こんにちは、不動産やお金の情報を発信している「えむむん」です。不動産に関して情報収集をしたい方、不動産のことが気になっているけどよく分からない、お金の勉強をしたいなど、不動産やお金に関して情報収集したい方にとってプラスになる情報をまとめています。

今回は「不動産投資の基本」をまとめました。投資には色々な手法がありますが、不動産投資とはどんなものなのか？どんなメリットがあって、どんなデメリットがあるのかお伝えいたします。

不動産投資とは？

「不動産投資」とは、利益を得る目的でマンションや戸建て、アパートや店舗などの不動産を購入して、賃貸することで「インカムゲイン」または売却することで「キャピタルゲイン」を得て資産を増やす投資手法です。

今の時代、労働で得られるお給料だけではやっていけない、老後は年金だけでは満足した生活を過ごすのは難しい、銀行にお金を預けても低金利だから預金でお金を増やすことが難しい、物価の上昇が起きた場合数年後には今と同じ値段で物が買えなくなることなど多くの不安があります。そんな不安を解決するために、「自分の代わりに働いてくれる資産を持つ」ということが重要となってきます。

「インカムゲイン」「キャピタルゲイン」とは？

先程お話した中で出てきた「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」という言葉。初めて聞いた人もいるのではないかないかなと思います。

「キャピタルゲイン」とは、株式や不動産など、保有している資産を売却することによって得られる売買差益のことです。

「インカムゲイン」とは、投資した資産を保有していることで得られる収入のことです。 具体的には、株主に対して企業から支払われる配当金や投資信託の分配金、定期預金や債券などから得られる利息、不動産の家賃収入などを指します。

不動産投資を行う7つのメリット

最初にお伝えした通りこれからは資産形成が大事になってきますが、様々な方法があります。

「預貯金」は金利が低いから満足する利益を得ずらい、「株式投資」はある程度の元手が必要でうまくいったら利益は大きいけれどリスクが心配、、、「投資信託」は小額から始められるけれど元本割れの可能性もあり手数料も発生する、「積み立てNISA」は税制面で優遇はあるものの、60歳まで引き出せないといったことがあります。

「不動産投資」はある程度の元手がなくても小額から始めることができ、自分の信用を使ってお金を借りて投資を始められます。ただ、他の方法と同じようにメリットだけではないので、メリットデメリット両方を詳しく説明していきます。

①融資を使って投資物件を買うことができる

不動産投資と他の投資を比べて大きく異なる特徴は、金融機関からの融資を受けられるということがあります。株式投資などをする際、銀行から融資を受けることはできないですが、不動産投資の場合は、銀行からの借り入れを活用しながら効率よく資産を増やすことが可能です。

注意しなければならないのが、物件の選定や運用の仕方を誤れば、毎月の返済額よりも家賃収入が少なくなるキャッシュアウト状態に陥り、資産を増やすどころか生活を圧迫することになります。

購入前に疑問や不安を解消するために、自分自身で調べて理解することや、信用できる不動産営業マンから直接詳しい話を聞いて相談することが大事になってきます。

②労働がない、手間がかからない

投資には、リターンの大きい株式やFX、仮想通貨などがありますが、リターンが高い分、リスクも高いといったことがあります。デイトレーダーのように毎日相当の時間を投資に費やせば、それなりに成果を出すことができるかもしれません。ただ、働きながら資産を増やすための時間を確保するのは中々難しいのが現状だと思います。

誰しもが、「時間や手間がかからずにお金を増やしたい」と思うとおもいます。投資のことを考えるのは月に一回程度、普段は放っておいてもお金がお金を生んでくれているような状態がベストではないでしょうか。

その考えたときに、不動産投資は「労力の少ない投資」としてかなり優れています。不動産投資はＦＸや仮想通貨ほどで大きなリターンを得るものではありませんが、「ローリスク、ミドルリターン」と言われています。

投資額に見合うだけのリターンが毎月得られ、自身の労力は比較的少なくて済みます。まさに、本業で時間やパワーがかけれない方にぴったりの投資だといえます。

③現物資産であるため、インフレに強い

不動産は物自体に価値や信用のある「現物資産」です。

現物資産と呼ばれるものには、不動産の他にゴールド等の貴金属、美術品、車などがあります。もしも将来的に日本がインフレに見舞われた場合、現金や預貯金などの「金融資産」は貨幣価値が目減りする可能性があります。

ですが、不動産であれば物価の上昇とともに不動産価格も上昇するため、資産価値が大幅に下落することは考えにくいと言えます。

④節税対策効果

不動産を持っていると収める税金が少なくなるといったこともあり、合法的に税率を下げられるので節税目的で不動産投資を行う方も少なくありません。

それは、サラリーマンや自営業者の収入に対して課税される税金を「不動産所得」によって下げることができるからです。不動産投資を始めると、所有した物件を賃貸に出すことで家賃収入を得ます。家賃収入から必要経費を差し引いた利益額を「不動産所得」といいます。

不動産投資を開始した年は、初期費用がかかるため収支が赤字になる可能性が高くなります。このとき、サラリーマンであれば、不動産投資によって生じた赤字を給与所得の課税所得額から控除する「損益通算」ができます。

給与所得から不動産投資の赤字分を差し引けば、課税所得額が低くなります。「所得税、復興特別所得税、住民税」は「課税所得額を基準に算出される」ため、課税所得額が低くなれば、納めるべき税金の額も減らすことができるといったことになります。

⑤不労所得が得られる、年金代わり

所有している不動産から得られる毎月の家賃収入は「不労所得」のようなものです。その収入を得るためにさまざまな作業が必要になりますが、最初に仕組みを作ればそれ以降は中長期的にわたって不労所得に近いような収入が得られるのは、不動産投資の最大の魅力です。

購入する物件によっては家賃収入のほとんどがローン返済に回ってしまうこともあります。それでは不労所得がないと思うかもしれませんが、そんなことはありません。

家賃収入でローンを返済することができれば、自分のお金でローンを返済するわけではなく、他人の資本で不動産を手に入れることができます。ローン返済が完了した後は返済義務がないので、毎月の家賃収入がそのままオーナーの不労所得となります。

この家賃収入が継続的に入り続けることは、物件を保有している限り定年退職後も変わることはありません。つまり現役世代のうちに不動産を購入しておけば「老後の年金代わり」にもなります。

⑥生命保険代わり

不動産を購入する際に、ローンとセットで「団体信用生命保険」に加入をします。略して「団信(だんしん)」と言いますが、この団信は住宅ローン返済中に契約者に万が一のことがあったときに、住宅ローン残高がゼロになる保険のことです。

団信は一般的に、死亡や障害などによって住宅ローン契約者が支払いできなくなった場合、生命保険会社が住宅ローン残高に相当する保険金を銀行に支払い、債務の返済に充てる仕組みとなっています。

保険料を支払うくらいなら不動産を購入して家賃収入が入り続ける仕組みを作っておけば、不動産の持ち主に万が一のことがあっても、家賃収入が働けなくなった本人や家族の生活を支えてくれます。

つまり、不動産投資ローンを組むと自動的に生命保険に加入したのと同じことになります。

不動産投資を行うデメリットはどんなもの？

どんなこともそうですが、メリットだけではなくデメリットがもあります。デメリットをよく理解し、必要な対策をすることで不動産投資で成功する確率を上げることができます。どんな点に注意して行うのがよいかご紹介します。

①資産価値の低下

マンション自体は、時間の経過とともに劣化し、資産価値が下がっていきます。資産価値が低下すると、売却時に十分な資金を回収できない恐れがあります。

なので、建物の老朽化をできるだけ遅らせるために、修繕費などのメンテナンス費用をしっかりと確保しておく必要があります。

②売却がすぐできるとは限らない

株やFXには、素早い売買が可能な取引市場が存在しますが、不動産の売買は売り手と買い手が1対1のやり取りを行い、また大きな金額が動くためすぐに買い手が見つかるとは限らないといったことがあります。契約が成立しなければ、新たな取引相手を探すことになります。

流動性リスクを抑えるためには、インカムゲインとのバランスを考慮する必要があるでしょう。なかなか売却できない状況でも、家賃収入を確保できていれば売れないことに対する損失をカバーできます。

③空室リスク

マンション投資の魅力である安定した家賃収入は、空室がないことで成り立ちます。どんなに魅力的な物件であっても、入居者の都合で空室は必ず発生します。

なので、物件選びの段階で空室リスクを考慮することと、少なくとも1カ月は家賃収入が途絶えてしまうため、退去が分かった時点で新たな入居者の募集をかけるのがポイントとなってきます。

立地条件や需要の傾向を把握し、将来的な人口変動も予測しながら、適切な物件を選ぶことが重要です。

最後に

不動産の購入は人生で大きな買い物だと思います。そんな大きな買い物で失敗しないためにも、自分のために一生懸命になってくれる方の存在が大きくなってくると思います。私は、不動産を通して人々の人生を豊かに、幸せにしたいという思いで、この業界に入りました。不動産のことで疑問や悩みがございましたら、いつでも私までご連絡くださいませ。

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