「あなたの物件を、●●万円で買いたい
　法人様がいらっしゃいます」


「●●万円の予算のある方が、あなたの
　物件を買いたいと言っています」


ニュアンスに違いはありますが、
不動産を保有していると、
マイホームにせよ、賃貸用物件にせよ、
上記のような内容が書かれた
ＤＭが届くことがあります。


あなたは受け取られた経験、
ありますか？


私がここで改めてお伝えする必要も
ないかもしれませんが、
ＤＭでのアプローチは、
基本スルーして頂くのが良いです。


例えばですが、先程伝えた●●万円の
ような金額の提示には
根拠が薄いからです。


登記簿謄本で所有者は分かっても、
「いくらの賃料で貸し出しているのか？」
「管理費・修繕積立金はいくらなのか？」
などまでは、確認しにくく、
特に賃料に関しては確認できないからです。


ありがちなケースとしては、
高めの金額を提示して、
専任媒介契約を結んだあと、
購入希望者が現れないと言いながら、
少しずつ当初の金額から
下げていくパターンです。


そうなると、
売却まで時間もかかりますし、
思っていた金額で売却できないことにも
つながり、あなたにとっての
メリットはかなり薄くなってしまいます。


ＤＭの金額は高めに書かれていることが
多いので、心が動くことがあるかも
しれませんが、もし売却を考えていた
としても、ＤＭ経由では依頼されない
ことをおススメします。


では、もし売却をすることを具体的に
考えた場合、どのようにするのが良いと
あなたは思いますか？


私なりの結論、意見を申し上げると、


「購入した不動産会社さんへ連絡する」


「賃貸管理を依頼している
　不動産会社へ連絡する」


この方法が、王道ではないかな、
と考えています。


私の実例も踏まえながら、
お伝えします。


今、私は1部屋、
売却に向けて動いています。


理由は、管理組合の総会で耳にした話、
やりとりなどを踏まえると、
長期的に修繕積立金が不足する可能性が
高いこと。仮に、回避するために
値上げをするとした場合、
受け取っている賃料に対して、
毎月の管理費・修繕積立金の合計額が
40％くらいになる可能性が高いと
感じたからです。


あくまでも長期修繕計画をもとにした
話なので、工事時期の調整をするなどで、
不足は回避できる可能性もあります。
修繕積立金の値上げの話も、
まだ検討事項としてあがっていないので、
現行のまま推移するかもしれません。


なので、「もし」とか「かも」という
推測の話にはなってしまうのですが、
保有継続に対して、前向きな想いが
抱けなくなった時も、
売却を考えるきっかけの1つでは
ないかと私は考えています。


そういうタイミングが
いつ訪れるか分からないので、
私は不定期にではありますが、
自分の保有物件の査定を
して頂くようにしています。


「もし、今、仲介で売りに出したら、
　いくらくらいで売れそうか？」


「もし、買い取ってもらうとした場合、
　いくらで検討してくれそうか？」


基本、物件の価格は、利回り換算で
決まるというお話はしたことが
ありますが、自分の見立てと
不動産会社さんの見立ての違いを
知っておきたいという想いも
兼ねています。


さて、
現在進行中の売却検討物件の件ですが、
購入した会社以外の所で、以前
査定をしてもらったことがありました。


査定に関しても、
念のために申し添えておくと、
ネットで良くある「一括査定サイト」を
利用するのは避けた方が無難だと
私は考えています。


登録してしまうと、その後、
営業の電話やメールを頻繁に
受けるようになるからです。
（過去に経験済です・苦笑）


なので、依頼するのであれば、
信頼できる担当者、会社に、
個別にお願いするのが
ベターだと考えています。


話を戻します。その時は、2社に依頼して
いたのですが、おおよそ近い金額が
両社から提示されていたので、
その価格をひとつの目安にしていました。


今回、具体的に売却検討をするにあたり、
購入した会社さんへ査定をお願いしました。


すると、その査定額は、
予想を上回っていました。


先程伝えた2社から提示されていた
「仲介」での目安価格を、購入した会社では
「買取」の価格時点で上回っていたのです！


一般論の話にはなりますが、
買取価格は、仲介価格の、
おおよそ7～8割くらいになると
言われています。


つまり、仲介価格の方が査定評価は
高く出るのですが、他社で提示された
仲介価格を、購入した会社での買取価格が
上回っていたという、一般論では考えにくい
ことが今回起きたのです。


そのため、私自身の目線とも合う金額
だったので、今回はあえて仲介で
売りに出さず、
買取でお願いすることにしました。


仲介の方が、成約した場合、
価格は高くなるのですが、


「いつ購入希望者が現れるか分からない」


「購入希望者が現れても、
　提携ローンなどの融資を基本的には
　使えないため、現金購入でない場合、
　自分で融資先を探してくる必要がある」


「仲介で成約した場合、成約価格から、
　3％強の仲介手数料がマイナスになる」


などを考えた時に、
仲介手数料をマイナスした価格と買取価格に
大きな差がないのであれば、買取という
選択肢もありだと私は考えています。


近々の実体験をもとにしたお話を
お伝えしましたが、過去に売却を
経験した時、仲介を選んだことも
買取を選んだこともあります。


ただ、いずれにも共通しているのは、
最初にお伝えした
「購入した会社、
　あるいは賃貸管理を依頼している会社」
に連絡を取り、
売却のサポートをして頂いたことです。


どうしても心情的に、
購入した会社や担当者に連絡をしたく
ないケースなどもあると思います。
その際は、他社に依頼する
のが良いと思います。
実際、そのようなケースで、私自身、
お客様の売却のサポートをさせて頂いた
経験もあります。


上記のようなケースもありますが、
あなたがもし物件を売却したいと
考えた時は、購入した会社さんへ
連絡を取るのが、高値売却の近道、
王道かなと私は思っています。


購入した会社さんにしてみれば、
自社で自信を持って販売した
という自負があるからこそ、
売却時にも価格面含めて、
真摯に向き合って頂ける。


私は、自分の経験も踏まえて、
そのように感じているのですが、
あなたはどう思いますか？