どもどーも、ごみ人間ピペルです
東京(賃貸併用住宅)、神奈川(アパート)
茨城県、群馬県に３個の戸建(一軒家)
千葉県、静岡県に３個の共同住宅を持ち
お金や訳アリ不動産に関する経験談
の記事を書いています

今回
「16ヶ月で1000万以上の手残りを確定させる話」です。
※不動産売買での経費・税金を含め12,700,000円の手残りを出す話です。
　ひかくてき再現性が高いため「数字」を公開いたします。

元ネタは、
「「バイバイ」する事も大事だよねの話」で

売却活動をしていた
千葉市中央区の物件が２６００万で売れそうです

１５５０万で仕入れ
３０００万から売却活動かいし
２０００万〜２７００万の指値が入るものの

融資NG、属性NG、
自己資金NGなどの理由が続き
しょうだんが流れていました😅

２７００万〜３０００万の売値に対し
担保評価が１０００万程度なのが問題で
自己資金１７００万、または共同担保有りなど
かなり高属性の方では無いと買えない物件でした

けっきょく、
三為業者（転売屋）けいゆで買主が見つかり
今回の買主さんは自己資金があり、属性が高い為

「価格交渉で２６００万」へ着地させ、
「ローン特約なし ＆ 手付金 １００万円＆契約不適合責任なし」など、
契約面で譲歩してもらいました。

■契約面のポイント
①：ローン特約なし＆手付金１００万円🔥
⇒ローン特約が無い為、必ず購入する or 契約解除に手付金１００万＋違約金（５２０万）を支払う事を条件としました。

売主目線のメリットは、ほぼ買主が決まり、ローンで商談が破綻する可能性が少ない。（商談が破綻したとしてもお金を貰うことが出来る❗という利点があります。デメリットは売却期間の機会損失くらいです）

買主目線のメリットは、手付金を送金した時点でほぼ物件を購入出来ることです。デメリットは、もしローンが破綻したら差額を現金で支払うか、手付金＋違約金を支払うリスク🔥が発生します。

買主側は、
金銭的なリスクが大きい為、
それなりの「覚悟」が無ければ、
ローン特約ナシを使うのはオススメしません💦

①：契約不適合責任なし
⇒業者間の取引として売却後の責任をなしとする事
　現状引渡（売却前後に修理やリフォームを行わない）
　要するに、売ったあとの責任は問われない契約💪
　契約完了後にリフォーム費用が発生しないよう
　先手で打ち止めしました😅

■契約不適合責任
「契約不適合責任」とは、これらの契約において売主や請負人が相手側に引き渡した物が、その種類や品質、数や量について「契約内容に適合していない」と判断された場合、いわゆる債務不履行になった場合、売主や請負人は相手に対して責任を負わなくてはいけないという「責任」が発生します。

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■千葉市中央区大森町うちわけ

まず、
売却額－（取得価額＋必要経費）
＝ 法人の利益です

これに実際の数字を当てはめると、

① 売却 26,000,000円
② 取得価格 14,331,000円
③ 仲介手数料(3%+6万+消費税) 924,000円
④ 諸経費(2%) 576,000円
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⑤ 法人の利益 10,169,000円

■補足
②は取得価額(15,500,000円)から
減価償却による減少を引き、
14,331,000円として算出したもの。

①26,000,000 ー（② 14,331,000＋③924,000 ＋ ④576,000）＝ ⑤10,169,000円が法人の利益となります。

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次に、
⑥ 法人の赤字 ▲3,600,000円

2021年の平均赤字（減価償却費+経費）等が300,000/月の為、
年間で⑥ ▲3,600,000円の赤字。

⑦ 簿価上の黒字 6,400,000円 
2021年度の簿価上の黒字は、
⑤ー⑥ ≒ 6,400,000円の黒字で着地となります。

この⑦から法人税(予想額)を引くと、

⑧法人税(予想額) 1,300,000円
（6,400,000円ー繰越欠損金2,400,000円）×30％＝1,300,000円が2022年2月に納付する法人税額となります。

⑨ 簿価上の最終利益 5,100,000円
⑦ー⑧＝6,400,000ー1,300,000円 ＝ 5,100,000円
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■その他条件
⑩ 消費税は免税事業者のため0円
⑪ 保有時収益(16ヶ月) 4,000,000

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⑫ 実際のところの手残り 12,700,000円
⑨5,100,000円 ＋ 3,600,000円 ＋ 4,000,000円
⑫＝12,700,000円

この12,700,000円が多いか少ないかは別として、
この手の話は探せばあります。

ごくごくふつーのサラリーマンが、
２０２０年８月に物件を購入し、
２０２１年１２月に物件を売却するだけの話
必要なのは少しの勇気と１６ヶ月の期間でした

ぜんぶ、
本やネットに書いてある記事を実践しただけで、
特別な能力があった訳ではありません。

最後まで読んで頂き、ありがとうございました