🔵持ち家を苦労して買った人が将来抱える爆弾


⏺️東京･湾岸マンションはかつてないほど高騰


⏺️東京・湾岸エリアにはタワーマンションが立ち並ぶ


何故そこまで苦労して買う必要があるのか、或いは買わなければならないのか。


ここから詳しく説明します。


⬛️東京都内の物価が絶賛高騰


・東京・豊洲駅周辺は6061万円で前年比2.4％値下がり


・同・勝どき駅など晴海エリアは8062万円で同0.6％値上がり。

（2016年と2017年1～6月の70平方メートル台の中古マンションの平均価格）


⏹️タワーマンションが人気の東京・湾岸エリア


品川

お台場


➡️以前からかなり高騰し、人気を呼んでいる。


⏹️最も関心を集める地域


月島

勝どき

晴海


➡️これらの地域を中心とした、住所が「東京都中央区」。


豊洲など江東区の開発が一服ぎみなこともあり、大手デベロッパーが供給する新築物件の主戦場となっている。


【一番人気】


三井不動産レジデンシャルや鹿島が事業主体となったタワーマンション


⏺️「KACHIDOKI THE TOWER」


築地市場から勝鬨橋を渡った勝どき・晴海地域はまだまだ開発途上で商業施設が少ない。


晴海の「DEUX TOURS」（ドゥ・トゥール）の1階にスーパーが入居したことなどで住環境も向上してきており、新築計画が目白押し。



⬛️旧価格に「❌」をつけて値引きするチラシも


⏺️「KACHIDOKI THE TOWER」


➡️モデルルームや販売事務所だった部屋を他社が買い取り再販する際に値付けを見誤った。


旧価格に「×」をつけて値引きするチラシが出回ったりもしている。


➡️しかし、ほかの部屋や周辺物件に悪影響は出ていない。


⬛️建築費の高騰や地価上昇


⏹️新築マンション価格が高水準


サラリーマン世帯には手が届かなくなってきている。


東京駅

大手町駅

【ダイレクトに乗り入れる路線】


JR京浜東北線

東京メトロ東西線


➡️主要駅に隣接した駅は物件は6000万円台、7000万円台がざらである。


⏹️数年前から、持ち家が必ずしも新築であることにこだわらない世帯が増えている


➡️中古マンションが売れている。


【2016年首都圏】


中古マンション成約戸数（3万7189戸）

⬇️

新築マンション供給戸数（同3万5772戸）を初めて逆転。


【大手町デベロッパーの策略】


大手デベロッパーは新築マンションの急激な値崩れを防ぐ目的。


手持ち在庫を一気に放出せず、開発エリアも需要の見込める駅近立地に絞り込んでいる。


【消費者側の懸念】


高価格に加えて、自分の望む立地に手ごろな物件を探しにくくなっている。


①同エリアなら2000万円ほど安い中古マンションを買う。


②1000万円ぐらいかけてリフォームして住み替えるというような需要も出ている。


⚠️全国的にも新築マンションの平均価格が新築の戸建て住宅の平均価格を上回る駅が続出。


➡️若い世代でもマンションから戸建て購入へシフトする動きがある。


⬛️高齢者は郊外戸建ての処理に悩む


⏹️苦労して都心に新築物件を手に入れた現役世代には将来、別の悩みが待ち受ける


★【戦後から高度成長期】


・住む家の少なかった日本では戸建てやマンションが大量に供給。


・東京で働くために、多くの人が地方から移り住んだ。


・日本では一貫して地価が上昇したため「土地神話」を生み、持ち家志向を決定づけた。

★【バブル期まで】


地価上昇で、都心部で家を持つことが困難になり、宅地開発は首都圏の奥に広がった。


ニュータウンが国道16号線を越えて外へ外へと開発された。


★【都心に世帯を構えた現役世代】


共働きであることも多い。


郊外の駅からバスに乗らなければたどり着けない実家に戻ろうとは思わない。


【バブル崩壊】


地価は下がった。


築20～30年を超えた建物は評価額がゼロ。


➡️売却すれば損が出た。


⚠️年老いた親は介護施設へ移ることもあり、放置された実家はやがて空き家になる。


⚠️取り壊せば費用がかかるし、兄弟姉妹で相続するのも面倒。

【高度成長時代】


⏹️サラリーマンの「住宅すごろく」


①東京の企業に就職した若者は勤務先からほどよい距離にアパートを借り、独身生活を始める。


②結婚・出産で家族が増えると、手狭な部屋からマンションや戸建てに引っ越す。


③まだ賃借なのだが、出世とともに収入が増えていくと、郊外に戸建て住宅を購入する。


➡️昭和世代の「一国一城の主」の完成である。


⬛️ところが平成の住宅すごろくはこれで「上がり」にはならない


⏹️野村総合研究所の試算


【2030年度の新設住宅着工戸数】


持ち家18万戸


分譲11万戸


貸家25万戸


➡️計55万戸にまで縮小する。


※2016年度の実績は約96万戸。


⚠️今から4割近く減る計算である。


バブル後のピークだった1996年度の163万戸と比べると3分の1以下である。


・既存住宅の除却


・住宅用途以外への有効活用


➡️これが進まなければ、空き家率は現在の15％程度から2033年には30.4％へ倍増する。


親の世代がせっかく苦労して手に入れた実家のマイホーム。


数十年を経て、現役世代にとってやっかいな将来の爆弾となるケースも増えていきそうである。


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