不動産投資におけるサブリース契約のトラブル
皆さん、こんにちは！
不動産投資家のコアラです。
27歳の時に不動産投資開始し3年で
資産1億円、家賃年収1000万円以上になりました。
今回のテーマは、
『不動産投資におけるサブリース契約のトラブル』
です。
結論から言うと・・・
サブリース契約は一定のメリットはあるものの、
数々のデメリットも抱えているため、
トラブルが多いサービスの一つです。
事前にどのようなトラブルがあるのか、
回避策はどんなものがあるのか
しっかりと理解しておくことが大切です。
サブリースとは
サブリースとは、管理会社がオーナーから
一括で物件を借り上げ、借り上げた物件を
入居者に転貸することです。
よって、入居者にとっての貸主は、
管理会社であり
家賃収入も管理会社側に入ります。
オーナー側の収入は、予め契約時に
家賃の何割を保証するのかを決め、
管理会社からオーナーへ支払われます。
そして、入居者から支払われる
家賃収入から上記の保証賃料を
差し引いた金額がサブリース手数料であり、
サブリース業者である
管理会社の収益となります。
空室リスクを減らすことにより
安定した経営を実現するための
管理サービスといえます。
よくあるトラブルの事例と
回避策についてお話しします。
よくあるトラブル①
勧誘に関するトラブル
新築をしようと考えているときに
サブリース会社から
「契約期間中の家賃は一切
下がらないから安心です」と
しつこく勧誘されるケースです。
家賃保証型サブリースは
必ずしも同額の家賃を保証
するわけではありません。
将来的に減額される可能性が
高いです。
誤った知識や理解で契約をしないように
注意しましょう。
よくあるトラブル②
解約できないトラブル
サブリース会社は、オーナーにとって
借地借家法上の借主にあたります。
正当な理由がなければ契約は解除できません。
サブリース業者からすると、
満室稼働している物件であれば
サブリース契約を持続させた方が儲かります。
そのため、オーナー都合では解約できない
契約になっている業者も中にはあります。
契約する際には、途中解約が可能であるか
を必ず確認しましょう。
よくあるトラブル③
免責期間に関するトラブル
一般的なサブリース契約では、
募集から入居者が決まるまでの
１ヶ月〜3ヶ月ほどの期間が免責期間と
なっています。
しかし、業者によっては退去の度に
免責期間が発生する契約内容に
なっている業者も存在します。
契約の際に、免責期間に関する
内容もしっかりと把握しておきましょう。
よくあるトラブル④
賃料減額に関するトラブル
契約内容によって様々ですが、
大半の業者が「2年ごとの見直し」など、
見直し期間を設けています。
「契約期間は一定の家賃保証が入ってくる」
と勘違いしているケースが多いです。
この問題は非常に多く、
司法で一定の決着がついており
オーナー側の訴えは受け入れにくい
状況にあります。
契約前に契約書類の確認を徹底しましょう。
今回のまとめになります。
サブリースは空室リスクを
減らすことにより安定した
経営を実現するためのものです。
メリットは大きいものの
確認不足や知識不足による
トラブルが多いのも現状です。
契約前に必ず基本的な知識は
知っておくこと、
疑問点は契約前に確認することで
防げるものがほとんどです。
是非参考にし、同じトラブルに
巻き込まれないようにしましょう。
今後も皆さんに有益で必要性の高い情報を
発信できたらと思っています。
不動産投資家のコアラでした。
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