みなさんこんにちは！ReBIRTH株式会社編集チームの鈴木です。

今回は「不動産投資のサブリース契約って実際どうなの？」というテーマでお話ししたいと思います。

不動産投資を開始しようとすると、ほとんどの方が一度は悩むサブリース契約。

不動産会社に任せるメリットとは。

まずサブリース契約のメリットについてご紹介します。

1. 管理事務はすべて任せられる

2. 空室・滞納リスクの回避、安定収入

3. 相続税対策

1.管理事務はすべて任せられる

アパート経営においては、さまざまな管理事務が発生します。

• 入居者募集

• 集金

• 契約更新

• 退去

• 建物メンテナンス

など。

そのすべてをオーナー様が1人で行うのは、アパート経営を専門で行っているようなオーナー様でなければ難しいでしょう。

サブリース契約では不動産管理会社がそうした管理事務をすべて行うため、
オーナーはそうした事務の手間から解放されます。オーナーは、毎月不動産管理会社から送られてくる送金の明細を確認するだけでよくなります。

2.空室・滞納リスクの回避、安定収入

一般的な管理契約では、アパートに空室があればその分オーナーの収入は減少します。
一方、サブリース契約は不動産管理会社がアパートをまるごと借り上げ、オーナーに賃料を支払います。このため、オーナーはアパートにある空室数に限らず、一定の家賃収入を得ることができます。

相場としては、満室時の家賃収入の80~90%ほどを保証してくれるところが多いようです。

また、アパート経営においては入居者が家賃を払えない状況になってしまうことがあります。一般的な管理契約では家賃が滞納された分当然家賃収入は減りますが、サブリース契約においてはこの場合でも一定の家賃が支払われます。
空室や滞納がどれだけあっても家賃収入を安定して得られることは、サブリース契約の最大のメリットといえます。

3.相続税の節税

サブリースには、相続税を抑える効果もあります。

アパートオーナーの方が亡くなり、相続が発生するとアパートに対して相続税が発生します。アパートの「入居率」が高ければ高いほど、アパートの相続税額は低くなります。

これは、税金の世界では「人に部屋を貸している」ことが資産価値を下げると考えられているためです。

サブリース契約においては、この入居率が100%である、つまり満室であるとして相続税が計算されるため、相続税を抑えることが期待できます。

続いて、デメリットについての理解を進めましょう。

1. 入居者を選べない

2. 収益性が下がる

3. 家賃を決めづらい

1.入居者を選べない

サブリース契約では、転貸であることで貸主が不動産会社にあたるため
、オーナーが入居者を選ぶことができません。
一般的な管理委託の形態の場合は、不動産管理会社が探してきた入居希望者の入居可否をオーナーに確認します。

しかし、サブリース契約では不動産管理会社からのオーナーへの確認がない場合があります。

入居者を選べないことで、必ずしもトラブルが起こるわけではありませんが
、「高齢者が入居し、自然死が発生してしまった。」「外国人が入居し、入居者マナーが低下してしまった。」といった賃貸経営においてネガティブなことに繋がるケースもありますので注意が必要です。

2.収益性が下がる

サブリース契約では、入居者とオーナーの間に不動産会社が入るため、家賃が全額オーナーの収益になるというわけではありません。そのため、毎月の家賃収入が相場より1〜2割ほど低くなります。

ただ、家賃収入が減るというマイナス面はありますが、空室時でも家賃が保証されているなど、心配ごとを減らすための必要経費であるとも言えます。

空室というリスクを背負う代わりに収益性を高めるか、それとも収益性を下げる代わりに空室というリスクを避けるか、という二択になりますので、ご自身にとってよりメリットが大きい方を選択していただくと良いかと思います。

3.家賃を決めづらい

サブリース契約では、契約更新時など定期的に賃料の見直しを行います。そのため、空室や相場に応じて賃料の変更が行われることがあり、オーナーが賃料を決められるわけではありません。

契約を結ばれる場合は、賃料の見直しがどの程度のスパンであるのか、過去に似た条件の物件で結んだサブリース賃料がどのように変化したかを確認する必要があると言えるでしょう。

以上のようなデメリットがあるサブリース契約ですが、ここで重要になるのが不動産会社選びです。

重要なのは、信頼できる不動産会社選び。

お客様の利益を第一に、お客様にとってベストな取引となる物件をご紹介する不動産会社をお選びいただきたいと思います。

宣伝のようになってしまいますが、私たちReBIRTH株式会社では、収益不動産購入前の物件選定や融資戦略から、購入後の賃貸管理まで、一貫して不動産投資の成果を最大化するよう努めております。

的確な管理は空室リスクを軽減し、出口における物件価格を押し上げます。そのため、入居者の募集から契約、入居者の快適な住環境づくりはもちろんのこと、投資用マンションに欠かせない入居者確保のために、入居者のニーズに応えます。

ご興味のある方は、お気軽にHPのお問い合わせフォームお問い合わせをいただけたらと存じます。

今回もいかがでしたでしょうか。最後までご覧いただき、ありがとうございました。

私たちReBIRTH株式会社では、皆様の資産形成についてのコンサルタントをさせていただいており、皆さまに見合った不動産投資をご提案いたします。ぜひお気軽にご相談くださいませ。