1．東京都心は住み心地が良いから

生まれてからずっと東京の都心で暮らしています。東京都心で生まれたのは偶然ですがそこで何年暮らしていても他の街に移りたいとは思いませんでした。住み心地がとても良いからです。その理由はおそらく住まいとして重要な３要件、安全性、利便性、快適性が、全て高い水準で満たされているからだと思います。しかもその住み心地は年々良くなっています。

2．東京都心は安全性が高いから

気候変動で国の内外を問わず、大規模な水害のニュースがたびたび聞こえてきます。東京でも昔は荒川や墨田川が氾濫しましたが、今は堤防の改修が終了し、集中豪雨での河川の増水を調整するために河川沿いに遊水地を幾つも建設しています。建築される大規模な再開発ビルの地下には遊水漕を設置しています。津波の心配もありません。東京湾は入口が狭くて湾内が広いので津波による平均水面の上昇は３ｍを超えません。地震発生時の火災に関しても、都心部は建物の不燃化率が高く、速やかな消化活動が困難な地域とされる、４ｍ以下の街路が密集した場所がほとんどありません。

3． 東京都心は利便性が高いから

都心には網の目のように地下鉄が走っていますから、最寄り駅から徒歩10分以上の場所はほんの僅かです。都心の住まいから都心の職場や学校までは通常30分程度、1時間以上かかることはまずありません。都心から乗ると車内も空いています。都バスの定期は区間指定ではなくてフリーカードなので全ての路線が自在に使えます。70歳になったら20,510円のシルバーパスで都内の全バスと都営交通が乗り放題なので、高齢者にも住みやすい場所です。東京駅から多くの新幹線が利用できます。私鉄には地下鉄が乗り入れています。高速道路も首都高速からネクスコ日本に繋がります。羽田へのアクセスも良いのに新線計画があって更に便利になりそうです。多くの国内線が発着し、国際線も増えています。どこへ行くのにも都心からスタートするととても便利です。

4． 東京都心は快適性が高いから

東京都心には娯楽施設、飲食店、物販店の、数も種類も既に豊富なのに、周辺地域の施設や店舗へもアクセスしやすいです。地上だけではありません。都心の地下街の充実度はものすごく、地下街に直結する地下鉄を利用すれば、銀座や丸の内や八重洲の地下街から、渋谷や池袋や表参道のエチカにも、六本木や虎ノ門や麻布台のヒルズにも、次々と開業しているミッドタウンやコレドにも、現在建て替えが進行中の新宿駅周辺の地下街や百貨店にも、地上に出ないままで行けてしまいます。夏の暑い日や冬の寒い日には、地下街の中だけで一日中遊んでいられます。雨が降っても雪でも嵐でも快適に過ごせます。全天候型の大都市がいつの間にかできていました。

5． 東京都心の中古マンションはコスパが良いから

都心の新築マンションは1㎡当たり200万円ですが、中古マンションはフルリノベーション済みでも1㎡当たり120万円です。家賃は新築でも中古でも1㎡当たり4,000円なので、新築マンションの価格は42年分の家賃（4,000円×12か月×42年＝201.6万円）ですが、中古マンションの価格は25年分の家賃（4,000円×12か月×25年＝120万円）です。旧耐震の中古物件なら1㎡当たり80万円なので、17年分の家賃（4,000円×12か月×17年＝81.6万円）で手に入ります。50㎡でも4,000万円、30㎡なら2,400万円です。中古マンションの価格は都心３区でも隣接７区でも外周１３区でもあまり大きく違いませんが、隣接７区の家賃は1㎡当たり3,500円、外周１３区の家賃は1㎡当たり3,000円程度なので、都心に近いほどコスパは良いようです。

6． 東京都心の中古マンションの賃料は住居費よりも高いから

都心の住まいの賃貸需要は旺盛なので、貸せば高額の賃料が得られます。フルリノベ済みの中古マンションの30㎡の部屋の賃料は12万円です。期間35年の2,400万円の住宅ローンの返済月額が64,000円、管理費修繕積立金合計が12,000円、固定資産税・都市計画税の月額が1,000円とすれば、住居費月額は77,000円です。失業しても住宅ローンを払い続けながら、43,000円の部屋を借りて暮らせます。新築マンションだと返済月額だけで160,000円です。家賃より高い住居費を35年間払い続けます。

7．東京都心の中古マンションは値下がりしないから

新築マンションは特別な事情がない限り、５年で10％、15年で20％、30年で40％値下がりし、それ以降は室内がリノベーションされるごとにその価格水準に戻ります。だからフルリノベの中古マンションは新築マンションの60％の価格で購入した後は10％程度の値下がりで止まります。ところが東京都心は常に開発され続け、資金も人も流入し続けています。資金と人が集積する場所の不動産価格は上昇しますから、東京都心の物件は値上がりし続けます。地域要因による値上がりが、個別要因による値下がりを上回るので、東京都心の中古マンションは購入後に値下がりしません。

8．東京都心のマンションの価値は消滅しないから

建築学会規準に準拠して正しく施工されたＲＣ（鉄筋コンクリート）やＳＲＣ（鉄骨鉄筋コンクリート）の建物の躯体の耐久性は120年以上です。適切に維持修繕されていれば、200年くらい使えるのかもしれませんが、経済的な合理性の観点から、それ以前に建て替えが行われるでしょう。その時の物件価値は建て替えによる開発利益が加算されたうえで、建て替え後の建物に移行して、消滅せずにいつまでも増え続けます。

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