賃貸VS持ち家論争にも触れながら、家にお金をかけるべきではない理由について、お話していきます。

本記事の内容は、YouTube動画でも分かりやすく解説していますので、こちらもご覧ください！

結論

家はトイレットペーパーと同じ消費財。資産価値など残りません。いにしえの営業トーク「家は資産になる！」は大嘘。固定資産税や修繕費を考えると、むしろ負の資産。

なので、なるべく家にお金をかけるべきではない。じゃぁ、結局賃貸が得なわけ？貧相な家を建てるべきなの？については、後半に解説します。

家の資産価値はどうなる？

現在の不動産市場では、築30年もすれば家の価値は０に近づきます。なんなら家を建て替える場合には、解体費用が余計にかかるので、マイナス評価される有様。

30年後も性能を維持できる良い家を建てれば、多少は変わって来るでしょうが、日本の新築信仰は根強いので、基本的には価値は０に向かっていくと考えておいた方が無難ですね。

持ち家特有のランニングコストは？

まず、固定資産税は、家を所有している限り一生かかります。家の売買価値は0に近づくのに、税金計算上の価値は20%で下げ止まるので、家の固定資産税は０になりません。

もちろん土地の固定資産税もずっとかかります。土地・建物の固定資産税は、場合によりますが、50年で400万円以上は払うことになるでしょう。

次に、修繕費もかかります。賃貸なら大家がやってくれてたことを、全て自分でやらないといけません。50年で少なくとも500万円、場合によっては1000万円～1500万円もかかります。

となると、50年で最低でも1000万円、多い場合は2000万円くらいかかる。持ち家って大変です。

＜瀬山家の固定資産税 金額シミュレーション＞

じゃあ賃貸が得なのか？

賃貸の家賃８万円と持ち家のローン支払い10万円で、かなり雑に比較してみましょう。結論、金銭的にはどっちもどっちです。（火災保険や光熱費のどちらもかかる費用や、細かい費用や、相場変動とかは省略）

・賃貸
家賃：８万円×12カ月×50年＝4,800万円

費用合計4,800万円

以上。わかりやすい！

・持ち家（建物2,000万円、土地1,700万円、ローン3,700万円/0.725%/35年）
ローン：10万円×12カ月×35年＝4,200万円
固定資産税：500万円
修繕費：1,000万円
購入時の諸費用：300万円

費用合計6,000万円

こう見ると圧倒的に賃貸有利ですが、持ち家は土地の資産が残りますので、その点を加味する必要があります。

費用6,000万円－土地売買価値1,700万円＝4,300万円

となり、少し持ち家が安いですが、数百万円の差は、家賃1万円変わると埋まるので誤差。だいたい同じくらいと考えます。

なので、どちらが良いか？を金銭的に比較検討するのは、あまり意味がありません。将来の相場変動も考えると、なおさら無理です。

長生きしたら、ローン支払いを終えている持ち家が楽なのでは？という意見もありますが、持ち家の修繕費費用もかかるので、まーどっちもどっちです。

賃貸の決定的なメリットと持ち家の決定的なメリット

賃貸の決定的なメリットは、可変性。生活しんどくなったら家賃低いアパートへ引越し、近所に変な人がいたら別の町へ引越し、などいつでも身軽です。

持ち家の決定的なメリットは、住環境の良さです。賃貸の家は収益を最優先するので粗末。大家自身は住まないので当然です。持ち家なら質を高めることができます。

これどっちを優先するか？は個人の価値観でしかないので、優劣つけることはできません。

持ち家にするときに気を付けるべきことは？

家なんかにお金をかけるな！ってことです。計算で分かったとおり、土地分のローン支払いは貯金みたいなものなので、土地はいいんです、少々高くても。もちろん相場より高く買っちゃだめですよ。

一方、家は価値が０になるので、お金をかけないこと。なるべくローン全体のうちの建物比率を「下げる」ことが大切です。

じゃあ粗末な家でいいのか？

持ち家の決定的なメリットは、住環境の良さでしたね？なので、粗末な家を建てるということは、そのメリットを放棄するということ。当然NGです。粗末な家を建てるくらいなら、建てない方がましです。

家なんかにお金をかけるな！には続きがあって、「家なんかにお金をかけるな！質は担保しろ！」となります。

担保すべき質とは？

住環境、メンテナンス性能、安全性能です。

住環境は、窓/断熱/気密/換気の基本性能を整えること。ここを担保しないなら、まじで家建てない方がましです！

メンテナンスは、外壁/シーリング/屋根/ルーフィング/バルコニー防水です。計算でわかる通り、修繕費を下げることはとても大切です。

安全性能は、地盤・基礎/シロアリ対策/地震対策/災害対策です。万が一と言えないくらい災害が多くなっているので、必須事項。ただし、お金をかけすぎる人がいるので、要注意です。

詳しくは、グッシンを見て下さい。

つまり

持ち家にするなら、「家なんかにお金をかけるな！質は担保しろ！」ってことです。

矛盾してるやん！どっちやねん！ということです。これを解決するのが、「ちょうどいい塩梅」の考え方。これは、次回お話します。

今日はこのへんで。ではまた～