どもどーも、ごみ人間ピペルです
リスク😫マシマシ✌不動産投資家です。
東京(賃貸併用住宅)、千葉県と神奈川県に共同住宅
茨城県、群馬県、神奈川県に４個の戸建を持ち
お金や訳アリ不動産に関する経験談
の記事を書いています

主な物件
🏠物件は関東近辺で車３〜４時間で行ける範囲の１００万〜５０００万以下くらい、築古(Max ８０年)、再建築不可、法的瑕疵、ゴキブリ、シロアリ、傾きOK。(屋根なしのみNGで、あとはALL OK)

主な入居者
🧑‍🤝‍🧑入居者は競売経験者、生活保護、元暴●団、９０才超えの超高齢者、シングルマザー、アジア系の外国人。(精神障害者のみNGで、あとはALL OK）
🏠物件ｘ🧑‍🤝‍🧑入居者の両方ともリスクを取り、約５年で１０００万から５０００万位まで増やしました😁

今回は、
「NHK連続テレビ小説『ちむどんどん』のロケ地（神奈川県横浜市鶴見区）で2520万の共同アパートを買い、月々30万円の収入を得る」話です。

偶然ですが、ぶっけんを見に行った時、
鶴見仲通商店街のおきなわ物産センター
でこの動画のロケやってました！

【TSURUMIチャンプルー ～ちむどんどんするまち 横浜鶴見～】
（横浜市鶴見区公式ブランディングムービー）

それでは、
物件の概要から

① 物件の概要

住所　神奈川県横浜市鶴見区仲町
最寄り駅　京浜東北線「鶴見駅」徒歩２０分
価格　２５２０万
積算　３１２０万
土地　１４０㎡　建物１６０㎡
賃料　２９．６万　(利回り１４．１%)
築年　築５１年 (昭和４６年)
【その他】
再建築不可 （西側公道に約１．７ｍ接道）

② 購入時の工夫

その１：とにかくスピード

横浜市で利回り１４％出てたら、
ライバル多いだろうなぁ〜の感覚です。

なので、
とにかくスピード重視。
買付証明書を書面で出したあと、
そっこーで担当者へ電話します。
※きほん、でんわは何時でもOKデス

でんわの時に
一般媒介(物件の囲い込みNG)
専属専任(物件の囲い込みOK)かを聞きます。

こんかいの物件は
一般媒介（他社との競合アリ）でした。
この場合、レインズに乗ってから勝負なので、
ライバルの買付状況を聞き出します⭕

その２：仲介会社との接触回数を増やす

うざがられない範囲で、
昼(電話)、朝晩(進捗報告)をします。

ぐたいてきには、

仲介会社へ
銀行の残高証明書(1500万)を写メで送り、

買える確度が高い顧客
頭金３０％+諸経費８％ある事を証明します❤

その他 （本気度で🧑‍🤝‍🧑へ訴える系）
・市役所への確認事項
・融資資料関係や状況など
・管理会社とのコンタクト状況
・ちむどんどんネタなど

その３：市役所へ再建築可の裏取り+＠

こんかいの物件は、
再建築不可 （西側公道に約１．７ｍ接道）です。
ただし、包括同意３-３回答が有り、
２ｍ ｘ ２ｍの敷地を得る事で再建築可能である事を
ちむどんどんで、区役所へ確認してました👍

その４：金融機関へ融資の打診

こんかいの物件は、
２つの金融期間へ打診しました。

K信用金庫:
融資額2000万、融資期間20年、金利2~3%
月々支払い11万
※結果「建築確認書が無いからNG」😭

三●住友ト●スト:
融資額1800万、融資期間25年、金利2.9%〜3.9%
月々支払い8.4万〜9.4万
※結果「融資実行OK」😁

その５：競合が居たら買い上がり

こんかい、
２５００万の物件価格に対し、
満額の買付が３件ありました。
この為、売主様の気持ちになり、
２０万ほど買い上がりました🤗

数字で見ると、
2500万、29.6x12-355万 利回り14.2%
2520万、29.6x12-355万 利回り14.1%
利回り0.1%しか悪化しません。

ワタクシから買上を提案し、
手付金１００万の振込口座を聞き、
売買契約書の締結を急かしました🤖

あと、
契約不適合免責（瑕疵担保免責）
≒ 買った後ごちゃごちゃ言わない条件
をつけました。

ただし、
・ローン特約有
・印紙代は売主持ち
・契約解除の違約金は１０％
などの条件をつけました。

その６：登記簿から売主へ連絡

(業界のブラックリストにのりますが。。）
一回きりの付き合い限定の仲介業者であれば、
登記簿情報を買ってから売主に直接アタック

売主のふんいきをみつつ、
価格交渉ではなく、
条件交渉をする方が無難
※業界のタブーなので、自己責任でお願いします。

その７：物件周辺の不動産会社への聞き込み

物件所在地の不動産業者へ聞き込みや、
生活保護の方の支給額を確認しておきます。

特に、
鶴見区役所(きんぺん)〜鶴見駅間の通り道にある不動産業者は生活保護の方が来られる可能性が高い為、めぼしい３〜５件を直接訪問。例：横浜市鶴見の生活保護は毎月53,000円です。

その８：リスクや心構え

今回の物件は、築５０年、風呂なし、再建築不可、住人は高齢 or ブラジル人、購入時の手付金１００万円、契約解除の違約金は１０％（２５０万）程度をリスクと考えていました。まぁ〜土地値がソコソコ出てて利回り１４％、となりの住人（同じく再建築不可の方）が高齢である事などを考慮し、とにかくスピード勝負で購入する判断をしました。

そんなこんなで、
「NHK連続テレビ小説『ちむどんどん』のロケ地（神奈川県横浜市鶴見区）で2520万の共同アパートを買い、まいつき約30万円の家賃収入を得る」話でした。

最後まで読んで頂きありがとうございました！