こんにちは。REIBOX（@reibox_press）です。

今日は初めて不動産投資を行う方が月々の家賃収入の目安をどう考えるか？について書いてみました。

月々の家賃収入がプラス収益になることが一番の目安

家賃収入の目安はその人の目指す額によって変わりますが、一番大事なことは「プラス」収支にすることです。

不動産投資は毎月の家賃収入が収入源になりますが、収益は【収入-支出=収益】の計算式によって決まります。「収入」の家賃収入から差し引かれるローンの返済や管理費・修繕積立金などの経費が「支出」です。

不動産投資でプラスの収支を得るためには収入に対して支出の割合がどれくらいなのか？を把握する必要があります。

家賃の4割ぐらいは経費と想定

家賃の4割ぐらいを経費と想定するとプラス収益が見込みやすいです。

＼経費の例／

（月々にかかる支出）
ローンの返済費・管理費
（不定期にかかる支出）
空室リスク・リフォーム代・定期的に行われるペンキの塗り替え・修繕費

＼経費発生イメージ／

居住期間が短いとされているワンルームのアパートは20部屋あると2ヶ月に1回は空室が発生し、その都度かかるリフォーム代は大きな支出になります。仮に空室が発生し、月々のローンの支払いだけで赤字になっている中で固定資産税・所得税・定期的な修繕が発生するとローン返済が滞る原因になります。

月々のローン返済や管理費から収支をシミュレート

プラス収支を目指すためにも家賃収入と毎月必ず支払うローンの返済・管理費・修繕積立金といった経費を差し引いての月々の収支を事前にシミュレートします。

なお、月々の収支を算出するための利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類ありますがシミュレーションは実質利回りで行います。

[実質利回りの計算式]
実質利回り＝（年間家賃収入 － 年間に掛かる諸経費） ÷ （物件の購入価格 ＋ 購入時の諸経費）×100

所得税や固定資産税などの税金、管理費や修繕積立金といった経費が実質利回りで計算する際の経費に該当。その分を加味した上で年間どれくらいの経費が必要になるのか？どれくらいのお金が手元に残るのか？を算出して把握します。

シミュレーションではボーナスは12ヶ月均等割にして、月々の支出額は実際よりも少し高めに設定。月々の支出額が把握できれば収支がプラスになる物件か？が判断できます。

▼シミュレーション例▼

購入価格：2000万円
月々の家賃収入：9万円
年間の経費：20万円

(108万円-20万円)÷2000万円(物件価格)=0.044(実質利回り4.4％)

▼注意▼

広告や不動産投資用のパンフレット、業者さんとのお話で出てくる利回りは表面利回りであることがほとんど。そのため、実際にご自身の手元に残る金額としては正確な計算にならないので、必ず実質利回りベースで計s何し直してから物件の価値を判断してください。

著者情報：REIBOX

Twitter：@reibox_press
ブログ：西東京→神奈川へ！マーケと不動産好き社長のブログ
運営メディア：REIBOX