不動産投資が出てきたら逃げて！かなり危険！その裏側とは？

「お金のセミナー」などの一連の中で、”成功者” から暗号投資や不動産投資の話が出てくることが多くあります。

不動産投資は魅力的に感じますが、"成功者" からの投資話では、実はあなたの信用さえも奪われてしまう危険性も高いのをご存知でしょうか？

自己啓発セミナーに参加する方は、自己成長に意欲があり、中～大企業に勤務されて信用が高い人も多ので、ローンを組みやすく、ターゲットにしやすいと思われているかもしれません。

不動産投資でよくある話が投資用マンションですね。

この投資用マンションの購入で注意すべき点の代表を以下4点にまとめてみました。

✅1. 利回り

利回りとは、投資額に対してリターンがどの程度なのかを数値化したものです。

仮に2000万円の物件を購入して、年間200万の家賃収入がある場合は、利回りは10％となります。

しかしこの手でよく聞く投資用マンションの利回りは3-5％。
しかし、実質はその数字にはなりえません。

なぜならばローンの金利支払いもあり、それを相殺する必要があります。

そして次の要因に「リスク」があります。

✅2. リスク

投資にリスクは必ずありますが、この場合のリスクの一例として2点上げたいと思います。

①空室リスク

多くの場合、家賃保証制度がありますが、大抵は最初の数年だけで、一生家賃保証をしてくれることはないでしょう。

部屋が埋まらず空室になった場合は、その分は自己負担となります。

仮に家賃が15万円の場合、たった3ヶ月空いただけで45万円損することに。

半年間空いた場合は75万円！

今後は人口が減り続ける日本で、マンションに入り続ける人数も当然減っていきますね。

しかも新しいマンションは毎年建築されていきます。

あなたが購入したマンションも必ず古くなっていくのです。

②建物の老朽化によるリフォーム

建物も年月の経過とともに老朽化していきます。

ボロボロの部屋のままにしておくことは、①の空室リスクを高めることにもなります。

リフォームは必至でしょう。

リフォーム代は、グレードによっても変わりますが、お風呂やトイレの場合は50～200万円程かかります。

仮に家賃が15万円で、リフォームに200万円かかった場合は家賃の1年分以上が飛ぶことに。

また、その部屋で何か事件が発生する可能性も否めません。

この場合、事故物件となり、それこそ部屋の価値は下がり、借りる人は出てこなくなるリスクもあり得ます。

✅3. ローンの虚偽申請

そして虚偽申請。

そんなことするわけない！と思ったかもしれません。

しかし相手を信用したまま契約を進めていってしまうと、気づけば虚偽申請していた、ということになりかねません。

一体何が虚偽なのでしょうか？

不動産投資用のマンションを購入する際には銀行からお金を借りる人が殆どかと思います。

その際に、

「自分や家族が住むマンションです」
「セカンドハウスです」

と、自分用として申請しているのです。

そう申請することで、個人・自宅用の住宅購入向けの税制優遇措置のローンを活用しようとしているのです。

これはもちろん虚偽申請です。

当然違反であり、もしこれがバレた場合は、一括返済を求められるリスクがあるのです。

この場合、当然あなたの信用も失ってしまうでしょう。

しかしなぜ、仲介者はこれを勧めるのでしょうか？

それは、投資用や事業用の不動産物件の購入のためのローンは、そもそも銀行が嫌がり申請が通らないことが多いからです。

ローンの金利も事業用では当然変わってきます。

✅4. 「かませ案件」しか紹介されない事実

「かませ案件」とは儲からない物件のことを表し、「くわせ案件」などとも言われるそうです。

仲介者はそういった物件しか紹介しないそうです。

何故でしょうか？

そもそも、仮に儲かる物件の場合は、不動産会社が買い取って運用するでしょう。

例えば、六本木ヒルズを所有する森ビルが、都心から離れた各駅停車しか止まらない駅の、徒歩20分のマンションを所有して運用しますか？

逆に、森ビルのような案件が、私のような一般庶民に話が来るでしょうか？

本当に稼げる案件は、私たちに入ってくることはないのがこの世の原理原則なんですね。

仲介者の目的は、物件の仲介手数料や、ローン紹介の紹介料なのです。

以上が自己啓発＋ネットワークビジネスがセットになった中で主に紹介される不動産投資話の実態です。

利回りが3-5％でも上記に上げたリスクを含めるとマイナス運用に。

この場合、資金繰りに困窮していくと共に、あなたの信用も落ちてしまう可能性があるのです。

自己啓発と不動産投資に騙されそうになった実話

何を隠そう、実は私も自己啓発と不動産投資に騙されそうになった経験があります。

10年程前でしたが、サラリーウーマンとして毎日充実した会社員生活を過ごしていた時です。

マンション投資という言葉を頻繁に聞いたり見かけるようになり、また、当時はまだ独身だったことから興味がありました。

それを同僚に話したら、実は彼は既に購入をしていて、その仲介者を紹介してくれたのです。

その仲介者からは、上記に上げた内容そのままを言われました😅

「あなたの年収から購入できる物件は〇〇近辺・・・」
⇒〇〇は各駅停車の駅 徒歩10分超など。
　これが私の実力ってことかw！？

「ローンは自分用として申請してください」
⇒ はい、自分用に申請ね・・・。
　 あれ？これって投資用だけど！？

利回りは・・・忘れました😆

話を聞いている段階で、「何かがオカシイ」と直感が働き、結果的には購入しなかったのが、自分でもエライ！と思いましたw

そもそも仲介屋の外見から怪しかった💦
開襟シャツに金の太いネックレスをギラギラさせていたっけ😅

そんな外見でも、同僚がマジメで信頼できる人だったので、「大丈夫だろう」と最初は信じてしまった、いえ、信じようとしていたんですね。

その同僚は、この話の数年後に「買ったマンションが上手くいかない、どうしよう・・・」と悩んでいたのを思い出します。

自己啓発も上記に述べた通りの状況でした。

「やる気スイッチを今入れるんだ！」と言われるものの、

「どうやってそのスイッチを入れるのさ？？」と、結局スイッチさえも見つけることは出来ませんでした。

まとめ

見せかけだけの自己啓発にハマっていたころや、不動産投資の話しを聞いたころは、思えば私は何も勉強をしていませんでした。

不動産投資については仲介屋さんが詳しく教えてくれるだろう、
私の成功はこの "成功者" のマネをすればいいんだ、

と安易に思っていたのです。

当時の私は多くのことを他人任せにし、自分から情報を取りにいったり、真意を見極めたり、そのための知識を身に付ける努力を全くしていませんでした。

なにも調べず、言われたままを信じて・・・。

いわゆる情報弱者の騙されるタイプで、お金を失うことばかりだったのです。

‘’成功者” と呼ばれる人は、本当に成功していると思ってましたしね😆

現在はそこから脱出すべき、知識やスキルを身に付ける努力をしていますが、勉強をする程に、何も知らなかった（知らなさ過ぎw）自分に改めて驚きますw

自己啓発も不動産投資も、知識を身に付ければ、相手が言っていることに理論的な違和感を感じることができるようになり、あなたやあなたの大切な家族を守ることができるようになります。

”成功者” の話に魅了されるかもしれませんが、冷静な目を持ち、冷静な知識と判断で、見せかけだけの自己啓発や悪徳なネットワークビジネス、不動産投資に引っかからないよう、少しでも多くの方にお役に立てれば幸いです。