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不動産投資は本当に儲かるのかな?を考察してみた

今回、不動産を有利な条件で購入できる権利があるので、不動産投資について考察してみました。

あくまで、自分の頭を整理するために書いているので、プロの方は見ても何の参考にもならないと思います。

いろいろ規制があって、固有名称を出せない部分がありますが、可能な限りリアルな情報をお伝えします。

私と同じように、不動産投資の素人で、これから不動産投資を考えている方の参考になれば幸いです。


まずは、私の経歴から、、、

・某メーカー企業を20年ほど経営しています。不動産とは全く関係のない業界です。

・今まで不動産投資の経験はありません。

・過去に建築関連の企業で働いていた経験があります。

・過去に購入した物件は、すべて自分で住む&使うものばかりです。
 自宅用マンション2つ
 一戸建て1つ
 自社ビル1棟

・10年ほど前に、現地域に土地を購入して自社ビルを構えました。
それを機に、自宅も会社から車で10分程度の場所に一軒家を建てました。
そのため12年ほど前から現地域の土地&建物情報をある程度、把握しています。

・先月、今回の投資対象物件である建物に引っ越しました。


不動産投資の対象物件

・駅直結(徒歩1分以内)の新築タワマンです。

・駅はかなり大きな規模で、すべてのカテゴリーの商業施設が徒歩圏内にあります。

・交通手段も豊富です。その利便性は、日本でも1,2を争います。

・駅から徒歩10分ほどのエリアは高級住宅地です。

・購入の際は、7割程度の部屋で複数の入札が行われた人気の物件です。

・現状、駅前の土地の状況を見る限り、今後、同様のタワマンが建つ予定はありません。(もちろん、絶対というわけではありませんが)


有利な条件①物件を市場価格よりも安く買える

今回の有利な条件というのは、当物件を2年前の価格で買えるというものです。

この物件の計画は3年ほど前に立ち上がり、2年ちょっと前に販売されました。

だから、実際の建物を確認することなく、モデルルームと間取りを見て決めます。

タワマンの販売方法としては、ポピュラーです。


このため購入決定してから、実際の入居まで2年以上のタイムラグがあります。

そのタイムラグに、何か問題が起きて購入できなくなる人が一定数います。

そういった物件を再販するというものです。


通常、キャンセルが入った瞬間に、再販を開始すると思うのですが、販売元が非常にお堅いところらしく、キャンセル分の再販を禁止していました。

つまり、一度、購入が決定したのち、キャンセルが入った物件は、ずっと塩漬けされていたということです。


さらに、この地域は、ここ数年タワマンの相場は上がっています。

去年あたりから、「東京は物件が余ってくる」と言われていますが、今のところ、この地域に限っては、その兆候は見られません。

今回の地域周辺のマンション相場も上がっています。


具体的には、2年前と比較すると2割程度上がっています。

通常なら、再販する際は現状の相場に合わせて値上げすると思うのですが、販売元がお堅いので2年前の販売価格です。


だから、単純に相場と比較して2割程度安くなっています。

実際に、2割程度のせた金額で転売されている事例があります。

1割程度乗せた金額なら即売れています。


まとめると、今回の有利な条件とは、現状の市場価格の約2割引きで物件を購入できることです。


有利な条件②情報を大量に入手

10年前に当該地域に一軒家と自社ビルを建てる際、その地域の有力な不動産会社の経営者数名と人脈を築きました。
その地域では、だれもが知っている有力者です。

運よくプライベートで出会えたおかげで、それほど商売っ気を出さずに情報を提供してもらえます。
実際に、自社ビルを建てるときは、土地購入の際アドバイスをもらったおかげで、2,500万円ほど得しました。

もちろん、この方には1円も入りません。
お礼に食事に行った程度です。

今回も以下の情報を入手しました。

・マンション販売時の部屋ごとによる入札状況
当時の入札状況を把握することで部屋ごとの人気度が分かり、特に出口戦略である売却の難易度が分かります。
同じマンション内でも部屋によって驚くほど人気の差があります。

・現状の部屋別売買状況(いつ、どの部屋が、いくらで売れたか?など)

・現状の部屋別賃貸状況(いつ、どの部屋が、いくらで借りられているか?など)
レインズを見ればある程度分かりますが、それ以外の表には出てこない情報も把握できていた方が有利です。

・想定賃料表
地域の市場性、ライバル分析、現状の成約賃料などを加味して、部屋ごとの賃料を予測したものです。不動産会社によって精度が違います。

・現在の賃貸物件の内覧数
これは、支払われる手数料や条件にも左右されるのですが、それを加味することで、顧客が求める部屋の人気度が分かります。
想定賃料表を基に賃料を予想するリアルな基準になります。

これらの情報をもとに実際に検証してみました。


新築タワマンの投資物件の検証開始!

先ほどの情報に加えて、実際の賃貸条件を参考に検証してみました。
一番利益率の高い物件です。

物件条件
価格:4,000万円
想定賃料:240万円/年
敷金:なし
礼金:40万円

表向きの利回りは、5%です。
個人的には少ないイメージなのですが、新築物件だとこんなものらしいです。


この賃料には、管理費・修繕積立費・諸費用などが含まれています。
だから、それらを引く必要があります。

さらに、賃料は利益となり、税金がかかります。
個人所得にすると、ブレが大きいので、今回は、利益800万円以下の法人所得にかかる税率で計算します。
具体的には、法人税・法人住民税・法人事業税などです。


これらを全部引くと、実際の利回りは3.5%程度になります。
金額に換算すると、140万円です。
ずいぶんと少なくなりました。

4000万円を払って、年間140万円の手取りです。
このまま賃料が変わらないとして、投資額を賃料で回収しようと思うと、28.5年かかります。
先の長い話です。

当然、28年後に今の賃料をとれる保証はありません。
というより不可能でしょう。


ただ、このような新築物件は、賃料で投資額を回収するのは一般的ではありません。
物件の価値を最大限にキープできる時期を見定めて運用します。


新築タワマン物件のポピュラーな投資法で再検証

今回の物件の場合、10年ほど賃貸で回したのち、転売するのが一般的です。

その理由は、10年経過したところで、それほど物件の価値が落ちないからです。

実際に、今から10年ほど前に建てられた同様の物件販売価格を見てみると2割程度上がっています。

そのため、今回、私が購入を検討している新築物件より、10年前の中古物件価格が1~2割高額になるという不思議な現象が起きています。

そして、実際に、10年前の中古物件を買っている人がいます。
ちょっとかわいそうにですね。


まぁ、こんな状況だから、新築マンション価格に1~2割のせても転売できるんですよね。

現状の複数の不動産会社による市場分析では、10年でこのマンションの価格が販売価格より下回る可能性はかなり低いようです。

分析結果をそのまま信じるなら、上がる可能性の方が高いようです。


最初は、営業トークのように感じたのですが、その不動産会社の社長だけでなく、社員の人までその物件を購入していたので、たぶん本音だと思います。

もちろん、今回の入札にも参加する気満々です。


このため、この物件に投資した場合の利益は、、、

・10年後の販売価格-今回の購入価格

・10年分の実質利益

となります。


具体的に、現状のリアルな条件を先ほどの物件に当てはめると、、、

購入価格4,000万円→販売価格4,800万円で800万円の利益

実質利益10年分:140万円×10年分で1400万円の利益

合計で10年間に得られる利益は、2,200万円です。

年間220万円の利益になります。


実質利回りは、3.5%から5.5%に跳ね上がります。

この物件の場合、多くの投資家たちは、このような計算をしています。


素人投資考察

上記のような投資結果は、ありえない話ではないと思います。

まぁ、私のような投資未経験者が言っても説得力ありませんが。。。

一応、10年ほど、この地域の賃貸物件と売買物件を見てきた結果と知り合いの不動産会社の実績が根拠です。


実際に、新築マンション価格4,000万円と同等の部屋が中古の10年落ちで4,800万円以上で売れています。

その中古マンションを賃貸で回している知り合いが数人いるのですが、この10年間、賃料は一円も下げていません。

家賃に関しては、10年間、下落しない可能性が高いと思います。

今回、駅前にタワマンができるまでは、徒歩10分圏内の賃貸家賃は10年間まったく落ちていませんでした。
タワマンができても1割ほど落ちただけで、もう落ち着いています。


私の考えでは、出口は、相場の変動を見ながらマンションの購入金額程度で売り抜けて、家賃収入が利益になるのかな、といった程度です。

これだと、実質利回りは3.5%。

銀行に預けているよりは、マシな程度ですかね。


もう少し俯瞰した視野で考察してみる

今回、たくさんの賃貸の成約状況を眺めていると賃料の壁のようなものを感じました。

通常は、間取り、広さ、部屋の向き、などで家賃が決まります。

でも、そういった要素とは別に、賃料が25万円を超えたあたりから、一気に入居する人数が鈍っていました。

これは、その地域から電車で20分の距離に、さらに大きな駅(街)があるためと推察しました。

つまり、賃料25万円あたりから、電車で20分の超大きな駅周り物件と競合が始まるのです。

利便性が裏目に出るパターンですね。


電車で乗り換えなし、20分程度で大都市に出られるのはメリットなのですが、ある一定の賃料を超えると、それが裏目に出て物件の競合になります。

実際に調べてみると、該当物件で賃料が20万円程度が大都市では25慢円程度でした。

売るならまだしも、賃貸で競合が多きることは大きなリスクと言えます。

このように投資物件の立地条件も吟味したほうがリスクを回避できます。

利便性の良さが仇にある場合もあります。


新築タワマンの売買と賃貸の事情

さらに、新築タワマンの売買と賃貸の事情も把握できました。

・部屋の方角は、賃貸の場合はあまり関係ないが、売る場合は南向きが大きなメリットになる。
所有する場合は、住環境を重視する傾向があるようです。

・眺望に関して、賃貸の場合はあまり関係ないが、売買の場合はメリットになる。
上記と同じ理由です。

・賃貸の場合、家賃を20万円以下に抑える物件であれば、お客さんが入りやすい。
これは、近くに大都市があるからです。

・50平米程度は賃貸向きで、売買には向かない。
一人暮らしは賃貸で、家族ができると購入する層が多いからです。

・60~80平米は、賃貸でも売買でも出足が早い
この広さは、単身者からファミリーまで広い範囲の対象者になるためです。


まとめると、、、

賃貸重視なら50平米程度で低層階、家賃は20万円以下、北向きの物件価格の安い物件

売買重視なら、60~80平米でできるだけ高層階、南向きの物件

ということになります。


素人の私が出した投資すべき物件条件

今回の新築物件の場合は、両方のバランスをとる必要があります。

私の優先順位は、、、

1.家賃20万程度が設定できる物件で、実質利回りが3%を下回らない
物件価格で言うと4,600万円以下

2.10以下の低層で60平米以上

3、できれば南向き

高層階の条件は捨てました。

この条件でトライしてみます。

そして、購入物件と同条件の不動産価格をウォッチして、購入金額の105%を下回ったら売却することにしました。


最後に・・・

ここまでお付き合いいただいてありがとうございます。

おかげで、かなり頭の中が整理できました。


それにしても、今回の私のケースは、通常よりもおいしい状況だと思うのですが、それでも実質利回り3.5%程度しか見込めません。

通常は、これより悪い条件のものが多いと思います。

それなのに、不動産で莫大な利益を出している人たちって、本当にすごいなと思います。
尊敬します。


たぶん、プロのひとたちから見れば、ここに書いた内容なんてゴミ情報と感じているかもしれません。

これから不動産投資を行う方は、そんな人たちと同じ土俵で戦うということを意識しといたほうが良いでしょう。


私がプロの人たちに勝る条件と言えば、自己資金で投資できる部分です。

借り入れの金利がいりませんから、その部分は、かなり有利です。

いくら金利が安くなったといっても、0.5%程度はとられますからね。

たかが0.5%でも10年間積み重ねれば大きな差になります。


とりあえずは、先ほどの条件をクリアしているマンションの中でおいしいと思われる物件4つぐらいに入札しようと考えています。

かなり倍率が高そうなので、ひとつも手に入らないかもしれませんが。。。
(マンションの住人しか入札権利がないのに、結構、殺到しているみたいです。やっぱり投資家の人が多のかな。。。)

まぁ、投資する人が多いということは、投資対象が有望であると前向きにとらえることにします。

で、物件が手に入ったら、本業とは別のほぼ休眠している会社を復活させて賃貸会社にして、そこに賃料をプールしようと思ってます。

でも、「3%の利回りのために、いろいろ手間かかるのも面倒だな~」という気持ちもムクムクと湧き出てきています。。。(><)

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へっぽこ

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