熊谷　和彦

売買・賃貸仲介・賃貸管理・PMなどの仕事を通じて学んだこや興味がある事を記事にしていき…

熊谷　和彦

売買・賃貸仲介・賃貸管理・PMなどの仕事を通じて学んだこや興味がある事を記事にしていきます。ご覧になった方に少しでも役立つ情報になればと思います。
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しばらく自分のブログを更新することにしました。

ワードプレスで作ってみましたので良かったらのぞいてみてください。

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    • 賃貸物件の家賃はどうやって決まっているの？

      こんにちは。今回は賃貸物件の賃料がどのように設定されるか、その方法の種類を見ていきます。主に住居系の話になります。 はじめに建物を新築し、貸し出す場合には３つの賃料設定方法があり、中古物件を購入して貸し出したりする場合の賃料設定方法も合わせて最後に書いていきます。 新規の賃貸物件の賃料決定方法には、積算法、賃貸事例比較法、収益分析の３つです。 積算法賃貸開始時の投下資本に期待利回りを乗じてえた額に、公租公課、減価償却費などの必要諸経費を加算して求められます。この賃料を積

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      • 定期借家契約とは？

        今回は借地借家法に基づく定期借家の解説です。一般建物賃貸借契約では更新に関する事項が定められており、契約を更新することが可能です。 定期借家契約は更新がなく、期間満了で契約が終了します。定期借家契約の活用方法まで見ていければと思います。 ☑今回のポイント定期借家契約の内容と活用方法が分かります。 定期借家とは定期借家制度は平成１２年３月１日に施工された「優良な賃貸住宅の供給の促進に関する特別措置法」により、借地借家法を改正して創設されました。 法改正の背景には、これま

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        • お部屋探しをている人必見のチェックポイント　～ネット無料～

          ネットショッピング、ミュージシャンのオンラインライブ、テレビドラマや映画のネット配信、なかなか会えない友人とのビデオ通話、施設・イベントの人数制限のためのネット予約…。もともと日常的に利用していたインターネットですが、以前より利用する機会が増えているような気がします。 ２０２０年全国賃貸住宅新聞社の『人気設備ランキング』で、単身者・ファミリーともに第1位は「インターネット無料」でした。現代のインフラ（=生活を支える基盤）とも言えるインターネット。 どうせ自分で契約するんだ

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        • 空室対策
          7本
        • 不動産コンサルティング
          3本
        • 不動産売買
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        • 賃貸経営
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        記事

          テナントリテンションをご存じですか？

          はじめにテナントリテンションとは、借主を維持・保持するという意味です。入居募集と同じくらい、賃貸経営には大切な項目になります。 なぜなら、退去が発生すると大家さんの損失が大きいからです。 １、原状回復費用 古くなった設備や壁紙の更新、ハウスクリーニングなどで、月額賃料の約２月分くらいはかかるでしょう。当然ですが築年数が浅ければ費用は安く、古ければ高額化していきます。 ２、仲介会社へ支払う広告料 地域により差はありますが、月額賃料の１ヶ月分と消費税とします。 ３、次

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          土地を貸す場合に、知っておく借地権

          はじめにこんにちは、今回は賃貸業でも土地に関して書いていこうと思います。土地貸は、不動産賃貸業の中でもリスクが低い契約形態となります。駐車場経営などは身近に感じられるのではないでしょうか？月極や事業者に一括で貸し出しコインパーキングの経営をされている方もいらっしゃるのではないでしょうか。 駐車場経営は民法の規定により契約書を作成します。なので貸主からの解約も１月前に通知することで土地を返還してもらうことができます。自分で土地を使いたい時もすぐに契約が解消できる事は利点だと思

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          入居率９５％を維持するための考え方

          こんにちは。収益物件を所有されている方には、入居率(稼働率)はとても気になる部分だと思います。今回は入居率を上げる前提の考え方を書いていこうと思います。 はじめに入居率を高めるために整備しないといけない項目は大きく分けて2つになります。それぞれアプローチする先が違うので注意が必要です。 案内を増やすために行うことまずは自分の所有する物件が『決め物』になるようにしなければなりません。当然、最終的に申込になるかどうかは内覧に来られた入居希望者の判断になりますが、案内に来てもら

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          入居率９５％を維持するための考え方

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          土地活用のメリットって？

          はじめにこんにちは。令和２年１２月１５日より特定賃貸借契約の適正化のための措置等が施行されました。 特定賃貸借契約とは賃借人が転貸する事業を営む事を目的として締結される契約の事です。内容は①誇大広告の禁止、②不当な勧誘行為の禁止、③特定賃貸借契約締結前の重要事項説明、④特定賃貸借契約締結時の書面交付です。 オーナーが管理業者とサブリース契約を結び、賃貸経営を始めたものの、賃料の減額・修繕費の負担割合が不明瞭・契約の解除条件を把握してなかったなど、契約条件の誤認が全国的に増

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          家を高く売る方法　~しっかりアピール出来ていますか？~

          おうちの売却をする場合、個人売買ではリスクが高いため、不動産業者に依頼をして売却をされる場合が多いと思います。今回はそこでのポイントをご説明します。 はじめに 不動産を売却する時に不動産業者と媒介契約を結び、販売活動を行います。この時に『業者任せにしない』ということが重要です。 どういうことか？不動産は一つとして同じ物件はないといわれていますので、あなたが売り出した物件の良さは誰よりもあなたが知っているはずです。そのことを不動産業者に伝え、販売活動に生かしてもらいましょ

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          家を高く売る方法　~しっかりアピール出来ていますか？~

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          空き室内覧後にすぐ契約してもらえるポイント

          おはようございます。今回は『案内はあるのに成約まで至らない』という場合がありましたのでその原因は何だったのか？どうすればすぐに契約してもらえたのかポイントを書いていきます。 はじめにまず、内覧があるということは『賃料などの条件面』『設備条件』『プロモーション』などが競合物件と勝負できているということです。 せっかくお部屋まで来てもらったら契約までしてもらいたいですよね。 内覧に行ったときに入居希望者かチェックするポイントは、周辺環境・建物共用部の清潔感・お部屋の日当たり

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          空き室内覧後にすぐ契約してもらえるポイント

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          初期費用を見直してみませんか？

          はじめにこんにちは。空室対策の一環で初期費用を抑える方法があります。この対策が効く空室の状態は、 〇内覧自体が少ない場合 〇案内があっても決まり切らない どちらの場合でも効果的だと思います。上記２つの内容はまた今度掘り下げてみます。 初期費用の内訳〇初月賃料 〇敷金 〇礼金 〇仲介手数料 大きくこの４つが挙げられます。付随して火災保険料(個人賠償・借家人賠償付き)、保証会社への保証委託料、光インターネット接続料など細々した費用もあります。 中には火災保険付き

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          マンション・アパートのインターネット設備~本当の差別化とは？賃料も上がる？~

          　こんにちは。今回は空室対策の一環になると思います。春以降実務の場面でも入居希望者やすでに入居されている方からのインターネットについての質問、相談が多く寄せられました。 はじめに数年前より『賃貸物件に無料インターネット設備の導入は空室対策になりうる』という話は皆さんよく聞いてこられたと思います。 今回は物件オーナーがどのサービスと契約したほうが良いか参考になればいいなと思っています。 サービスの種類ご所有の物件にネットを導入する際に、サービスを提供している業者さんはほん

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          戸建・土地を希望の価格で売りやすくする方法　２

          　はじめに　不動産を売却しやすくなる手法として簡単な方法から残置物の撤去とハウスクリーニングのお話をしました。今回はさらに重要になるのではないかと思われる方法を見ていきます。項目は土地境界の確定と家屋のインスペクションです。 境界の確定　不動産を売却する際に、公簿売買と実測売買を選択することができます。公簿売買とは登記簿に記載されている面積で取引を行い、特約で差異が出た場合の取り決めを行う取引です。実測売買は測量して出た実際の㎡数での取引となります。 　境界の確定がなぜ必

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          戸建・土地を希望の価格で売りやすくする方法　２

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          借入金は不動産取得価格に対してどれくらいの金額が適正なの？

          こんにちは。土地活用や不動産投資を行う場合、金融機関から借り入れを起こし事業を始められる方もいらっしゃると思います。不動産業者が提出した事業計画書をそのまま信じて実行し、『キャッシュが足りなくなって後悔している』なんて話も聞いたことがあるのではないでしょうか。 そうならないためにも自分も知識をつけて取れるリスクであるという見極めができなければなりません。 そこで今回は返済余裕率のお話です。 返済余裕率とはＤＳＣＲ(デット・サービス・カバレッジ・レシオ)と呼ばれ、各年度の

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          借入金は不動産取得価格に対してどれくらいの金額が適正なの？

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          入居してもらえる部屋づくり

          　こんばんは。今日まで暖かい日が続きましたが明日より気温が下がるみたいですね。私が住んでいる島根県は自然豊かなところで紅葉が始まり季節の変わり目を楽しんでいます。 今日は入居してもらえる部屋づくりについて競合物件と差別化して、選ばれる部屋にするためにはどうすればよいのか考えていきます。 前提として以前にも書いてきましたが、オーナーの裁量で決めることができる賃料・設備・募集条件については、競合物件と比較して見劣りしないレベルにしなければなりません。特に賃料に関しては入居希望

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          入居してもらえる部屋づくり

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          戸建・マンションを希望の価格で売りやすくする方法　１

          　不動産売却時にかかる費用は別記事で確認しましたので、そのほかに売主ができる方法で、不動産を希望価格で売りやすくする方法を書いていきます。不動産を売却するタイミングといえば生活様式の変化からの住み替え、相続した不動産の現金化などが考えられますね。今回は主に２つの方法を見ていきます。 残置物の撤去 　不動産販売サイトなどを見ていると、以前生活していたままで家具や荷物などが残ったまま紹介写真に掲載されている物件があり、補足欄には『残置物は売主負担で処分いたします』などの文言が

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          戸建・マンションを希望の価格で売りやすくする方法　１

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