皆さん、こんにちは。記事をご覧頂きありがとうございます。不動産投資をする際の物件探しの話です。皆さんは中古区分マンションを買った経験はありますか？物件探しは不動産業者であればレインズ（業者の方が使う流通されている物件情報サイト）を見ることができます。一般の投資家の場合、インターネットのポータルサイト等で売り出し中の物件を探すことになると思います。価格が安い中古区分マンションが売り出されている場合があります。価格が安い理由を考えてみたいと思います。

【価格が安い理由】
①立地が悪い
具体的には最寄り駅から遠いことです。徒歩での駅からの距離が記載されています。駅から近い方が賃貸需要が高いため、立地が悪い物件は価格が安くなります。歩行距離80メートルを１分と換算して駅からの距離を記載するのが不動産広告のルールです。最寄り駅から15分以上だと入居者を見つけるのに苦戦するため、物件価格は安くなる傾向にあります。そもそもの最寄り駅が各駅停車しか止まらない駅前も栄えていない駅となると駅の持つ力も弱くなり、高い金額では取引されません。

②部屋が狭い
単身者向けのワンルームマンションだと20平米前後が主流です。築浅物件の場合、条例で１部屋の最低面積が規制されているため、東京23区内だと１部屋25平米以上あるのが基本になります。築古物件、特にバブル期に分譲された物件だと規制がかかる前のため、狭い部屋が多くなります。具体的には10〜平米14平米程度の部屋が売買されている場合、価格は安くなります。部屋が狭いと家賃が安くなるため、物件の収益力を評価して価格を決めるなら安くなる訳です。

③専有部分の設備が悪い
部屋（専有部分）の設備とマンションの共用部分の設備の両方を考慮します。専有部分の場合、典型的なのがバス・トイレ一体型の物件です。バス・トイレ別の物件を探す方からするとはじめから検索対象から外されています。他には室内に洗濯機置き場がない物件です。洗濯機置き場がない場合、近隣のコインランドリーを利用するか、マンションの中にコインランドリーがある場合もあります。

④共用部分の設備が悪い
共用部分、すなわちマンションの部屋以外の建物部分です。典型的にはエレベーターやオートロックがない物件の場合、価格が安くなります。エレベーターの場合は４階の部屋でエレベーターがないと流通上、投資家から敬遠されがちです。オートロックがない物件の場合、なくてもそれほど気にする必要はないと考えます。オートロックがあるとセキュリティ面の安全をアピールできるため入居者からは好まれます。

⑤築年数が古い
築年数に関しては明確に築何年が古いとは一概には言えません。築年数との兼ね合いで、旧耐震基準の物件か新耐震基準物件が１つの目安と言えます。2024年現在だと概ね築40年以前の物件は価格が安くなる傾向にあります。築年数が悪くても立地がよければ賃貸ニーズは高い場合もあります。築年数が古い分、競争力を左右する別の要因でカバーされれば問題にならないと考えられます。

【最後に】
今回紹介した価格が安くなる要因は、最終的には投資する方の個人の基準次第です。欠点に映ることもあればさほど気にされなければ価格に反映されず高く売り出されています。５つ項目をあげましたが、数値化できる立地（駅からの距離）、部屋の広さ、築年数は物件探しをする際に基準となるため、購入を検討している物件の価格が高いか安いかの判断材料として同じ数値の物件と比較するのも１つの方法です。今回は東京23区内の中古区分マンションの価格が安い場合の理由を考えてみました。最後までお読み頂きありがとうございました。