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今日は不動産投資で法人化したときに計上できる経費について書いてみました。

法人と個人の経費の違い → ほとんどが経費へ

個人の場合「収益を生む為に必要であった経費のみ」しか経費化できませんが、法人の場合『法人の行った業務行為のほとんどが経費化』できます。もちろんすべてが経費化できるわけではありませんが、個人に比べて経費化できる範囲が広がるために節税効果が大きくなります。

給与所得控

法人の場合、不動産所有法人から個人へと給与を支払うことができるので「給与所得控除」を受けることができます。例えば法人による不動産経営による収益500万円を法人から個人へと給与支払いをすることで154万円が給与控除となり、残り346万円を課税の対象とすることができます。（個人の場合は収益500万円そのものが課税対象となります。）

所得分散による節税

1000万円の所得に対して個人の所得税率は33％（厳密には「900万円超～1800万円以下」の範囲）ですが、配偶者に500万円分けることで税率が20％にまで下げることができ、大きな節税対策が可能です。

配偶者控除

青色事業専従者給料で親族に給与を与えていた場合、個人であれば配偶者控除などの控除を受けることができませんが、法人の場合は年間103万円以内の給与であれば「配偶者控除」「扶養控除」を合わせて控除できます。

法人の経費

役員報酬

役員報酬は法人にとっては損金（経費）になります。また、配偶者が役員となれば配偶者にも役員報酬として給与を支払うことができるので『法人としては不動産所得が減る』ことになりので納税額が下がります。

役員報酬は自分と配偶者の個人所得となるために所得税と住民税を支払う必要がありますが、所得税には「給与所得控除という経費」を差し引くことができるため、その経費分は節税になります。また経費後の個人所得の税率が法人より低ければ、その分も節税となります。

役員の生命保険

役員の生命保険を会社で加入した場合、その保険料を経費として計上できます。積み立てたお金は「解約返戻金」として後に受け取ることが可能ですが、解約返戻金は法人としては利益に該当するため「返戻金×税率」分の税負担が発生します。そこで、役員の退職金や損失の繰越と相殺することで返戻金にも税金がかからないようにすることもできます。

退職金

法人では代表取締役や家族役員へ退職金を支払う事ができますが、退職金は法人としては損金となり経費として計上できます。なお、退職金の積立は法人保険と組み合わせることで節税効果がさらに高まります。個人の所得税においては退職金は他の所得と分離し、控除額も大きいので大きく節税できます。

法人保険

個人の場合、生命保険・個人年金・介護医療保険の複数の保険を組み合わせても最大の12万円しか経費化できません。法人の場合、法人保険の種類によって全額損金・半額損金等の損金計上できる範囲が異なりますが、保険の経費化に上限がないので有効な節税対策となります。ただし、通常の契約では保険料は最初の1回だけではなく翌年以降も毎年保険料を支払う必要があるので、保険料を大きくしすぎて翌年以降にすぐに解約するようなことにならないようにご注意ください。

自宅の社宅化

法人の場合、事業とは全く関係ない居住専用の自宅家賃を「社宅」扱いにすることで約５０％程の経費計上ができます。個人の場合は自宅兼事務所の場合のみ使用率の按分によって経費計上が出来ます。

旅費交通費の日当

法人の場合、旅費交通費規定を作成しておけば規定に定めた内容で経費化が可能です。一方個人の場合は出張費用は経費ですが交通費や宿泊費は実費でしか経費化できません。

倒産防止共済

法人は倒産防止共済が経費として利用できます。（個人は利用できない。）倒産防止共済は全額損金扱いができ、40か月以上納めた場合は納めた共済金が100％戻ってくる仕組みです。期末の税金対策で税理士から提案されてることもあります。

小規模企業共済の掛け金

小規模企業共済（小規模企業の経営者や役員、個人事業主などのための、積み立てによる退職金制度）も倒産防止共済と同様経費として計上できます。掛け金自体は現金払いですが、不動産経営のキャッシュフローに余裕があれば、ぜひお試しください。

赤字の繰越（税金免除期間延長）

その期に赤字が発生すると数年間にわたってその赤字を利益から差し引いて申告することが出来る税金免除期間延長。大きな赤字が出た場合、数年の間は利益と相殺することが出来るので税金を払わないで良い期間が出てくるのです。個人の場合、青色申告をすれば欠損金（赤字）を3年間繰越できますが、法人の場合、赤字の繰越が9年間も可能です。

譲渡損

法人の場合、不動産売却の際に出た譲渡損は他の事業の利益と相殺することが可能です。一方、個人の場合は他の給与所得などの所得から損益通算ができません。くわえて、法人では譲渡損を9年にわたって欠損金として繰越控除できますが、個人では譲渡損を翌年に繰り越すことができません。

新規入居者へのプレゼント贈呈

他の物件より自分の物件をアピールするため、新規入居者（お客様）へプレゼントを贈呈することもありますが、こうしたプレゼントも経費に計上できます。家電や家具などオーナーさんによってプレゼントするものは様々です。

車

物件視察やお客様を物件に案内したりするための車の購入費や維持費、ガソリン代などは該当の車が不動産所得を得るためだけに使用されるのであれば経費化できます。ですが、兼業大家さん（サラリーマン大家さん）であれば普段は私用でも使用されることもあるでしょうから、100％必要経費化させるのは現実問題としては難しいでしょう。また、車は建物などと同じように固定資産となるため経費として一括形状はできず減価償却資産となります。車の購入金額を法定耐用年数（新車の法定耐用年数は6年）で割った金額を計上するので『購入金額×経費化の％÷6年』という計算で毎年計上されます。

※注意※

経費として計上できるかどうか？は不動産賃貸業との関連性があるかどうか？が判断基準です。法人の方が個人よりも経費の幅が増える事には違いありませんが、だからと言ってなんでも経費になるわけではありません。不動産賃貸業と関連性を示せられるかどうか？は常にご注意ください。

中小企業への税制優遇

経費化とは少々異なりますが、中小企業の法人税は会社の所得が800万以下となるケースでは実効税率は21～25％程度のため個人の実効税率より有利になることがあります。一方、全て不動産貸付業として考えた場合ですが個人は所得税と住民税を合わせた実効税率が課税所得が330万超になると27%を超えます。つまり、課税所得が330万超になれば、中小企業法人の不動産利益として計上した方が課税水準としては安く抑えられる可能性があります。

著者情報：REIBOX

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