皆さんどうもこんにちわ。キノボルタです。

最近、どうやったら閲覧数やスキが増えるのかと悶々と考えたり、調べたりしていたら、

どんどん記事を書くことが難しく感じ、
億劫になってしまっていました。

勝手にスランプです。笑

まだまだ悩んではいますが、まずは書かないことには始まらないので、書きながらもっと悩んでいきます。

前回は、民泊探しの記事の中で、気になる物件を見つけたと書きましたが、今回は内見時にチェックしたポイントを書きます。

ここ３ヶ月ほどで、5〜6件ほどボロ物件と言うと失礼かもしれないですが、内見してきたので、朽ち具合に耐性が出来たと思い込んでいます。

震災で土台から傾いて、ガレージのコンクリに地割れが起きている家。

雨漏りで2階の畳が朽ちて一階が丸見えの家。

普通だったら、内見もしないという物件が好物になってきています。

今回の物件は、ポータルサイトに掲載された当日に、不動産屋に電話して、翌日に物件を見に行くという自己最短で内見にこぎ着けました！

で、翌日初めていく不動産屋さんだった為、若干迷いながら、不動産屋に到着。

内見申込で電話で話した営業担当の方ではなく、店長と思わしき風格の方から物件の概要を教えていただきました。

風格に似合わず、すごく物腰が柔らかい方でしたので、話しやすかったのが印象的でした。

地元密着型の不動産屋だったため、どんなところなのかと、少し緊張していましたが、車が見えた瞬間に、店内から出てきていただき、

且つ駐車場内を小気味いいステップで誘導してくれました。

車を降りたら、スタッフの方のお辞儀がものすごく綺麗で、

すごく丁寧なところだなという印象を持ちつつ、なんとなくだけど、

体育会系の印象。

そう感じたのは、僕も体育会系なので、そういう空気感、感じとります。

また、店内で会話を聞いていると、店長さんへの言葉遣いなどから、

やはり体育会系なんだなと勝手に確信。

ちなみに、これまで行ってきたのは、投資物件メインの強面無愛想の不動産屋だったので、逆にリアクションに困り、恐縮する有様でした。

そして、肝心の物件ですが、写真を見た時から、心配していたのは、
接道しているかという点です。

街中で500万円以下でポータルサイトに出ているような中古戸建物件は、
３つに分けられます。

・再建築不可
・リフォームに多大な金額がかかる
・事故物件

で今回の物件が、480万なので、何かには当てはまるだろうなーと思いつつ、ポータルサイトの写真を拝見、建物の外観の写真が2〜3枚ほど。

ちなみに、これくらいの価格帯となると写真は、1枚もしくは無いってのもまぁまぁあります。これもボロ物件あるある。

肝心の写真は、建物と庭は写っていますが、どうにも庭から道が見えないので、怪しいなーと思っていました。

物件情報を確認していっても、「心理的瑕疵あり」の文字はないので、事故物件でもない。となると「再建築不可」かなーと予想。

ご存知の方もいると思いますが、築古戸建あるあるの一つ目で再建築不可というのがあります。

どういうことかというと、新築当時は建築しても問題なかった土地が、
現在の建築基準法では、建てちゃいけない土地になってしまったってことです。

要は、消防車などの緊急車両が通れないとか、防災の観点からNGとなったようです。

実は、日本中にこういう土地はめちゃめちゃあります。

昔の家って、家まで続く道が軽自動車でギリギリという状況って結構ありますよね。

中学生時代の友人の乙井くん家は、家の前の道路はまさにそんな感じ。

で、話を戻すと今回の物件は、どうなのかとはやる心を抑えつつ、店長さんらしき方の話が始まりました。

店長さんらしき方、というか店長さん＞
気になっていると思いますが、この物件の価格が相場の半額以下の480万円とかなり安い理由をお話しします。それは、公道から物件へとつながる私道の所有者が不明なため、再建築不可だからです。

はいキター！再建築不可物件。

ちなみに、旗竿地でもあるのでこれも一つあるのかなと思っていましたが、そんなレベルじゃなかったです。

旗竿地の物件の内見は、以下の記事で触れていますので、気になる方はチェックしてみてくださいー。

ちなみに、再建築不可の理由、断トツトップが道路幅が狭い！！！

敷地と接道している幅が、４mないと今の建築基準法では、家を建てることはNGになっています。


しかし、今回は家へと続く道路幅が４m未満とかそういう話じゃなくて、

家に続く道が公道ではなくて、私道でもなく、そもそも道ではない。他人の敷地扱い。他人の土地で、且つその方は亡くなっていて、相続人の方も不明。

正しくは、不明というより、７名の方が文筆して取得しているそうで、そのうちのどなたかが亡くなっており、相続されていない模様。さらに所有者も、全国各地に散らばっている模様。

これはちょっと想像を超えていて、脳が処理しきれてない。。。

7つが各地に散らばっているって、もはやどっかのアニメの世界です。

聞いててよくわからなかったので、整理。

• まず、敷地に繋がっているのは、道ではなく私有地。その私有地が公道と繋がっている

• 私有地は、7筆（土地の数え方は筆と数える）あり、それぞれの土地の所有者が全国各地にいる

• ７筆のうち既に相続されなかったなどで、所有者不明となっている土地がある

問題の土地を図面で確認すると狭い土地が7つの土地に分かれている状態。そもそもその土地の両隣に２軒あって、その奥に今回の物件があるので、3つと思いきや7つ。。

当時は、止むに止まれぬ理由でそうなったんだろうけど、今となっては、インスタで、何もあげるもの無くてランチの写真を載せるぐらい誰得？という
状態。



不動産屋さんとしても、この私道を買い取って、私道と物件がある土地をセットにして販売したかったそう。

それはそうでしょう。
周辺相場が1,000万は超えているので、是が非でも土地を買って、再建築可能で土地として販売しても十分な利益が出ます。

そのために、登記簿などから所有者を洗い出し、土地獲得に向けて動いたそうですが、

所得することはできず、やむなく再建築不可物件として売り出しとなったそうです。

そんな話を聞いた僕はというと、
地主の怖い方の土地を通らないと、自分の家に行けないというなんとも気を遣う物件を前々回に見てきたばかり。

ふと思ったのが、あの物件でネックだったのは、地主の方が気難しそうだったからだった。

けど、今回の物件はそもそも地主の方と会うこと可能性は限りなく低い。

そして、もともと再建築するつもりはなく、リフォームして最終的には民泊物件にすることが目的なので、このリスクは許容範囲内ではないか。

相方も同意見であったようで、二人で目を合わせてこの条件は許容範囲だと頷く。

安い条件を聞いたところで、早速内見へと不動産屋さんの車で内見へと向かいました。

店舗から10分もかからないで物件へ到着。

小学校や公園が近くにある閑静な住宅街といった感じ。

駅へはバスが必要な距離ですが、バス停が目の前なので、利便性はOK。

早速物件の敷地に入ろうと思ったところ、さっき他人の土地と説明を受けたところに、ガッツリ知らん人の車が止まっている。。。

店長さんの風格がある方もとい店長さんと苦笑いをしながら、
車を横目に敷地に入って、いよいよ物件とご対面。

築50年以上経っている割には、綺麗。外壁もサイディングになっているので、恐らく外構リフォームを以前している感じ。

土台の空気孔にも細いヒビはあるものの、気にするレベルでもなく、見える範囲では、シロアリの道（蟻道）もなさそう。

そして気にある内装の痛み具合はいかに！

店長さん曰く、綺麗だけど、人によっては、汚いと思うかもとのこと。

で玄関を開けて目に飛び込んできたのが、痛みがあまり感じられない土間と式台（実家によくある土間からの上がった段差のこと）。

玄関入って、左の扉の奥はトイレ。まずここが最初の緊張ポイントです。
ボットン便所だったら、それだけでリフォーム代がかかる。。

結果は。。

水洗トイレ！そして洋式でウォシュレットもあるじゃないですか！
素晴らしい。そしてなんとタンクレスに見える。

もうこれだけで好印象！
（今までどんな物件見てきたんだよ。。）

そして気になる風呂場はというと。。

なんとここもリフォーム済み。これ手を入れなくていいんじゃないかという状態。

ボロ物件あるあるトップ３に入る在来工法のタイル張りでちっさい浴室の風呂じゃない！

そしてキッチン！なんと恐らくリクシルのシステムキッチン。コンロはビルトイン！

もうこの時点で相方は、「ここにしよう！」と興奮しています。

気持ちはかなり分かる。

僕もリフォーム時の金食い虫の水回り三人衆
（ボットン・タイル張りの風呂・アルミっぽい昔のキッチン）が、
綺麗に退治されているではないですか！

この気持ち、ボロ戸建投資をしようと思っている方ならうんうん頷いてくれていると思います。

そして以前内見に行った海近高い台のお家の回で書いた床がふかふかのシロアリさんのご馳走となった床とは全然違い、安定感が半端ないです。

そしてそして、どこの不動産屋さんも内見時に必ず押してくる謎の掘りごたつもバッチリあります。

個人的には掘りごたつの彫られている部分で、囲炉裏を作れないかなと毎回掘りごたつ推しをされる時に思ってます。

それは置いといて、間取りは３DKなので、各部屋を見て回りましたが、
若干傾いていると言ってもスマホの水平機能で調べても-1°程度なので、

全然許容範囲というか、床板を少し増すなどで調整ができるレベル。

まぁ50年も経っていれば多少沈下するよねと思っているので、
ここはOKです。

結果、水回り三人衆は、ほぼ手がかからなそう。

ビルトインガスコンロだけ交換かな。あとは、給湯器が10年以上使われていなかったので、恐らく交換。

ということで、まとめるとチェックしたポイントは以下。

• 基礎に目立ったヒビ（クラック）がないか

• シロアリの通り道（蟻道）がないか

• 雨漏りはしているか（雨漏りがダメではなく、修理にかかる費用が許容範囲か）

• トイレは洋式か、和式であっても、ボットンでなければOK

• 風呂は湯沸かし器がついているか

• キッチンは取り替えが必要か

• 床は、抜けそうなところはないか

重視していたのは、リフォームで大掛かりな修理が必要になる場所はないか？の一点です。

価格が500万近いため、利回りが低くなるのでなるべくリフォーム費用を抑えたいというのもありますが、

今は、コロナ禍で資材の原材料が高騰しているので、直すところが多いと高くついてしまうとそれこそ利回りが下がってしまうので注意が必要。

ということで、物件の内見のポイントを交えて書いてきましたが、
次回は、契約と住宅ローンについて書いていきます。

そもそも400万で住宅ローンって組めるの？って感じですよね。

今回は、これまでで一番長い記事になりました。
長らくお付き合いいただきありがとうございます。

では、また次の記事でお会いしましょう。

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