売却査定をおこなう際、一番始めにおさえておくポイントは「都市計画」の詳細を確認することです。

「都市計画」とは用途地域や条例など、どの程度の大きさの建物が建てられるのか、または建築する際に「特別な条件」が付けられている地域なのか、、など、地域によってルールが違うので重要な調査になります。

この不動産売却に欠かせない「調査」に関して、一般の方には難しいイメージを持たれるかもしれませんが、私が不動産業界に飛び込んだ約25年近く前は「新人に与えられる仕事」でした。
上司から、この「調査報告書」をすべて埋めてこいと言われ、役所内を歩き回った思い出があります。
※今も組織によっては、慣習になっているのかもしれないが、、

さて、、
不動産業界新人の時にたたき込まれたことが、今も経験値として活きているのだが、それでも「風致地区」には毎度頭を悩まされる。
悩まされる理由や私個人の見解などを実例と絡めながら書いていきたいと思います。


～　そもそも、風致とは！？　～
樹林地、水辺地などで構成された良好な自然的景観のこと

～　風致地区とは！？　～
都市の風致を維持するため、都市計画法により定められる地域地区の一つ

もっとかみ砕くと「緑豊かな町並みを維持していこう」という地域に指定されているということ。これだけを聞くと良いイメージが湧くと思う。

✦実例及び売却内容✦
エリア：東京多摩西部
条件：土地のみの販売（建築条件無し）
→「好きなハウスメーカー」で建築してくださいという土地のこと
土地面積：約40坪
用途地域：第2種低層住居専用地域
他の制限：第1種高度地区、｛第1種風致地区｝
↓
｛第1種風致地区｝に関して、風致地区条例第3条（許可を要する行為）の建築物の建築についてが厄介なのです、、

どこが厄介なのか、、、
第2種低層住居専用地域とは、建築物に対しての条件等が厳しい方ではあるが、それでも建ぺい率（50％前後）/容積率（100％前後）の条件も多く、今回の土地面積からは30坪前後の建物を確保できます。

しかし、風致地区に指定されていることで以下のような条件が付けられてくる。
例）建ぺい率
・20％以下（緩和なし）
・緩和要件をクリアすることで建ぺい率は「30％以下」となる。
・緩和要件とは？→緑化基準のことで、緑化率且つ接道緑化率にたいして指定された割合を満たすこと。
※今回の例では、条件を全てクリアして約24坪が建築面積の最大値になる。

他にも、壁面後退距離（通常の住宅地よりも、隣地から距離を取って建築すること）や色彩は原色及び蛍光色は避けるなど、まだまだ盛りだくさんの条件がついてきます。
私は「土地の有効活用」との観点から、果たしてここまで厳しくする必要性があるのかと疑問に思うことも多いのです。

例えば今回の土地に関しては、車通りも多く「道路幅員が8メートル」の公道に接しており、もう片面は「道路幅員が5メートル」の公道にも接しているため、大通りに面した3方角地になるのだが、どんな方(買い手)が利用するのに適した立地なのだろうか、、、

～～　まとめ　～～
緑地化をし、住宅地の景観を守ること。これについては、良いことだと思う。

しかし、今回のような現実的な話しとして、売却難に陥っている土地もある事や風致地区のため緑地化という条件を付けて建築したは良いが、数年数十年を経過し、剪定・伐採などのメンテナンスを継続しておこなっていないことから「逆にどうなの？？」という町並みも実際のところ少なくはない。
高齢化が進んでいて「半空き家」状態も増えているのだろうと想像はつくが、、、

自治体としては、町全体をどのように進化させていくのか、良いところは残しつつ新しいものを取り入れていくビジョンが必要ではないかと改めて思った事案でした。
私の好きな言葉は「不易流行」ですが、しっくりときてしまった、、、

引き続き、住宅業界の現場視点から難しい専門用語は最小限にすることを心がけながら書いていきます♪

～～　企業情報　～～
社名:株式会社bluebird
住所:東京都立川市若葉町1-17-1
メール: susaki@bluebird-akiya.com

<業務内容>
⚫︎古家・土地の査定
⚫︎介護保険を利用したバリアフリー工事の相談/住宅改修工事
⚫︎外装リフォーム（屋根・外壁塗装、防水工事など）
⚫︎相続対策、ライフプランの相談
⚫︎不動産会社、リフォーム会社との見積りトラブルの相談
⚫︎工事トラブルや境界問題など、住まいに関する相談業務全般

<エリア>
東京都、埼玉県、神奈川県、千葉県
※他エリアの相続不動産などでお困りの方も、まずはご相談ください♪

↓　　　　ホームページ　　　　↓