1/7(金)、Yahoo！ニュースに、幻冬舎GOLD ONLINEより記事が配信されました。

軍用地投資「30坪未満の小規模物件は購入すべきではない」とプロが断言する理由

本文について、解説していきます。

軍用地において、小規模物件は購入すべきではないとありますが、返還時期が真近の返還予定地は購入すべきではないということです。

特に、民有地面積が広大な牧港補給地区は、出来れば100坪は確保したいところです。

本文に記載されているとおり、基地返還後の土地区画整理事業により、土地の面積は「減歩（げんぷ）」されるからです。

「減歩」とは、道路を拡充したり公園を整備するための用地を土地区画整理事業区域内の土地所有者が平等に提供すること。

法律によって定められているもので、事業によってその土地の評価が上がるので、受益者となる土地の所有者に損失が生じないという考えに基づくものです。

ある不動産業者から聞いた話では、減歩の割合は住宅地なら30~40％、商業地の場合は50％にもなることがあるようです。

たとえば、自分の土地が100坪あると仮定すると、区画整理後には50～70坪になってしまうということです。

100坪以上の大規模だと、自己使用も可能ですし、そのまま保有し、イオンライカムのように賃借もOK、場合によっては、他の地主へ売却するのも有りです。

つまり、土地の使い道に幅を持たせることができるからです。

不動産投資において、一番大事なのは出口戦略だといわれています。

たとえば、土地付きのアパートを保有し、途中で売却するのか、更地にするのか、リフォームして長期保有するのか、様々な判断を下さないといけないからです。

投資家にとって、これが最も頭を悩ませる問題なのです。

特に、返還予定地の場合、自己使用、賃貸、売却の３パターンしかないので、そんなに悩まないかと思います。

それぞれの資産や生活状況に応じて、お金が急に必要になった時は売却、でなければ賃貸で保有し続ける、資金に余裕があれば自己使用とすることが
割と簡単に判断を下すことができます。

そう、他の不動産投資や株式投資のように大きく損失することはありませんし、儲けることもできません。

ほったらかしで良いのです。

軍用地はボラリティが低い

ボラティリティとは、簡単に言うと株価の値動きの幅（大きさ）を表しています。

基本的にはパーセントで表し、値動きの幅が大きいほどボラティリティは高く、値動きの幅が小さいほどボラティリティは低いです。

図のローソク足の部分を見ていただけると分かる通り、株価の変動が少ないローソク足の部分では変動幅が小さいため、ボラティリティが低くなっています。

右側の赤枠のローソク足を見ていただくと、株価の変動幅が大きいので、ボラティリティも高い状況です。

コロナ禍において、軍用地の倍率が下がりましたが、それでも2,3％程度です。最近、施設によっては、徐々に盛り上がりを見せています。

ボラリティ、値動きが小さいということは、安定を示しているわけですから、投資の上手い下手は関係ありません。いつ買うのかだけです。 

ボラリティの低い軍用地を中心に資産を配分し、さらに余裕があれば、自分が得意とする分野に投資するのがいいでしょう‼

最後までご覧いただきありがとうございます。
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