当初の想定利回り年利6%から大きく跳ね上がり、年利14.5%の配当にて終了した下赤塚ファンド。

例えば、100万円投資した方は、約8ヶ月間で税引前9万円を超える配当を受け取ることができました。

この高い利回りで配当できた理由は、想定を超え、高値で早期に売却ができたからです。
その理由を運用開始から売却までのストーリーを振り返りながら探ります。

下赤塚ファンドとは

対象不動産は、東京都板橋区を通る東武東上線 下赤塚駅から徒歩5分に位置し、1階が店舗、2,3階が住宅になっている収益マンション一棟です。
安定した賃料収入や売却益が見込めるファンドとして2021年11月30日に運用を開始しました。

当初、対象不動産には相場を下回る賃料設定がされていました。
具体的には、1階店舗部分の賃料は近隣にあるコンビニの賃料と比較すると半分であり、非常に割安でした。
そのため運用開始前のシナリオでは、賃料を引き上げることで収益性を改善し、最終的には収益物件として売却することを想定していました。

また、手数料を支払うことで、空室のリスクを負うことなく安定した収入を得ることができる契約（＝マスターリース契約といいます）が締結されていました。
ただ、この立地で空室になるリスクは低いと考えていたため、解除し手数料を削減することでコストダウンを図る予定でした。

シナリオの方針転換もあった運用ストーリー

運用開始してすぐに、予定通りマスターリース契約を解除し、コストダウンに成功しました。

そして、当初のシナリオであれば、テナントへ賃料上昇の交渉を進めるはずでしたが、運用開始後に別シナリオへ方針転換をしています。

というのも、対象不動産は利便性が高い場所にあり、かつ約140坪のまとまった坪数であったためポテンシャルが高いと考えており、運用開始後も別の売却戦略を模索していました。
さらに調査を進めた結果、開発用地としてのニーズが高いことがわかりました。

そのため、開発可能な形に仕上げた上で、マンションデベロッパーへ売却することが利益の最大化につながると判断し、テナントとの権利交渉を進める方針に切り替えました。

それから約4ヶ月間、テナントとの交渉を進めましたが、合意形成にはかなりの時間を要する見通しでした。
そして、収益物件としての購入を望む事業者もおり、想定以上の価格で売却できそうな見込みもありました。

開発用地として売却するための権利交渉が上手くいくかわからないリスクを考えると、現時点で収益物件として売却した方が、事業利益を最大化できると考えました。

そこで、運用開始後に空室となっていた部分は定期借家の条件でリーシングするなどの付加価値を加えたうえで、一般投資家や長期保有目的の不動産事業者などをターゲットに売却する方針に切り替えました。
そして、約1ヶ月間の売出し期間を経て、収益物件として売却に成功しました。

3つの案件ポイント

下赤塚ファンドは、大きく分けて3つのポイントがあり、運用に成功しています。

①ポテンシャルの高い不動産

対象不動産から徒歩約5分の位置に、下赤塚駅と地下鉄赤塚駅の2駅があり、東武東上線、副都心線、有楽町線の3路線を利用することができます。
そのため、今回の物件は交通利便性が良いエリアにありました。

駅近であることや各地アクセスに優れたエリアにある不動産は、住居あるいは店舗利用の需要が高く、魅力的な投資先となります。

実際、対象不動産からは池袋へ12分でアクセスでき、このように都心へアクセスがしやすい点が評価されました。

また、大和ハウス工業が施工したグレードが高い建物だった点もポイントです。
特に、外壁は劣化がしづらいタイル張りであり、築年数は14年経つも、建物は非常に良い状態でした。
一定の資産価値も評価でき、事業者が注目するポイントのひとつとなりました。

このような魅力があったため、売却先が決まった後も、取得を検討する多くの事業者や地主から問い合わせがありました。
改めて振り返ると、もともと非常にポテンシャルが高い不動産でした。

②地元の不動産事業者との深い信頼関係

仕入担当者は、対象エリアの不動産事業者と深い信頼関係を築いておりました。
この信頼関係があったからこそ、今回のような需要が高い不動産の情報を、競合他社よりも早く入手できています。
もし競合他社よりも早く情報を入手できていなければ、他社が取得していたはずです。

さらに、売却時においても深い信頼関係はポイントとなり、地元の不動産事業者を通じて売却先も紹介いただけました。
他のお客様の対応よりも優先して売却先を探してもらえた結果、収益物件としての売出しから1ヶ月ほどで売却に成功しています。

不動産の取引はつまるところ、人対人が行います。
今回のケースのように不動産事業者と信頼関係を築けていることは、仕入れや売却において有利になることがあるため、地道に関係値を上げていくことはポイントの1つです。

③売却シナリオを柔軟に変更

当初は収益物件として売却する方針でしたが、ニーズの高さから、開発用地として売却するシナリオも視野に動きました。

ただ、テナントとの合意形成に時間がかかる見通しや、かつ想定以上の価格で売却できる目途が立っていたことから、元い収益物件として売却する方針に戻しています。

このように不動産取引は、スムーズに行かないことが多々あります。
そういったときに、リターンとリスクを天秤にかけ、柔軟に運用シナリオを判断していくことが求められるのです。

ただ、柔軟に方針転換するためには、安定して利益が期待できる不動産の仕入れが前提になります。
この前提があったからこそ、複数の売却シナリオが描け、柔軟に方針転換することで戦略的な運用ができました。

まとめ

以上、年利14.5%の高い利回りで配当できた理由を、運用開始から売却までのストーリーを振り返りながらお伝えしました。

仕入担当者が地元の不動産事業者と信頼関係を深く築いていたからこそ、需要が高い不動産を競合なく仕入れ、利益を追求するためのシナリオを複数描くことができました。

高い利回りでの配当の裏側には、仕入担当者の努力や運用ストーリーが隠れているのですね。

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このnoteは、COZUCHIライターとして活動する僕トニーが書いています。
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