不動産投資をこれから始める方で1棟目の物件を購入しようと考えている方、不動産投資を既にしている方で2棟目を購入しようと考えている方は、物件購入までの流れや良い物件を購入するためのコツを知らない場合が多いのではないでしょうか？

不動産投資では1棟目や2棟目のように最初にどのような物件を購入するかが非常に重要といえます。初心者のうちは不動産投資に関する知識や物件を見る目がまだない場合が多く、最初の投資で悪い物件を購入してしまうとその後の資産規模の拡大に大きなマイナス影響が及ぶリスクがあるためです。

本記事では、不動産投資を始めて間もない方に向けて、物件購入までの5つのステップについて述べたうえで、物件購入において重要なコツを9つ紹介します。

■物件購入に至るまでの5ステップ

物件購入に至るまでのステップは以下の5つです。

・信頼できる不動産業者を探す
・投資に値する物件を探す
・融資を受けられる金融機関を探す
・売主に買付申込書を出す
・条件合意をして契約をする

各ステップの順番は多少前後することがありますが、不動産投資を始めて間もない方は上の項目から行なっていくといいでしょう。

●信頼できる不動産業者を探す
投資物件を探すにあたっては投資家自身で情報収集をするのも手段の一つですが、投資用不動産に特化した信頼できる不動産業者をパートナーにすることで、市場に出回っていない物件の情報を水面下でキャッチできる可能性があります。

不動産投資は、良質な情報をいかに早くキャッチし、アプローチできるかという情報戦としての側面もあるため、投資用不動産の情報を日常的に取り扱う不動産業者にコンタクトを取ることから始めるといいでしょう。

加えて、不動産投資では一件あたりの投資単価が数千万円以上の規模になることも珍しくないため、多くの場合で金融機関から融資を受けて物件を購入することになります。

一般の個人投資家が金融機関に対して効率的にアプローチや交渉をするのは必ずしも容易ではないため、融資情勢に精通した不動産業者を通して自分に最適な金融機関に融資打診をするのが得策といえるでしょう。

そして、不動産投資においてはプロの不動産投資家でない限り数ヶ月間しか物件を保有しないような短期売買ではなく、中長期的に物件を保有する方がコスト面や税金を考えると合理的といえます。不動産は売買の度に仲介手数料や登記費用等のコストがかかる うえ、保有期間が短い方が譲渡益への課税が高くなるためです。
（『https://www.musashi-corporation.com/wealthhack/own-fund#2_1530
不動産購入時のコストについて』より引用）
（『https://www.musashi-corporation.com/wealthhack/long_term_capital_gains
不動産売却時の税金について』より引用）

物件を「売って終わり」というスタンスの不動産業者よりも、購入した後の中長期的な賃貸経営・最終的な売却のフェーズまでのアフターフォローが手厚く信頼できる不動産業者から購入する方が、ゴールを見据えた不動産投資をしやすいでしょう。

●投資に値する物件を探す
投資物件の情報を得たら、物件周辺地図や間取り図面、営業図面等を参照して当該物件が具体的に投資検討をする価値のある物件か否かを精査します。

賃貸需要のあるエリアか、そのエリアのニーズを満たす物件か、価格や現行賃料が適正水準かといった項目を精査するとともに、購入後のキャッシュフローがどのくらいになるか、売却益がどのくらい見込めるかといった資金計画も併せて立てておくと検討が進めやすくなるでしょう。

物件に関する情報を精査した結果、具体的に投資検討ができそうな物件であると判断できたら、実際に現地で物件視察をします。

実際の物件の雰囲気・劣化状態や周辺の生活環境など、地図や写真のみでは分からないこともあるため、購入前に一度は物件視察をするのが得策です。空室住戸がある場合は室内の状況も確認し、修繕が必要な箇所はないか、入居者を探す際の強み・弱みはどのような点かといった事柄も考えておくことが重要です。

●融資を受けられる金融機関を探す
現金一括で購入する場合を除けば、金融機関に融資打診をして資金調達の手段を確保する必要があります。具体的には、投資家個人の情報や物件資料等を提出し、金融機関の融資審査を受けるということです。

検討している物件を購入するにあたり金融機関からの融資を受けられるのか、融資を受けられる場合の条件（自己資金割合、金利、融資期間、共同担保の有無等）が決まるため、その物件を購入できるか否かが決まるステップといえます。

金融機関への融資打診は、物件を検討する段階で事前に行っておくこともあります。融資の内諾を得ているという情報は、売主側への安心材料になるとともに、価格交渉の材料になる可能性もあるためです。

●売主に買付申込書を出す
買付証明書とは、買主が売主に対して当該物件を購入する意思を示すための書面で、購入希望価格や物件の引渡時期等の情報が記載されます。 買付証明書には提出義務や法的拘束力はなく、取引の都度必ず提出されるわけではありません。
（『https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/baikyaku/bk_knowhow/kaitsukeshomeisho/#tboc1「買付証明書」とは？』より引用）

●条件合意をして契約をする
買付証明書で購入希望価格を提示したうえで、具体的に売主との価格交渉に入ります。物件視察時に価格交渉の材料となりそうな情報（修繕が必要な箇所および費用、周辺のマーケットから導いた適正価格等）を収集しておき、客観的な根拠を提示することで、交渉がスムーズにできる可能性を高めることができます。

購入価格は利回りや売却益に影響をもたらす重要な要素の一つであることから、万全な情報収集をしたうえで交渉に臨みましょう。

売主・買主間で取引内容に関する合意ができたら、売買契約の締結および手付金の支払いを行い、その数週間ないし数ヵ月後に残代金の決済と物件の引渡しを行うのが一般的です。
（『https://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.lg.jp/juutaku_seisaku/490p34-35.htm決済と引渡しについて』より引用）

■良い物件を見つけるための3つのコツ

良い物件を見つけるためのコツは以下の3つです。

・優秀な不動産業者をパートナーにする
・多様な情報源にアプローチをする
・売り物件の情報を毎日チェックする

一言でまとめると、「多方面の情報を素早く入手する」ということといえます。

●優秀な不動産業者をパートナーにする
不動産投資は購入時・賃貸経営時・売却時のいずれにおいても高度な専門知識や鮮度の高い情報が求められるため、どのような不動産業者をパートナーとするかが重要といえます。

不動産の取引において、良い物件は一般市場に情報掲載がされる前に水面下でクローズに取引されることも往々にしてあるため、売り出されたタイミングでいかに早く情報をキャッチできるかが重要といえます。

優良な情報を新鮮な状態で得られるか否かが良い物件を買えるか、ひいてはハイパフォーマンスな投資ができるかのキーファクターであることから、不動産投資は情報戦であるといえるでしょう。

優秀な不動産業者をパートナーにできれば優良で新鮮な情報を得ることができたり、正確な専門知識に基づいた中立的な投資助言を受けることができたりするため、不動産投資を始めて間もない方にとっては特に優秀な不動産業者をパートナーとすることが重要といえます。

●多様な情報源にアプローチをする
不動産投資においては、多様な情報源・幅広い顧客層から多くの情報を集めることで、市場の相場をアウトパフォームできる物件を掴めるチャンスが多くなります。

具体的には、売り急いでいる売主の情報をキャッチできれば相場よりも安く物件を買えるかもしれませんし、どうしてもその物件が欲しいという買主の情報をキャッチできれば相場よりも高く物件を売れるかもしれません。

個人や法人、海外投資家など幅広い顧客層とのネットワークがあり、物件の売買ニーズをより多く集められる不動産業者に物件紹介を依頼するなどの手段を用いて多様な情報源にアプローチをすることが重要です。

●売り物件の情報を毎日チェックする
不動産投資マーケットには、新着の売り物件の情報が日々アップデートされます。投資用物件を専門に扱うポータルサイトを閲覧することで自分自身でも最新の情報を収集することはできますが、一般の個人投資家が毎日欠かさずに最新情報のチェックを行うことは難しいでしょう。

パートナーにしている不動産業者に依頼をして日々の新着物件の情報を収集してもらい、優良な物件の情報があればすぐに共有してもらうという方法をとるのが合理的といえます。

■買い付けを通すための3つのコツ

買付申込書を通すためのコツは以下の3つです。

・融資の内諾を得てから買い付けを出す（融資を受ける場合）
・現金での即時決済ができる旨を伝える（現金購入の場合）
・他の購入希望者の条件を聞く（複数申込者がいる場合）

資金調達の手段を確保できている旨を伝え、契約成立の確実性を売主にアピールすることが重要といえます。

●融資の内諾を得てから買い付けを出す（融資を受ける場合）
金融機関から融資を受けて物件を購入するのであれば、購入したい物件が決まった段階で融資申込をしておくのが有効な場合があります。

融資申込をして審査を受けた結果、融資内諾をもらえる可能性があるためです。融資内諾を得た状態で買付申込書を出すことで、融資審査が通らずに取引が破談になるというリスクを抑えることができます。

取引が破談になるリスクを抑えることは売主の安心材料になることから、自分と取引をするメリットを売主に伝えることができるでしょう。

融資を受ける場合、手元の現金を切り崩すことなく不動産投資ができるというメリットがある一方で、金利の支払いが発生するというデメリットがあるという点に注意が必要です。

購入する物件の投資利回りが高くても、金利がかかれば実質的な投資パフォーマンスはその分低下します。投資する不動産の利回りと支払う金利の利率のバランスを考慮して、その投資における収益性を総合的に判断しましょう。

現金が潤沢にあるのであれば、融資を受けずに現金一括で物件を購入する方が合理的な場合もあるという点は認識しておく必要があります。

●現金での即時決済ができる旨を伝える（現金購入の場合）
現金一括で物件を購入するのであれば、売主に対して即時決済ができる旨を伝えるのが有効な場合があります。

現金一括で購入する場合、融資上の手続(融資審査や実行手続等)を行う必要がないことから、物件購入に要する時間を大幅に短縮することができるためです。スピーディかつ円滑に取引を進めることができるということは、買主側には物件が早く自分の所有物となるというメリット、売主側には現金が早く手に入るというメリットがあります。

一方で、現金一括で購入する場合は投資金額分の手元現金を切り崩す必要があるという点に注意しましょう。

投資物件によっては数千万円以上の規模の現金が手元からなくなることになるため、自分のライフプランや可処分所得の金額に応じて投資規模を慎重に吟味する必要があります。

●他の購入希望者の条件を聞く（複数申込者がいる場合）
自分の他に買付申込書を出している購入希望者がいる場合、その購入希望者が売主に対してどのような条件を提示しているのかを聞くことが有効な場合があります。

必ずしも売主がその情報を提供してくれるとは限りませんが、自分以外の購入希望者が売主に提示している価格や資金調達の手段を確保しているか否かといった情報を聞くことができれば売主との交渉を有意に進めることができるかもしれません。

例えば、売値5,000万円の物件に対して自分以外の購入希望者が4,500万円の価格を売主に提示しているのであれば、4,600万円の価格を提示することでその購入希望者よりも有利になることができる可能性があります。あるいは、自分以外の購入希望者が資金調達の手段を確保できていない段階で買付申込書を出しているのであれば、資金調達の手段を確保できている旨を伝えることで売主からの優先順位を上げてもらえる可能性があります。

■売主に選ばれるための3つのコツ

売主に選ばれるためのコツは以下の3つです。

・自らが「物件を買える人」であることを示す
・条件交渉は柔軟に行う
・レスポンスを早くする

自分と取引をするメリットを売主に伝えるとともに、柔軟かつ迅速に対応することでスムーズな取引ができる買主であることをアピールしましょう。

●自らが「物件を買える人」であることを示す
「物件を買える人」とは、資金調達の手段を確保できており、かつ物件購入の意思が固まっている状態の人をいいます。

可能な限り高い価格で物件を売却したいと考える売主に対して売値満額の価格を提示したとしても、融資審査が通らなかったり自己資金がなかったりする買主は物件を購入できません。価格の合意ができて売れたつもりでいる売主が最もおそれる事態は、購入希望者の融資審査が通らず取引が破談になってしまうことです。

自分が「物件を買える人」であることを売主に示すことで、売主から「この人と取引をしたい」と思ってもらうことができ、他の購入希望者より低い金額を提示したとしても物件を売ってもらえることもあり得ます。

●条件交渉は柔軟に行う
条件交渉とは、物件価格や引き渡し時期といった取引条件に関する交渉のことです。買主は少しでも安く買いたい一方で売主は少しでも高く売りたいのが一般的であるため、価格面でお互いに自分に有利な条件を出し合うこともあります。

条件交渉において頑なに安く買うことにこだわりすぎるといつまでも物件を買えないということになりかねません。買主としての希望条件を提示しつつも売主の希望条件も聞きながら均衡点を見つける柔軟な姿勢で条件交渉をすることが重要です。

●レスポンスを早くする
レスポンスの早さとは取引を仲介する不動産業者への反応の早さのことです。具体的には、メールの返信や電話の折り返しの早さを指します。

不動産取引は対応スピードが重要になってくるため、不動産業者や売主から回答を求められた事項についての回答が遅れると良い物件を他の購入希望者に買われてしまったり、有利な条件で交渉をする機会を逃してしまったりすることに繋がる可能性があります。

焦って誤った判断をするのは当然避けなければいけませんが、考えすぎるあまりレスポンスが遅くなるのも避けるべきといえるでしょう。

■まとめ

不動産投資は融資を前提とする長期的な投資であるため、スタートの段階でどの不動産業者をパートナーとするかによって大きくパフォーマンスが変わる可能性があります。まずは信頼できる優秀な不動産業者をパートナーとして選ぶことから始めることでスムーズなスタートを切ることができるでしょう。

多様な情報源から鮮度の高い優良物件の情報をいち早くキャッチし、資金調達の手段を確保したうえで売主にアプローチをすると条件交渉を優位に進められる可能性が高まります。

条件交渉においては譲りすぎずこだわりすぎない姿勢を持ち、相手へのレスポンスを早く行うことで、売主と円滑な取引を行うことができるようにすることを心がけましょう。

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