と新座市は説明しています。「区画整理後の評価を、事業計画策定時に行っている」と、つまり将来時点の不動産鑑定を実施したというのです。
　将来時点の不動産鑑定評価については国交省が

という資料を公開しています。

「不確実にならざるを得ないから行うべきではない」

と注意されていたとおりに、新座市が設定した予定価格は不合理なものでした。市は予定価格を25万9千円と算定(1㎡当りの平均価格)していますが,実際の該当地点の地価公示価格(平成20年度である平成21年1月1日時点の)は22万4千円(平均価格はこれよりも2割程度低い)です。

　市と市議会（建設常任委員会）は「事業計画策定時(実際の工事が始まってもいない平成11年)の不動産鑑定による予定価格に問題はない」としていますが,不動産鑑定評価とは「不動産の経済価値を判定し価額に表示する事」(不動産の鑑定評価に関する法律　第二条)であり,地価公示価格は鑑定評価の規準なので,本来このような差は生じないはずです。
問題がない、わけがない。