「スルガショック」や「かぼちゃの馬車事件」
という言葉はご存じでしょうか？
不動産投資家であれば当然知っているでしょうが、調べてみると本当の裏側が記してません。

スルガショックが起こるまで不動産業界は空前の投資ブームでした。

何故かというと、どんな属性の買主でもどんな物件でもスルガ銀行が融資を出してくれるからです。

※ここでの物件とは収益物件を指します。

つまり買主に物件を「買います」と言わせればいいだけなのです。
不動産屋にとって買主に「買います」と言わせることはそう難しくありません。理由はそれが仕事だからです。

その時、不動産業界で行われていた儲けの実態を詳しく記します。

当時不動産投資セミナーが数多く開かれていました。毎週のようにセミナーが行われ日本全国で盛んに不動産取引が行われていました。
特に有名投資家が主催するセミナーには数多く塾生が集まりました。

※これには少し裏話がありまして、この有名投資家がセミナーに来た塾生に不動産会社を紹介し、その不動産会社で塾生が物件を購入すると、紹介料を有名投資家に渡すシステムになっていました。

不動産投資の敷居を下げていたのはセミナーのお陰もありますが、ブームになった理由は「人の金（銀行融資）」で投資ができるからしょう。

収益物件の最大の問題は融資です。通常の金融機関は簡単に融資承認を下ろしません。
個信に問題がなく、資産もあり、収入もある方なら別ですが。

※個信とは「個人信用情報」のこと
※個人信用情報とは個人がいつ、いくら、どこから借入があって、延滞や遅滞がいつ起こったかわかる情報のこと

不動産投資ブーム時にはこれが面白いように通ったのです。
スルガ銀行のお陰で。
そうなれば不動産屋はあとは売るだけです。

これこそが本当の不動産屋の裏側です。

それは「三為契約」です。

三為が分からない方も多いと思うので簡単に説明いたします。

Ａ売主　Ｂ仲介　Ｃ買主

通常であればＡ→Ｃ間の不動産売買になり、仲介に入った不動産屋へ仲介手数料を支払う。これが一般的です。

ですが三為は違います。

Ａ所有者　Ｂ売主　Ｃ買主

取引の流れとしてＡ→Ｂ→Ｃになります。

恐らくまだピンと来てない方もいると思います。
こんなことが取引の裏で行われていたとは知らず…

ググってみると下記のような文章が出てきますのでコピペします。

三為契約とは
第三者のためにする契約。当事者の一方が第三者に対してある給付をすることを約する契約をいう。 第三者の権利は、その者が受益の意思表示をしたときに生じることとなる。

物件価格が2500万円、利回り20％の収益物件があったとします。
そうすると当然売主は不動産屋に物件情報を持って売却を頼みに行きます。

A所有者「この物件を2500万円で売ってください。」

B不動産屋「わかりました。」
（売主がこの物件の価値が分からず相場より安い金額で売却依頼してきたぞ！よし、儲けのチャンスだ！）

このあと不動産屋は自分の顧客である投資家Cさんに連絡します。

B不動産屋「Cさん、利回り10％で5000万円の新物が出たんですが、いかがですか？」

ここでお気づきの通りA所有者が2500万と言っていたのにC投資家には5000万円と言っています。

このあとC投資家は購入を決め契約へと進みます。
※購入の理由は上記にも記載した通り、「人の金」だからです。
その取引の後ではこんなことが起こっています。

B不動産屋「Aさん2500万円の物件弊社で買い取らせてください。」

A所有者「本当ですか？是非お願いします。」

B不動産屋「早く売れてよかったですね。」

A所有者「はい。ありがとうございます。」

こうしてA所有者とB不動産屋が2500万円三為バージョンの契約をします。

その後、B不動産屋とC投資家が5000万円三為バージョンの契約をします。

決済と所有権移転の順番にも秘密があります。

「通常」

通常の決済はC→A　買主から売主へお金の移動が行われます。
所有権の移動はA→C　売主から買主へ移動します。

「三為バージョン」

三為決済はC→B→A　CがBへ5000万円支払いBがAに2500万円支払います。
ですが、所有権移動はA→C　とBを追い越して直接売主から買主へ行われます。
肝心なのは不動産屋は買主ですがCのお金2500万円抜いて、余ったお金2500万円そのままAに渡すだけなので、購入していますが、お金は0円で良いということです。「人のお金・人の不動産」で取引してるので…。

決済を終えれば不動産屋Bは2500万円の儲けとなります。
この取引に味を占めるともうやめられません。

一回の取引で2500万円の儲けです。一般の方はびっくりされたと思います。
ですが、これは合法です。決して違法な取引ではありません。

B不動産屋は嘘をついていません。嘘は詐欺になります。なので不動産屋は嘘はつきませんが本当のことも言いません。全ては不動産を売るために。

最後に捕捉を入れさせていただきます。

スルガ銀行の最大戦犯は「文書偽造」です。簡単にいうとスルガ銀行が直接文書偽造をして融資が通るようにしていたのです。

※中には不動産会社が直接手を加えたケースもあるかと思いますが、表ざたにはなっていません。

全国の不動産屋とスルガ銀行はズブズブの関係だったのです。

以上が「一回で2500万円の儲け⁉不動産屋の裏側」です。

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記：oriko@不動産屋の裏側　@oriko50602535

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