はじめに

こんにちは。令和２年１２月１５日より特定賃貸借契約の適正化のための措置等が施行されました。

特定賃貸借契約とは賃借人が転貸する事業を営む事を目的として締結される契約の事です。内容は①誇大広告の禁止、②不当な勧誘行為の禁止、③特定賃貸借契約締結前の重要事項説明、④特定賃貸借契約締結時の書面交付です。

オーナーが管理業者とサブリース契約を結び、賃貸経営を始めたものの、賃料の減額・修繕費の負担割合が不明瞭・契約の解除条件を把握してなかったなど、契約条件の誤認が全国的に増加しており、問題となっていることは皆さんもよくご存じだと思います。

もし皆さんがこうした契約を締結する前に土地活用のメリット、デメリットを把握しておくことは大事なことだと思います。

土地所有者のメリットとは？

１、節税効果が期待できる

建築費が減価償却の対象になるので経費に計上できる。所得税対策になります。

２、相続税対策になる

建築費を借入金を利用して賄う場合、借入金相当額が債務控除の対象となるので相続税対策として有効です。

・土地が貸家建付地評価になる

土地評価額＝更地評価額×(１－借地権割合×０・３(借家権割合))

※下の国税庁のページで対象土地の借地権割合を知ることができます。

・建物も貸家評価となるため建物評価額が下げられる

建物評価額＝自用建物評価額×(１－０．３(借家権割合))

※貸家やアパートなど賃貸用に供している敷地は評価財産の特例で下の計算式の評価額になります。

貸家建付地評価　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　自用地の評価額ー(自用地の評価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

貸家評価　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　自用家屋の評価額ー(自用家屋の評価額×借家権割合×賃貸割合)

３、貸住宅の場合、固定資産税の小規模宅地の特例が室数分使える。

４、賃料収入が入ってくる。

５、土地を手放さないで事業ができる。

土地所有者のデメリットとは？

１、長期の借入金を利用することによる事業リスクがある。

２、ほかに事業をされている場合、本業以外の余計な手間暇がかかる。

まとめ

上記に挙げたように、不動産を活用した事業を行う場合メリットは大きいです。すでに土地をお持ちの方や、現預金を土地に変えることができる方などは資産形成のために不動産活用を取り入れるのは良い方法だと思います。

ただ、税制や法律などは変更がありますし、一般の方が常に最新の知識を持つことはなかなか難しいので、信頼できる管理業者とともに不動産事業を行うことが成功への近道だと思います。

また、不動産投資はあくまで「事業」となってきますので、上記のメリット・デメリットだけで事業性の判断をするのではなく、キャッシュが回るか、自分のリスク許容度の範囲内かの判断はしなければならないと思います。

ありがとうございました。