こんにちは。REIBOX（@reibox_press）です。

今日は不動産投資の基本について書いてみました。

不動産投資とは？

不動産投資は利益を得る目的でして不動産（マンション・アパート）に投資することです。購入した物件から家賃収入を得る、もしくは購入した物件の価値が上がったときに売却して差額の利益を得ることを目的として不動産を購入します。

不動産はマンションやアパートが主流ですが、一戸建て（一軒家）や駐車場など複数種類があり、人口割合や将来性を踏まえ地方よりも東京圏に人気や資金が集中する傾向があります。

要は大家さんになること

不動産投資の仕組みは賃貸住宅（マンションやアパートなど）で毎月支払われる家賃から収入を得る（家賃収入）が主ととなるため、不動産投資＝大家さんになること、と考えるとイメージしやすいです。

大家さんは土地や建物を保有している人だけができると思われやすいですが、大家さんではない方（一般サラリーマンや公務員）でも物件を購入し、人に貸し出して大家さんになることができるのが不動産投資となります。

不動産投資の種類

新築・中古のワンルームマンション（一部屋ごと）

新築・中古のワンルームマンションを購入し、入居希望者に貸し出して家賃収入を得る方法。

メリットは不動産投資の中では比較的物件価格が安くいため初心者でも始めやすいこと。一方でデメリットは一戸（1部屋）あたりの賃貸収入から管理費や修繕積立金を支払う必要があるので、大きなリターンが期待できにくいことです。

新築・中古のマンション、アパート（一棟まるごと）

新築や中古のマンション、アパートをまるごと一棟購入し、各部屋を入居希望者に貸すことで賃貸収入を得る方法。まとまった資金が必要になるので、多くの場合、金融機関から融資を受けて購入します。

メリットは貸しだせる部屋数が多く分、満室に近い状態になれば大きな収入が期待できること。一方でデメリットは空室が続くと賃貸収入が減少するため、借り入れによって始めた場合、銀行からの借入金を返済できなくなり返済困難になる可能性がでる。加えて、ワンルームマンションに比べ、流動性が低い・売却したくてもすぐに買い手がつくかわからないリスクもあることです。

新築・中古の戸建て経営

新築や中古の戸建て住宅を購入し、入居希望者に貸すことで賃貸収入を得る方法。新築の戸建は物件価格が高くなりますが、中古の戸建ては新築に比べると物件価格を抑えて購入できることもあります。

メリット
戸建ての入居希望者はファミリー層であることが多いので長期間の入居が期待でき、安定した収入が得られる可能性がある。
デメリット
戸建ては比較的に木造住宅が多いので、鉄筋コンクリート造のマンションに比べると建物の老朽化が進みやすく、修繕費コストがかかる。また、流動性が低いため売却しにくく、空室を埋めるのが大変なうえに、期待できる賃貸収入もそれほど大きくありません。

駐車場、コインランドリー経営

もともと所有していた土地を活用、もしくは土地（建物）を借ることで駐車場やコインランドリー経営を行う方法も不動産投資の一種。

メリット
駐車場は比較的初期投資が安く済みやすい。
デメリット
駐車場やコインランドリー経営の成否は立地に左右されます。また、コインランドリーの場合、FC（フランチャイズ）に加盟すると大きな初期投資が必要です。他にも、場所を認知してもらうための広告費・機械のリース費用、土地（建物）を借りている場合はその賃料など、運営維持費がかかるので投資額の回収に時間がかかることがあり、加えて投資額が回収できない可能性もあります。

REIT（J-REIT）

オフィスビル・商業施設・マンションなどの投資用不動産が投資対象の投資信託であるREIT（リート）。元々はアメリカで生まれた仕組みで、日本では頭にJAPANの「J」をつけて「J-REIT」とも呼ばれている。

複数の投資者から集めた資金をもとに、不動産のプロが選定した不動産物件への投資を行い、そこから得られる賃貸料収入・不動産の売買益を原資として投資者に配当することで収益を得ます。通常の投資信託のほか、株式のように証券取引所に上場しているETF（上場投資信託）もあり、国内のみならず海外不動産を対象にしている銘柄もあります。

メリットは数万円程度から購入できる銘柄もあり、不動産への直接投資と比べ小額から投資が始めることができるのでよりリスクが低く、売却しやすい。複数物件・複数REITへの投資が可能なこと。デメリットは価格変動リスクがあることです。

参考：簡単解説！そもそもREITとは？ | 新生銀行

不動産投資のメリット

リスクが低い

株やFXをはじめとしたほかの金融商品に比べ、比較的低リスクで長期間安定して収入を得られやすいのが不動産投資のメリット。

▼他の投資との比較▼

株式投資

株式投資は少額で始めることができる・ハイリターンを得る可能性がある・流動性が高いので簡単に売却できる、という特徴を持つ一方、大きなリスクも伴うハイリスク・ハイリターンの資産運用方法。株式投資は年に１、２回の配当が収益となり配当金は企業の利益に左右されます。加えて、投資先の銘柄が非常に多い・売買のタイミングの見極めが難しい・毎日の価格変動リスク、という特徴から豊富な知識・経験が求められます。また、株式だけで生計を成り立たせるプロの投資家、莫大な資金を運用する機関投資家なども存在するため、サラリーマン副業などの個人からの参加者はこうしたプロや企業と同じ土俵で対等に勝負し続けるのが困難です。加えて、将来の経済政策に大きく左右される可能性が高いので確実性の高い資産形成ができにくいです。（豊富な知識・経験が求められる・確実性の高い資産形成ができにくいという点ではFXも共通します。）

一方、不動産は入居者がいれば毎月安定して賃貸収入を得られる・所有する不動産の価格を毎日気にする必要がない、個人の副業ベースで始めることができるなど、同じ金融商品でも普通の人が始めやすい土壌が揃っています。

投資信託

運用のプロであるファンドマネージャーが各ファンドの運用方針に従って投資判断から取引までを投資家に代わって投資を行ってくれる投資信託。株式と同様、少額からはじめることができ、流動性が高く、投資対象が分散されているものを選ぶことでリスクを下げることもできます。しかし、運用のプロに投資を任せるために運用者への費用が掛かる・運用実績が購入時よりも値下がりした場合、購入額よりも売却額が下回る可能性（元本保証がない）があるため安定収入といえない側面があります。

参考：投資信託 | 楽天証券

一方、不動産は投資信託ほど流動性は高くありませんが、入居者がいれば安定した賃貸収入を定期的に得られます。

個人年金

個人年金保険の場合、63～65歳の受領年齢に達するまでは保険料を払い続けることになり、その間に収益を得ることはできません。加えて、今後は年金受給年齢が引き上げられる懸念もあります。

参考：厚生年金は何歳から受け取れる？｜公益財団法人 生命保険文化センター

一方、不動産投資はローン返済が残っていても家賃収入で返済でき、事前に資金計画を細かく立てておけば毎月少しずつでも収益を得ることができます。加えて、ローン完済後は家賃収入の多くが手元に残るため年金のように安定した収入を得られるだけでなく、自分名義の不動産も所有することができます。ご家族がいらっしゃる方はお亡くなりになっても資産として不動産が残るため、残された家族へのサポートも担保できます。

ソーシャルレンディング

資金の貸し手（投資家）と資金の借り手（事業者）を結びつけるサービスであるソーシャルレンディング。最低1万円程から投資できるため比較的定額投資ができ、利回りが比較的高いのが魅力。ただし、借り手や事業者の貸し倒れリスク・満期まで解約できないなどの制約・借り手の詳細な情報が不明瞭、などのどのデメリットがあります。

参考：ソーシャルレンディングとは | SBIソーシャルレンディング

一方、不動産投資はソーシャルレンディングと比べて投資額は大きくなりますが、入居者との直接契約のため取引相手が明確です。また、家賃滞納のリスクはありますが、滞納保証がある管理会社を選ぶことでリスク軽減対策をとることができます。

融資してもらえる

不動産投資の大きな特徴は「融資」を受けることができる事です。

先にお伝えした株・FX・投資信託などの金融商品は融資を受けることはできません。同じ金融商品としても周囲からお金を借りつつ運用できるのが不動産投資の一番の強みであり、それほどまでに他の投資や事業に比べ『不動産』というものは国内において特別な存在なのです。

そのため、自己資金が少額でも銀行からの融資を受けることで（レバレッジ (※1)）巨額の物件を購入して始めることができます。

(※1)レバレッジ：融資により少ない資本でも大きな取引ができること。

再現性

不動産投資は他の事業・金融商品と比べ、2つの意味で再現性が高いという特徴があります。

（１）オーナーチェンジ

既に人が借りている部屋（物件）を持つオーナーさんが諸事情により該当物件を売りたがっており、その物件を購入したとします。この場合、オーナー名義が変わっただけで中身（住居者）は何も変わらないため（オーナーチェンジ）毎月の家賃から管理費・修繕費等の諸費用を支払った金額がそのまま変更されたオーナーの手元へ入ってきます。

（２）成功者のマネをしやすい

不動産投資は江戸時代の長屋からはじまり300年以上続くビジネスモデルであり、この300年の間に成功するため取り組み・リスクヘッジ・トラブル回避などの対策が十分に確立されています。不動産投資のプロ（運営会社）からするとこれまでのデータの築盛をもとに成立する計算が事前に立てやすいため、ほかの事業・金融商品に比べて失敗のリスクが少なく、且つ成功する「再現性」が高いビジネスモデルとなります。

参考：初心者を代表して不動産投資について教わってきました｜金川顕教

長期的な安定収入を得やすい

不動産は入居者がいる限り長く家賃収入を生み出し続けてくれるため、長期的に計算できる収入を見込めます。

また、建物は年月を重ねるにつれて経年劣化していくので比例して家賃が下がりやすいと思われがちですが、一定の水準（築15年前後）を超えると下がりにくくなる（家賃の下げ止まり）ため収益の計算が立てやすいのです。

手離れが良い

不動産投資は一旦物件を購入したら、あとは管理会社に任せてほったらかしのできます。

株やFXなどと異なり、一日中情報を注視する必要が無いため手離れが良く、収益と「時間の確保」を同時に成立させます。

生命保険替わり

金融機関で住宅ローンを組んでマンションやアパートなど不動産物件を購入すると『団体信用生命保険(※2)』に加入することになります。そのため、万が一があって残された家族に金銭的な負担がかかることはありません。

(※2)団体信用生命保険：仮に住宅ローンの契約者が返済中に亡くなる・高度障害状態になる、となったときに、ローンの残額を肩代わり（代理弁済）してもらえる住宅ローン専用の保険のこと。

加えて、手元にマンションは残るため（固定資産も残せるを家族に残すことができる）、そのまま賃貸を続けて家賃収入を得ることもマンションを売却してまとまった現金を得ることも可能です。

談新保険のメリットから、不動産投資を始める際に、これまで月々何万円も支払っていた生命保険を解約する方も多くいます。

年金対策

将来、私たちが受け取る年金給付額は削減されることがほぼ確実といえます。加えて、退職金が減少もしくは退職金自体が用意されていない会社が増える中、リタイア後も生活を送るために年金以外の収入源を持つ必要が出てきます。

特に「人生100年時代」と呼ばれる昨今、男女の平均寿命も延びることで、現役をリタイアした後の「老後」期間が劇的に長くなります。

「日本の将来推計人口 – 国立社会保障・人口問題研究所」による予測値によると2055年時点で男性の平均寿命が83，67歳、女性の平均寿命が90.34歳となり、65歳で定年を迎えたとして約20～25年、現役をリタイアした後の期間が待ち受けています。

そこで年金対策として不動産投資なら低リスクで長期的な安定収入を得る環境を作ることができます。「安心できる老後」を送るためにも、今の時点からできる事、将来を見越したリスクヘッジを始めておきましょう。

節税効果

不動産投資を行うと節税効果により税金が戻ってくることがあります。不動産投資による賃貸収入による売上から、固定資産税・修繕費・減価償却費などの必要経費を差引き、差額が賃貸収入を上回れば税務上赤字になります。

その税務上赤字になる部分を給与所得から差引く「損益通算」が可能になります。計算上、所得合計が少なくなるので確定申告を行うことで所得税の「還付」を受けることもできるのです。

加えて、住民税は所得税の納税額をもとに算出されるので、結果として住民税の節税できます。

ですが、あくまで節税効果は一時的なものであり、永続的なものではありません。あくまでも不動産投資は節税ではなく収益を上げるものには変わりないので、本題を誤らないようご注意ください。

相続対策

相続税の課税資産には現金・有価証券をはじめ、土地・建物などの不動産が含まれます。

現金や有価証券は時価で評価されるのに対し、不動産は固定資産台帳や路線価などをもとに評価されるため、資産を現金や有価証券で保有するより不動産として保有する方が相続税評価額が減額されるため、不動産投資によって相続税を節税できる可能性が高くなります。

[相続税の計算式]

相続税額＝（課税資産額－基礎控除額）×相続税率

参考：相続税の計算方法｜東京税理士会

サラリーマンや公務員にオススメ

不動産投資は日々の管理・運営を専門の不動産会社に任せることができ、その上で資産形成ができるビジネスモデルのため、普段お勤めをされているサラリーマンや公務員ににこそおすすめ。

加えて、サラリーマンや公務員だからこそ銀行から投資用ローンを受けやすく、金融機関によっては1％台後半から借り入れることができるため、家賃収入だけで毎月のローンを返済することも可能なため、無茶な資金計画になりりくくリスク回避ができます。

また、不動産投資に必要な各種の必要経費を計上し、税務上赤字になれば「節税効果」でもお伝えしたように給与所得から赤字分を差引くことで所得税の還付を受けることもできます。

インフレ・デフレに強い

不動産は金融商品の中でも現物投資に当たるため、預貯金と比べインフレに強いのはもちろん、物価が下がるデフレにおいても家賃の安定性という面で強力です。

「不動産投資がインフレに強い理由は現物資産による安定性の高さ」でも紹介しているように、家賃は物価が下がるのと同じように下がりませんので、＝不動産投資家が得られる家賃収入も減少しないということになります。

不動産投資のデメリット

初期投資

金融機関や個人の状況にもよりますが、不動産投資は初期投資額が高く、融資を受ける際も最初に100万円程の資金が必要になることがほとんど。そのため、ある程度まとまった資金を用意する必要があります。

維持管理コスト

不動産投資は、管理費や修繕積立金などが常にコストとしてかかることをはじめ、管理会社に支払う業務委託費や不動産を保有している間は毎年固定資産税がかかります。加えて、融資を受けている場合は借入金の返済も必要です。

資産価値の低下

不動産物件は築年数が古くなるほど老朽化して資産価値が下がります。そのため、売却したくても買い手が見つからない・売却できても安い価格になってしまうため損失を出す可能性もあります。

換金しづらい

不動産はすぐに売却・現金化することが難しく、既にローンが完済しており、人気エリアの物件であっても1週間ほど見越す必要があります。

人気のないエリアの場合はさらに長く現金化するまで半年以上かかることもあります。

ローン金利が高い

住宅ローンに比べ投資用ローンの方が返済が滞るリスクが高いために、住宅ローンの金利が0.8％、投資用ローンの金利は2％台～4％台、と比較すると投資用ローンの方が高めに設定されています。

ですが、ローン返済は自分自身が返済するのではなく投資用不動産から得られる家賃収入によってローン返済を進めていくことができます。

そのため、仮に物件のほぼ全額をローンで購入しても投資用ローンの金利が安いもので2％台に対して都内中古ワンルームマンションであれば現在の投資利回りは4～5％台、毎月黒字収支で手元に金額は残ります。

不動産投資の7つのリスク

1.災害

保有する物件が地震や火事などで被害に合う災害リスクがあります。建物が老朽化していれば地震によって倒壊する可能性があります。ほかにも木造の場合、火事による被害が広がる可能性もあります。

災害リスクを極力低下させるためにも地震・災害に強い物件選び、保険への加入などで対策しましょう。

2.空室

入居者がいなければ賃貸収入は得られません。特に金融機関から融資を受けて不動産投資を行っている場合、入居者がいない以上、賃貸収入から借入金を返済することができなくなります。

予め購入する物件の状態を確認する・空室が起こりにくい地域選び、を行い空室リスクを下げる必要があります。

3.滞納

家賃の振込忘れも含め入居者の家賃の滞納も不動産投資のリスクのひとつ。

滞納家賃は後手にまわるほどに改種が困難になるので、滞納の発生を確認したら物件の管理を委託している賃貸管理会社に依頼して即対応しましょう。

4.借入

不動産投資で破綻する大きな原因はローンの借り過ぎです。ローン負担が大きく、返済を毎月の家賃収入のみに頼り過ぎた結果、空室や滞納になると収入がショーとして不動産経営が破綻します。

（仮に滞納や空室が発生してもローンがなければ負担はさほど大きくなりません。）

ローン自体を繰り上げ返済し続ける、もしくは投入する頭金の割合を大きくすることで借入リスクへ対応しましょう。

5.金利変動

金融機関から融資を受けて不動産投資を行う場合は金利変動リスクも生まれます。

固定金利の場合は返済期間を通して金利は一定ですが、変動金利の場合は金利上昇によって返済額が増加して負担が増える可能性もあるため、金利変動リスクに備えて固定金利を選択する・無理な借入はしない、などの対策をしてください。

6.流動性

「換金しづらい」でもお伝えしたように物件の売却はすぐには決まりません。買い手がいるかどうか？人気のエリアかどうか？物件の状態は？などが影響するので、物件購入前は流動性リスクを考慮して売却しやすい不動産を選ぶよう予め心がけてください。

7.賃貸管理会社倒産

物件の管理を委託していた賃貸管理会社が倒産した場合、集金した家賃や預けていた敷金の回収ができなくなります。

賃貸管理会社を選ぶ場合、3つのポイントをあらかじめ確認し、条件を満たした会社を選んでください。

（１）管理戸数

管理物件の数が多い会社ほど売上も比例して大きくなるので倒産しにくく、会社も安定している可能性が高い。

（２）創業年数

創業年数が長い＝長期経営となるため、ある一定水準以上の会社の安定性がある可能性が考えられます。

（３）賃貸住宅管理業登録制度

オーナーから預かった敷金・入居差から集金した家賃を会社の運転資金と分別して管理しているか？の有無を「賃貸住宅管理業登録制度」より確認できますので、分別できている綺麗な経営体制を敷いた会社を選びましょう。なお、本登録は任意となるため記載がないからといって分別管理がされていないわけではありません。少なくとも賃貸住宅管理業登録制度の名簿に記載されている会社では分別管理が行われていため、賃貸管理会社選びの目安としてご活用ください。

不動産投資をはじめる前の注意点

営業マン選び

不動産投資は不動産会社を通して物件を購入する必要があり、最初に接するのが担当の営業マンとなります。

営業マンとの相性は非常に大切です。

メリットばかり伝え、リスクの説明が全くなく、自分の契約・営業成果を優先させる対応に問題がある営業マンにあたる可能性も０ではありません。

本当に顧客のことを思う営業マンであればこそ、無理に契約させようとせず、リスク説明もしてくれます。

信用できる営業マンと付き合うために、予めこちらもシビアな目線を持って対応しましょう。

無駄な借金

不動産投資において無理な借金・必要のない借金は空室により賃貸収入が途絶えた場合、借入金の返済ができずり、最悪の場合は自己破産する原因になります。

利益ももちろん大事ですが、まずはリスク回避を重視した慎重な選択の元、不動産投資を進めていきましょう。

保険の加入

団体信用生命保険では自分に万が一があっても借入金の返済免除・家族に投資用不動産を残すことができ、地震保険や火災保険では災害リスクによる損害を一部カバーできます。

常に万が一のことを考えて、各種保険に加入してリスク低下を心がけてください。

相談相手の確保

何か困ったことがあるときに相談できる方が周りにいると安心です。不動産会社の担当営業マン、管理会社の方、不動産投資をうまく経営できる人（メンター）、など不動産投資について話ができる仲間・パートナーを見つけておきましょう。

不動産投資をはじめる準備

目的・目標設定（出口戦略の設定）

一口に不動産投資と言っても不動産賃貸業で生活していきたい・老後資金の確保として取り組みたい・毎月いくらの賃貸収入が欲しいのか？など目的によって投資額・投資対象物件は異なります。

いつまでにどんな目的のために不動産投資を明確化することで、自信がやるべきことも明確になるので、ブレずに進めることができます。

本や動画などで勉強

「不動産投資は事前に２０～３０冊は専門書を読んでおくべき」とも言われます。ただし、本に書かれている内容＝自分に合っているとは限らないためジャンルの違う本を読み比べることで自分に合った投資法を見つけるキッカケになります。

また、最近では不動産投資のレクチャー動画や現役の不動産投資家の動画も多く広がっているので参考にすると良いでしょう

参考記事：不動産投資の動画はYoutubeでも豊富！【スキマ時間で学びたい人向け】

セミナーで勉強

不動産投資セミナーに参加してより実践的な「いま」の情報を収集・勉強してみるのもおすすめ。セミナーでは不動産投資の専門家から直接説明してもらえるため、不動産投資の始め方・メリット・デメリットなど、必要事項をひと通り理解できます。

必要資金を溜める

「初期投資」でもお伝えしたように、不動産投資は最初にある程度まとまった資金が必要です。そのため、積立貯金や節約などに取り組み必要な投資金額を貯めてからスタートしましょう。

まとめ

不動産投資に限らず「投資」と呼ばれるものは最初は必要以上に心配してしまいがちです。もちろんお気持ちはわかりますがまずは最初の一歩を進めないことには見えてこないことも多いものです。

リスク管理を第一に考えた上で、まずは情報収集から始めて不動産投資を一歩ずつ進めていきましょう。

著者情報：REIBOX

Twitter：@reibox_press
ブログ：西東京→神奈川へ！マーケと不動産好き社長のブログ
運営メディア：REIBOX