こんにちは。REIBOX（@reibox_press）です。

今日は不動産投資が危険と言われる・考えられている理由について書いてみました。

不動産投資が危険と言われる理由

1.欠陥住宅・修繕

購入した物件が欠陥住宅だと高い賃料に設定できません。また、良好な状態に戻す修繕費がかかるので金銭的な負担が増えます。

2.無計画な借金・借り過ぎ

計画性の無い借り入れ・借り過ぎは危険。アパートやマンション1棟を購入する場合は億単位になりますが、入居者が見つからないと返済が滞ってしまい、最終的に物件を手放そうとしても売却価格が購入価格よりも大きく下回れば借金だけが残ってしまいます。

3.周辺環境の変化

大学や企業の工場に通う学生や働く人の需要を見込んで物件を購入したのに、移転や撤退など周辺環境の変化によって入居者が急に見つからなくなる（空室リスク）ことがあります。

4.空室・退室

購入した物件の賃貸需要が減少し、空室・退室が発生すると家賃収入が入ってこないので赤字経営になります。

5.滞納

入居者が期日までに振込が間に合わなかった・支払いできなくなった、など過失で起きる滞納は回収の目途が立ちますが、故意に滞納を繰り返す入居者は危険。

日本の法律上、入居者を保護する内容になっているので強制的に契約を解除して退去させることは難しく、故意の滞納者に当たると金銭的なマイナスだけでなく心理的な負担も増えます。

6.訴訟

賃料未払い等で入居者を追い出した場合、入居者から訴訟を起こされる可能性もあります。

7.天災・火災

地震などの天災・住人が過失によって火事を起こしてしまう、などで物件が損傷するリスクがあります。

8.事故物件

自殺や殺人が起きた場合は事故物件になり、新たな入居者を募集するのが困難になり家賃収入がマイナスになる可能性があります。

9.賃料低下

購入した物件エリアの人気が落ちると賃料が低下する可能性があります。

10.金利上昇

不動産投資を購入する際は数十年のローンを組むことになりますが、変動金利を選択した場合、金利が上昇すると将来的に支出が増えてしまうリスクがあります。
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（例）2000万円の物件をローンで購入した場合
　金利2％から1％上がって金利3％になると総額で450万円も返済額が増加。
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11.税金

不動産投資により個人所得が得られると課税所得が発生します。利益に対して最大で55％課せられますが、税金を忘れて家賃収入を＝すべて自分の収入にしていると翌年の税金が支払えなくなります。
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▼ワンポイト
不動産投資の運営に関わる税金には固定資産税・不動産所得税・相続税などさまざまな税金が課せられますが、支払いを怠って申告が漏れると追徴課税を支払わなくてはいけません。また、節税対策で経費を計上する際、税務調査で経費と認められなかったものも追徴課税を課せられる危険があります。
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12.手数料

物件購入時・売却時に不動産仲介会社に支払う手数料が発生します。

13.流動性（売却しにくい）

不動産を売却しようとしても不動産取引は流動性が低いので直ぐには買い手が見つからない・探している間に物件価格が安価になるリスクがあります。特に急ぎの資金が必要になった場合において不都合に感じることがあります。

14.確定申告

不動産投資で得た利益は確定申告が必要になります。申請をする手間と時間はもちろん、申告する方法の理解を学ぶ必要があります。

15.事務手続き・対応

不動産を所有することで不動産会社や入居者との手続きがあるので手間と時間がかかります。

16.個人情報

不動産投資では登記簿を見ると所有しているのが誰なのか分かるので本人を特定される危険性があります。

＼事前にリスク対策を講じたい方はこちらの記事／

家賃収入で失敗する人の事例から見る、事前に抑えるべき8つの対策

＼より詳しくリスクを深堀りしたい方はこちらの記事／

マンション経営の落とし穴！短期的な目線で考えすぎると失敗の原因に

そもそも外的要因からの影響は少ない

不動産投資は株やFXと比べて初動で多額の資金が動くのでリスクが大きいと思われがちですが、実は為替の変動など外的要因からの影響が少ない金融商品なので（株やFXと比べて）失敗するリスクが低い投資法です。

不動産投資に限らずあらゆる投資にはリスク・デメリットと呼ばれる側面がありますが、外的要因が少ない不動産投資はコントロールしやすい資産運用方法と言えます。

そのため「事前に何を注意しておけばいいのか？」を学ぶことで投資リスクをグッと減らすことができます。

不動産投資におけるリスクヘッジの方法

事前のシミュレーション

不動産投資は物件購入前のシミュレーションが甘いと失敗します。例えば利回りが良いという条件だけで物件を選ぶと「利回りは良いけど入居者が入りにくいので入居者が入らない以上はキャッシュフローが回らないで赤字続きになる」などが起こります。

事前に立地・賃貸需要・周辺地区環境やインフラの充実度・家賃相場などを確認した上で利回りの帳尻が合うのか？を計算（シミュレーション）することでリスクを減らします。

＼自分でシミュレーションを行いたい方向けの記事／

不動産投資のシミュレーションをエクセルで確認！利回りが良ければ融資まで検討しよう

事業と認識する

『事業として取り組めるかどうか？が
　成否を分ける大きなポイント』

不動産投資は株やFXのように投資ジャンルとして理解されることが多いですが、物件購入前の事業計画で収益が大きく左右されるので『事業』の側面が強いです。

物件を選ぶ際、

・どのような目的でどの物件を購入するのか？
・融資先、経費はどれくらいかかるのか？

など、購入前から何パターンも想定し、どれくらいの収益を得られるのか？を計画する必要があります。

また、家賃収入が主な収益源になるため物件を購入したら終わりではなく、運用しながら空室や滞納など起こり得るリスクに常に備える努力が必要になります。

複数の金融機関を検討

物件購入に必要な融資を確保する際、不動産会社に任せていると提携の金融機関に決められることがあります。（個人で融資を引っ張ることとができず不動産投資会社の信用を活用するなら良いです。）

ローン金利は将来的にも収支に大きく影響するので、少しでも金利が安い金融機関を選択できるよう、不動産投資会社からの紹介だけでなく自分でも複数候補を用意しておくべきです。

保険加入

物件の建物損壊へのリスクヘッジは必須。必ず保険に加入して万が一に備えてください。なお、火災保険は火災だけの対策として見ると高く感じますが、実際は適用範囲が広く様々な補償を受けることができます。

【火災保険の適応範囲】
・火事による火災補償
・強風による風災補償
・雪による雪災補償
・雷による落雷補償
・破裂・爆発による補償
・水濡れによる水災補償
・盗難による補償
　など。

火災保険は地震以外の災害はほとんど保証してくれるので予期せぬリスクから建物を守ってくれます。地震保険は別に契約が必要ですが火災保険よりも高額なので加入している方は約30％ほど。
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▼ワンポイト
とはいえ、地震大国の日本において収入源となる建物に地震保険をかけないのはリスクはあまりに大きいので地震保険への加入は推奨します。
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実務はプロに任せる

普段サラリーマンや公務員などでお勤めの方は全て自分でやろうとすると時間や手間がかかり過ぎます。そのため、集金やクレーム対応、共用部分の清掃など日常の業務を管理会社に委託してください。

＼賃貸管理会社（プロ）の倒産リスクを減らすポイント／

物件管理を任せている賃貸管理会社が倒産すると、得られるはずの家賃収入や預けていた敷金の回収が困難になります。そのため、下記ポイントを参考に倒産の心配のない賃貸管理会社を選んでください。

1.財務指標を閲覧できる

財務指標を閲覧できる会社は倒産リスクが比較的少な目です。

2.賃貸住宅管理業者登録制度に登録している

賃貸住宅管理業者登録制度（オーナーと管理会社の間でトラブルが起きやすい部分をルール化し、貸主と借主の利益保護を目的として定められた制度）。

参考：国土交通省 賃貸住宅管理業者登録制度

国土交通省の告示による任意の登録制度なので、登録している管理会社は信頼性の高い管理会社と言えます。

3.公益財団法人日本賃貸住宅管理協会に加盟している

日本賃貸住宅管理協会は不動産の経営的な管理業務の確率ならびに普及・推進する業界団体。加盟している賃貸住宅管理業者は法律に順守した適切な管理業務を行っている証明になります。

4.管理業務を主力としている

管理業務とは別に仲介・販売に力を入れている管理会社は管理業務に対して十分に力を発揮できていない可能性があります。オーナー側の対応が遅いと入居者の不満につながるので管理業務を主力としている管理会社を選択しましょう。

5.管理戸数・オーナー数が毎年増えている

管理戸数・オーナー数が毎年増えている管理会社は空室リスクが少ないと判断できます。積み重ねてきた賃貸管理業務のノウハウが確立されており、結果として実績も上げているのでオーナーのさまざまなニーズにも迅速に応えてくれるでしょう。

リスク判断は自分でも検討する【当事者意識を持つ】

物件に起こり得るリスクに対してすべてを不動産会社任せにするのではなく、自分でも精査・判断してください。

当事者意識を持って不動産投資運用に携わっていきましょう。

＼初心者でも頼みやすい管理会社はこちらの記事／

不動産投資会社で評判の３社を厳選！失敗リスクを避ける会社に相談する

著者情報：REIBOX

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