先日はじめての不動産売却と2回目の不動産購入をしまして、結構いろんな思考やリサーチを巡らせたので備忘録的に書いていきます。

===

先日離婚して生活をがらっと変えることにしたので、メインイベント的に自宅を売って引っ越しをすることにしまして。
売る方は結婚前にAirbnb運用目的で2014年に新築で都心部に買ったマンションで、想定通り +α で着地しました。具体金額は問い合わせください。

一方でシンプルに得したわけではなく、買う方は逆に次は（2014年比では）高掴みすることになるので、賃貸なのかなーと考えたりもしましたが、
　1. しばらく金利は上がらなさそう（2022年4月時点の考え）
　2. 組める時に低金利の住宅ローンは1つ組んでおきたい
　3. 生命保険がわりに
という理由で買う一択だなという結論に至りました。

===

しかしいざ買うとなると知的好奇心と欲が出てくるもので、自分にあっている価格帯と譲れない立地、それから子どもが好むかどうかさえ担保できたらあとは資産価値で考えようという思考に至りました。

一方で中古マンションは今とにかく高騰していてどこも印象的には高い。まぁ家賃は返ってきそうかなーというところはあるものの、一度味をしめているので、多少のリスクをとってでもちゃんと売る時にそれなりに利益が出そうなところが良いなと思っていました。なので、未発表で再開発されそうなところとかないかなーとか考えて（曙橋は良さそう）、優秀な仲介の友人と話したりリサーチしてみたところ、不確実性を一定排除するためには建て替わりそうなところを狙うのが良いのではという発想に行きつきました。

===

最近良い意味で（？）何か未知のものがあらわれたときには数式であらわすようにしているのですが、建て替えが発生した際に得られる利益をざっくり式に表すと、
  ■ (当該エリアの新築物件価格　ー 購入物件価格) ー [ ( 建築にかかる費用　ー　修繕積立金) / 入居戸数 ]
これが意外にでかくて、自分が住みたいエリアでこれが実現すれば超概算で数千万台後半にはなりそうだなということがわかりました。

ただそれができてないことには理由があるのだろうということで建て替えについていろいろ調べていくと、

・一般的なマンションの法定耐用年数（減価償却の期間）は築47年で、高度経済成長期に建ったマンションはほぼこれを超えている。
・しかし入居者80%の同意を得るハードルが高すぎるため実現に至らないことが多い。その理由は、
　 -- 建ぺい率と容積率、要はその土地にどのくらいの大きさの建物を建てて良いかという国が作っている基準が建築時と異なっていることが多く、建て替えとなった際に出て行かないといけなくなる人が発生する可能性がある。
　 -- シンプルにもうこのままの生活で十分ですよという高齢者の方も多い（建て替えには一般的に仕掛かりから完成までに7年かかり、建築中の2年間は別の賃貸に住まないといけなくなる）
ということがあるとわかりました。

===

であれば上記のハードルが超えられそうな見込みが一定ありそうなところはないかということで以下のポイントに留意して物件探しをしてみました。
　1.　一定の築年数を超えている
　2.　一定の容積率と建ぺい率が許容されているところに建っている
　3.　入居戸数が多すぎない
　4.　管理組合のトップが若くて柔軟なスタンスを持っていそう
　5.　高齢者比率が多くない
　6.　一定の修繕積立金がある
　7.　隣接する建物の所有者にビジネス思考がありそうで同時に建て替える交渉のイメージが湧く
　8.　地上に駐車場があってそれを地下に移せば底面積は広がる

2つ目のポイントは突き詰めると建築会社に問い合わせないとわからなかったのでそこだけオープンソースと周囲の様子を見ての判断になってしまったものの、上記条件を満たしている、フルリフォーム済みで子どもも気に入ったマンション＠代々木八幡が見つかり、ようやく先日引越しが完了しました。ここから根回しをはじめていく予定です。具体情報に興味がある方は個別にお聞きいただければ話します。
と同時に、自分が住むという意味ではもちろんここからレベルをあげていきたいので、近い将来に賃貸に出す前提でキャッシュフローを改善していく必要があるなと考えているところです。

===

それ以外にも、一連のプロセスで大企業とスタートアップの住宅ローン事情や不動産のマクロトレンド、あらゆるリスク（特に地震）の具体的な確率論、手続きにおけるあらゆる面倒さや課題など、めちゃくちゃ良い勉強になった不動産取引でした。それもこれも、三井物産で6年働いた後、不動産関連で独立して自分自身も諸々不動産投資している学生時代の同期友人が仲介してくれたおかげです。名古屋経由であれば仲介もある程度値引きでやってくれるはず（？）なので興味ある人いれば連絡がほしいです！

このミドルリスクハイリターンと思われる意思決定に現段階では結構満足はしているものの、正しかったかどうかは10-20年後にしかわからないというのが厄介なところで、人生の楽しみがひとつ増えたなという感じです。
同時に不動産デベロッパーのような仕事、職業選択のタイミングでは全く面白そうだとは思わなかったけど、すごく奥が深くて面白い仕事なんだなと実感しました。生まれ変わったらやってみたいなーと思っているところです。ではでは。