不動産の売却を検討するにあたり、以下のような点で悩むことはないでしょうか？

・損せずに売却するために重要なことは？
・不動産の売却にはどのようなコストがかかるの？

そこで、本記事では不動産の売却を考えているオーナーに向けて、不動産を損せずに売却するために重要な視点および不動産の売却にかかるコストについて説明したうえで、不動産を損せずに売却する方法を物件種別ごとに解説します。

■不動産を損せずに売却するための2つの視点

不動産を損せずに売却するために重要な視点は以下の2つです。

・売却時のコストを下げる
・最も高く買ってくれる人に売る

●売却時のコストを下げる

不動産を売却するにあたっては、多種多様なコストがかかります（具体的な内容は以下のトピックで詳説）。
相場価格以外の価格で売却できたとしても、コストを下げる視点がなければトータルで手元に残る金額が減ってしまいます。

不動産の売却にあたっては、コストを整理して、「削減できるコストはないか？」という視点を持つことが重要です。

●最も高く買ってくれる人に売る

不動産の売却における大きな損の一つは、「より高く買ってくれる人を見つけられなかった」という機会損失です。

不動産の売却においては、「自分の物件に最も魅力を感じてくれるのはどのような人か？」という視点でターゲットを想定し、そのターゲットに訴求をするということが非常に重要です。

具体的なターゲット設定においては、以下のような項目を考慮すると良いでしょう。 

・実需用（自分で居住するため）で購入する人か？投資用で購入する人か？
・単身者かファミリーか？

ターゲットを想定することは、広告戦略や売却を依頼する不動産会社を選ぶ際の判断基準にもなるため、不動産の売却をスタートするにあたって最初に行うのが得策です。

■不動産の売却にかかる5つのコスト

不動産の売却には主に以下5つのコストがかかります。

・仲介手数料
・税金
・登記費用
・測量費や解体費等
・転居費用

具体的にどのようなコストがどのくらいかかるのかは物件ごとに異なるため、売却相談の際に仲介業者に確認してみると良いでしょう。

●仲介手数料

仲介手数料とは、不動産の売買を仲介する不動産業者に依頼して買主を見つけてもらい、売買が成立した場合に支払う手数料のことをいいます。
仲介手数料は上限が法律で定められており、物件の成約価格が400万円を超える場合、仲介手数料の上限は「成約価格×3%+6万円」（税別）です。

例えば、5,000万円で成約した場合、仲介手数料の上限金額は171.6万円（税込）です。

 5,000万円×3%+6万円+消費税（10%）=171.6万円

なお、上記の金額は上限金額であり、必ずその金額のコストが発生するわけではないという点は認識しておきましょう。

●税金

不動産に売却に関連して発生する税金には以下の2つが挙げられます。

・印紙税
・所得税および住民税
（『https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/10.htm』より引用）
（『https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1440.htm』より引用）

印紙税とは、売買契約書に貼る印紙のことで、法律で定められた金額の印紙を貼って消印（印鑑などによる割印のこと）する形で納税します。

売買契約書に貼る印紙の金額（印紙税額）は、契約書の記載金額（物件の成約価格）によって以下の表のように法定されています。

売買契約書は売主保管用と買主保管用の2通作成されるため、2通分の印紙税が必要ですが、売主と買主それぞれが1通分ずつ負担するのが一般的です。

不動産売却による所得には所得税および住民税がかかります。

不動産売却の譲渡所得税の税率は、売却した不動産の所有期間が5年を超えているかどうかによって変わります。

売却した不動産の所有期間が5年以内の場合は「短期譲渡所得」、所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」です。
なお、いずれの場合も2037年までは所得税に対して2.1％の復興特別所得税が加わります。

具体的な税率は以下の通りです。

・短期譲渡所得
→所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％=39.63％

・長期譲渡所得
→所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％=合計20.315％

●登記費用

不動産を売却する時に売却物件に住宅ローンが残っていた場合には、「抵当権抹消登記」のためのコストを支払うことになります。
具体的には、登録免許税や司法書士への報酬が挙げられます。

抵当権抹消の登記は、不動産１件につき登録免許税が1,000円かかります。
土地と建物は別々の不動産として数えるため、土地と建物を売却する場合は2件で2,000円です。

 上記の手続を司法書士に依頼する場合には、報酬として5,000円～2万円ほど（目安）のコストが別で発生します。（『https://www.sumai1.com/useful/plus/sellers/plus_0164.html#:~:text=%E8%AD%B2%E6%B8%A1%E6%89%80%E5%BE%97%E7%A8%8E%E7%8E%87%E3%81%AF%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E3%81%AE%E6%89%80%E6%9C%89%E6%9C%9F%E9%96%93%E3%81%A7%E5%A4%89%E3%82%8F%E3%82%8B&text=%E5%A3%B2%E5%8D%B4%E3%81%97%E3%81%9F%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E3%81%AE%E6%89%80%E6%9C%89%E6%9C%9F%E9%96%93%E3%81%8C%EF%BC%95%E5%B9%B4%E4%BB%A5%E5%86%85,%E7%89%B9%E5%88%A5%E6%89%80%E5%BE%97%E7%A8%8E%E3%81%8C%E5%8A%A0%E3%82%8F%E3%82%8A%E3%81%BE%E3%81%99%E3%80%82』より引用）

●測量費や解体費等

不動産を売却するにあたっては、土地や建物の面積等を正確に買主側に提示するために測量をしたり、建物の解体をしたりするためのコストがかかる場合があります。

 金額は物件規模によって異なるため、売却相談の際に仲介業者に確認してみると良いでしょう。

●転居費用

自己居住していた住宅を売却する場合、転居に伴う引越し費用がかかります。
旧居を売却してから新居に入居するまで仮住まいをする場合には、「旧居から仮住まい先まで」「仮住まい先から新居まで」の2回分の転居費用がかかるため、まとまった金額が必要になることが想定されるでしょう。

■物件種別ごとに解説！不動産を損せずに売却する方法とは？

不動産を損せずに売却する方法を物件種別ごとに解説します。

・戸建
・区分マンション
・土地
・一棟アパート/マンション

●戸建

戸建の場合、築年数が古いと建物の解体費や大規模なリフォーム費用がかかる可能性があります。
売却する前に解体やリフォームを行う場合、これらの費用は売主が負担する必要があるため、手間とコストを削減するために以下のような方法で売却するのも選択肢の一つです。

・古民家として売りに出す
・最低限の補修にとどめておき、リフォームは購入後に買主に行ってもらう
・雨漏りやシロアリ被害等の重大な欠陥がないことを買主側に示す

 大規模なリフォームをしていないというデメリットを、「買主が購入後に自由にリフォームできる」というメリットに変えて売り出すことで、売主・買主ともにメリットを享受できる状況を作ることが重要です。

 築年数が古い物件で起こりやすい雨漏りやシロアリ被害等への懸念を払拭するため、ホームインスペクションを行うなどの方法で客観的に建物の安全性を証明しましょう。

●区分マンション

区分マンションは実需用・投資用のいずれの需要も見込めるため、売却時のターゲット選定がより重要です。
間口を広げた方が、より高値で購入してくれる買主が見つかる可能性が高くなりやすいでしょう。

そのエリアのマンション取引に精通した不動産業者に相談して、誰に・どのように売却するのが最も合理的かを確認するのも有効な選択肢といえます。自己居住用として使っていた物件だったとしても、賃貸物件として入居者を見つけたうえで投資家向けに売りに出すのが合理的という回答が得られるかもしれません。

●土地

土地は購入後の活用方法が多岐に渡るため、買主の幅が非常に広くなります。
購入後に戸建を建てたい一般の個人や賃貸アパートを建てたい投資家、駐車場として運用したい事業会社など、買主の候補は多種多様です。

周辺のマーケットを分析し、「その土地に最も魅力を感じるのは誰か？」という視点を持って売却活動を始めるのが合理的といえます。

●一棟アパート・マンション

一棟アパート・マンションの売却における買主は投資家である場合がほとんどです。
投資家は利回りやキャッシュフローを重視して購入物件を選ぶ傾向があるため、満室の状態で売りに出すのが得策です。

利回りやキャッシュフローが最も高い状態で売りに出すのが最も合理的であるため、室内のリフォームや入居者募集を工夫して、高い家賃で満室にできるように大家として経営努力を日常的に行いましょう。

■コスト面と売却価格の両輪で考えよう

損をしない不動産売却をするためには、売却にかかるコストの削減と売却価格の最大化を両輪で考える必要があります。

そのためには不動産売却にかかるコストを知ることがまずは重要です。
加えて、売却価格を高めるために、「自分の物件に最も魅力を感じてくれるのはどのような人か？」という視点でターゲットを想定し、そのターゲットに最も魅力をアピールできる売却方法を選択しましょう。

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