はじめに

マンションの一次取得をしたので備忘がてらに記録をしておきたいと思う。
20代の共働き夫婦世代の参考になれば幸いです。

筆者プロフィール

20代後半男性既婚、第一子が今年生まれる予定（購入時は夫婦二人のみ）、日本橋エリアに勤務、ほぼ週5で通勤。職場婚で引き続き共働き。

きっかけ

きっかけは、会社の同僚が結婚し、マンションを購入したと聞きつけたこと。
同僚らで早速遊び（冷やかし）に行ったところ、いわゆる田の字の間取りではあるが、広々した3LDKであり、漠然と1人ぐらし1Kのイメージとは違って「いいなぁ」という気持ちに。
しかも月々の支払額が我々二人の家賃よりも安いと聞き驚いた。
その頃私は妻と同棲を人形町エリアでスタートし、家賃が20万円弱。家賃手当などなく、勿体ないなぁとは思いつながらも便利だしこんなもんかと思っていた。
その後、なんとなくマンションマニアさんのブログ等で勉強をし、家賃20万って結構な額のローン月々支払と同じなんだと知り驚愕…。
不動産市況は高い高いと言われていたが、これから上がろうが下がろうが、買って残債を減らして資産にするほうが得だと意識するようになる。
この頃とりあえず興味があった新築マンションのモデルルームへの予約してみる

エリアと予算の検討

新築マンションのモデルルームに行くのと並行してエリアを検討した結果、以下のエリアが候補になった。

・豊洲エリア
・人形町エリア
・門前仲町〜東陽町エリア
・清澄白河〜住吉エリア

重視したポイントは「会社からの距離」「子育て環境の利便性」「通勤手段の幅」「築年数」の4点が主である。

「会社からの距離」

我々夫婦は共働きを前提としている。
職場は比較的子育てに理解があるため休みの融通はきくものの、しょっちゅう保育園から熱で呼び出されている先輩達を見ると、”トータル通勤時間は変わらなくても、いざとなったら会社からタクシーや自転車ですぐ駆けつけられる距離がいいのではないか”となった。

「子育て環境の利便性」

購入当時は子供はいなかったものの、子供を希望していたので、大きな公園が近くにあるといった要素は重視していた。
ただ一方で、学区等はまだ分からないこともあり、考えすぎても意味ないだろうとし、超悪評がない限りは無視をした。
また、子供の教育だが、やるとしても中学受験だろうし、小学校受験の観点は検討外だった。
保育園の状況は事細かに見なかったが、ざっと見た感じ入れない状況ではないことを理解した。
ただ、強いて言うなら湾岸エリアはパークタワー勝どきや晴海フラッグにより将来的にやや心配だなと思うように。。

「通勤手段の幅」

会社からの距離が比較的近いため、シェアサイクルも交通手段に加えることができる。
また、可能であればフラットアプローチがいいので、必然的に日本橋より東側のほうが利便性が高い。
また、あまり活用している人は少ないと思うが、都営バスという選択肢もある方が個人的によかった。
なお、人形町エリア居住時は徒歩であるため徒歩通勤の気軽さを知っていると人形町エリアも捨てがたいとなる。

「築年数」

新築〜10年程度を目安とした。
資産性の高いエリアやマンションであれば築20年であっても問題ないという主張は理解できるものの、じゃあ10年後仮に自分らが売るときに築30年のマンションを買ってもらえるか？と考えたとき二の足を踏んだ。ギリ買ってもらって築20年くらいとなると、逆算して築10年くらいまでかなとなった。
周囲の一般人夫婦（notマンクラ）に聞いたときには、検討ポイントとして築年数はかなり重視している印象であるため、あまり築古は検討しなかった。

以上のような点を検討し、上記4エリアに絞ることにした。
もちろん、これら条件を満たすエリアは他にもあると思うので、そのあたりのツッコミはなしでお願いしたい。

予算

だが問題となるのは結局予算である。いくら坪単価がお得と言われてもグロスが高すぎたら一般的なサラリーマン夫婦は買えないし、買ってもらえないのである。
さて、我々はペアローンでマックスの与信でいけばどのエリアも買えなくはない。
共働きで、同世代と比べたら年収は平均より上な方であっため、MAX1.2億くらいまではいけるかとなった。

ただ、結論としては、予算は8000万程度を限度とした。
というのも、資産性を重視すぎて月々の支払いがカツカツになるのは避けたかった。
また、金利上昇リスクや賃貸のときにはない固定資産税等もある。
そのため、1億円以上（ローン返済月25万以上）は厳しいよねという結論に至った。
昇給はあるが、なるべく住宅費は現在の支払い額程度のローンにし、生活水準を変えずに子育て期に備えようとなった。

間取り　2LDKか3LDK問題

結論としては3LDKを選択した。
将来的に6年程度で住み替え（第一子が小学生に上がる前に別エリアのマンションか、妻の東京の戸建て実家に帰る）も検討はしているが、仮に住み替えできなくなった（しなくなった）場合、2LDK60平米で2人の子育てはきっと辛いと予想し、検討対象から外した。
子供が小学校に入っていた場合、早々簡単に住み替えはできない。同じエリアで引っ越せるかもわからない。
そうした観点からもし予算が許すなら3LDK70平米台後半が望ましいと考えるようになった。
なお、個人的な感覚だが、75平米田の字形間取りはワイドスパンな68平米くらいな印象であり、一概に平米数で比較してはいけないと思う。
居住性はワイドスパンのほうがいいと思うので、広いからいい、狭いから悪いという訳では無いことに注意したい。

予算を踏まえたエリアの再検討
そうなると、以下の2エリアを基本線とした。

・門前仲町〜東陽町エリア
・清澄白河〜住吉エリア

豊洲エリアは出物を期待すればいいかもしれないが、はっきり言って争奪戦で難しい。また、2LDKの間取りが多く、なかなか巡り会えなかった。
人形町エリアはそもそも出物が少なかったのと、シンプルに希望する間取りでは高すぎた。

したがって、現実的な上記2エリアに絞って検討することにした。

小括

いわゆるマンクラの人や最近の購入検討者は資産性を重視しているように思う。
もちろん資産性を重視することは間違っていないと思う。ただ、コンクリ貯金のせいで日々の支払いがカツカツになったり、金利上昇リスク等の要素をもろに食らってしまっては現実を見ていないのではないか。
また、2LDKのあと同じエリアの3LDKに住み替えればいいという意見も少々同意できなかった。
果たしてそんなに都合よく行くのだろうか？
この不確実性を抱えて過ごす勇気はなく、少なくとも子供2人が中学生、高校生くらいになるまでは住む覚悟で買ったほうがいいのではないか。

次回はモデルルームの見学〜購入までのプロセスの記録を書こうと思います。