【著名投資アドバイザーに騙されるな！】「長期ローンで物件購入する『3つ』のデメリット」
こんにちは！
「温厚」
「怒ることあるんですか？」
「平和の象徴」
「アンパンマン」 ←小学校時代のあだ名
僕はこれまで色々な呼ばれ方をしてきまして、
だいたい雰囲気は上のような感じです。
・
・
・
ですが、
今日はちょっとヒートアップ。
というのも、
資産形成の分野の「某著名な方」の
ある動画を拝見して、絶句…。
ちょうど、不動産投資がテーマでしたが、
こんな投資はNGという啓蒙も含めて書きます。
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【今日のテーマ】
「長期ローンで物件購入する『３つ』のデメリット！」
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■では本題に。
その動画ですが、
上記にも書いた通り、
資産形成の分野で著名な方が
出演している動画でした。
そして問題発言についてですが、
最近では都内に物件を購入されているようですが、
『「45年ローン」でキャッシュフロー（手残り）が
毎月1万５千円もでるんですよ。
頭金も１０万円で買えて、
所得税の還付で戻ってきて実質0円。
なんで買わないのか僕にはわからない。』
＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾＾
などと発言。
（文字数削減のため、同じ意味のまま少し変えています。）
一瞬、絶句してしまいました。
「なんで買わないのか僕にはわからない」
という発言自体が僕には全く理解できません。
◆45年ローンの危険性
最も伝えたいことは、
「45年ローン」という
信じられない長期ローンにより、
無理やりキャッシュフローを
出しているということです。
今年に入って、オリックス銀行などが
従来最長でも35年ローンまでだったのに対して、
「45年ローン」の商品を出しました。
不動産投資の収益の仕組みとして、
「家賃収入から、ローンと経費を差し引いて
残った手残りがキャッシュフロー」
となります。
このため、
ローン期間を長く伸ばせば毎月の返済額が下がり
毎月のキャッシュフローは当然上がります。
しかし、
45年ローンということは、
「45年間ローンが終わらない」
「45年間（最悪）返し続けなければならない」
ということであり、
さらには、
ローン期間が伸びるほど残債の減りも遅くなります。
つまり、返済のつけを
未来に先延ばししているだけなのです。
ちなみに、
20年後でもローンは3分の1しか減っておらず、
3分の2もローンが残っていますので、
売却も難しくなるでしょう。
◆長期ローンを組むと売却が難しくなる
というのも、
今から20年後の物件というのは
それなりに古くなっており、
当然資産価値も下落しています。
残債が3分の2までしか減っていない状態で、
それ以上の価格で20年後の物件が売れる
というイメージが僕は持てません。
ちなみに、
一般的に家賃は年間で1%下落すると
言われておりますので、
それを考慮するともっと厳しいでしょう。
わずか月に1.5万円を積み上げても、
20年後までに貯まるお金は、
入退去、修繕、広告費などを考慮すると
ほぼ残らないでしょう。
そいういった状況で、
20年後に勝てる買い方かと言ったら、
99%僕はそうは思いません。
◆ファミリー物件は勝機あり
そんな中でも、
仮にこれがファミリー物件であれば
勝機も出てきます。
分譲私用のファミリー物件であれば
実需の方向けの売却が期待できるので、
立地が良くて、内装さえパリッとすれば
それなりの高値で売ることも可能だからです。
実は、
ワンルーム投資用のローンと、
実需向けの住宅ローンは全く別の商品で、
前者が事業性を見て融資するのに対し、
後者は借りる方の年収ベースで融資を出します。
このため、
築年数が古い物件であっても
それなりの価格でも融資がついて
売れてしまうこともあります。
とはいえ、
今回の話はワンルームなので。。
◆まとめると
ということで、
良いことではないとわかってながらも
啓蒙のためディスってしまいました。。
いくら毎月のキャッシュフローがプラスでも、
45年という長期ローンによってのものであれば
買ってはいけません。
大事なのでもう一度書きますが、
「45年ローンで無理やり1.5万円程度の
キャッシュフローしか出ない物件は
買ってはいけません！」
皆さんも、（初心者の方は特に）
こういった物件に引っかからないよう
十分注意しましょう。
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