不動産ビジネスとそれに関わる人たちが大好きな風戸裕樹です。さて今日は東京不動産バブルと言われてすでに1年以上立ちますが、東京のマンション価格は下落するの？ということについて日本経済新聞にも出ていた記事と私の意見をまとめたいと思います。

13分弱の動画にもしていますのでお時間ある方や細かい内容を知りたい方は動画から価格下落なのかキープなのか上昇なのかを見てもらえたらと思います。

１，金利は上がるのか？

不動産に大きな影響を与えるのが「金利」です。日本は空前の低金利（マイナス金利政策）を行っており、日本のマイナス金利政策を倣っているのはユーロです。金利が下がれば、不動産ローンを組むときに毎月の支払額が下がるので返済負担が軽減されて、不動産価格が上昇する要因になります。

日本は金利の変動が激しくなく、現在では0.5％を切る変動金利で住宅ローンを組むことができます。さらに物件価格の100％のローンを組むことも可能であり、これは世界的には例外中の例外といっても良いのです。

私の知る限りこんなに住宅ローン、不動産ローンに恵まれている国はありません。

こちらに出ているとおり、1％の金利の変動で、800万円の価格差が生まれます。金利がこれ以上下がることは考えにくいのですが、上がる要因があるかどうか？ということを考えてみてほしいです。

２，パワーカップルの増加

「パワーカップル」いわゆる共働きのことですね。この言葉も不動産に携わっているとよく聞きます。DINKS（ダブルインカムノーキッズ）という言葉は死語になりつつありで不動産では「パワカ」です（笑）

この世帯の増加により、世帯年収が上がってきています。例えば夫婦の収入を合算すると1,500万円に到達するという世帯も多くなります。

その場合は、住宅ローンで億ションを購入することも可能となります。なぜなら住宅ローンは年収の7倍〜8倍（最大約10倍）組むことも可能だからです。

都心では1億以下でファミリータイプの新築マンションを見つけることは難しくなりましたが。

３，日経平均

よく言われることですが、不動産価格は株価に概ね連動します。アベノミクス以降上がってきた株価＆不動産価格ですが、コロナで株価が上がったことも連動してさらに上昇局面となりました。

４，中古マンションの在庫

マクロ経済学で最初に習うのは需要と供給の曲線により、Priceが決まるというものです。不動産に関していえば、売出し在庫が減少するか、購入ニーズが高まるかの双方もしくは片方で価格上昇局面に入ります。

５，新築マンション供給

同様に新築マンションの供給量がどの程度と中古の在庫の数で価格が決まってきます。

東京の2022年の新築マンション供給数予測はすでに発表されています。

この5要因を考えながら、今年の予測を考えていけると思います。冒頭でも書きましたが、以下の動画で予測をお伝えしているので参考にしていただければと思います。