人生は複利計算です。

表面利回りの都合の良い話しの後に、実質利回りです。
融資する銀行はこちらで計算して融資額を決めます。銀行に感情はありません。
あるのは数字と計算です。

（年間の家賃収入－年間の諸経費）÷（物件の購入価格＋購入時の諸経費）×100＝実質利回り

この計算式すごいですよね。割られる方から諸経費引いて、割る方に諸経費プラスするって。

頭いいですよね。実質利回りですから、諸経費を引いてから足して割るんですね。笑

この諸経費を含むか含まないかで、利回りが４割ぐらい違います。不動産投資の荒っぽい営業は表面利回りで物件を素人のお客様に買わそうとします。

ですから元に戻って、都内1億円物件利回り５%が表面利回り計算だったら、、、

さぁ、大変！ドジョウが出てきてこんにちわ！
で、ドジョウだけで済めば儲けモノです。

人生も同じですよね。収入だけでなく、収入得るためには【人生諸経費】がかかります。

人生諸経費　例えば、意味も無く飲みたくなる。ギャンブル等の飲む、摶つ、買う。
買うって、、ショッピングで憂さ晴らしも買うですよね。人生遠回りと言う利回り。

賃貸物件も隠れた諸経費があります。
例えば、災害リスク、又は空き家リスク。

　投資物件を提案する際に多くは、災害リスク、空き家リスクを入れずに提案する営業が多かったです。

私は満室想定ではなく、15%年間空室想定の提案で他社を撃墜していました。笑
　災害リスクもワザと高い災害保険の諸経費を入れて他社をまた撃墜していました。

『そんなノーリスク、ノーテンキ営業と会社にお客様の大切な資産を任せて大丈夫ですか？』

と、『あっハハハ　あっハハハ』と言いながら。

ある日、私に1本のシツコイ出るまでかけてくる電話営業がいました。

「ワンルームマンションの投資に興味がありませんか？すごいお得な話しがあります。」

私　『そんなお得なお話しは他人にするもんじゃありませんよ。あっハハハ、あっハハハ』ガチャ切り　ツーツー

稼げるはずのワンルームマンション経営、なぜ営業するのでしょうか。
なぜ、ワンルームマンションを最近売りに出したいと言う人が増えているのでょうか。

答えは事実にありそうです。

次回に続く