いま話題だ”という”「リースバック」の勉強会に参加してきました。

■ハウス・リースバック勉強会　
日時：12月3日㈯　13時〜
場所：株式会社リベント　大森品川サロン
講師：司司法書士法人相統法務　代表司法書士 門脇紀彦氏
https://www.ilg.jp/pdf/leaseback20221203.pdf

家を担保にお金を借りるリバースモゲージは知っていましたが、リースバックは知りませんでした。簡単に言えば、お金を借りるのではなく、家を売ってその売却代金をもらい、かつその家に家賃を払って住みという仕組み。老人ホームの入居一時金などまとまったお金が欲しい人に人気だそう。リバースモゲージは一戸建て限定だったり、連帯保証人が必要だったり、そもそも扱っている金融機関が少なかったりするのですが、リースバックはマンションOK、連帯保証人不要、そして扱っている業者も多いと、使い勝手がいいのも人気の理由だそうです。

ただし、問題もあります。以下、今回の勉強会で学んだリースバックのデメリットです。

【リースバックのデメリット】
・相場より３〜４割安い価格でしか買ってもらえない（ま、これはリバースモゲージで借りられるお金と大差ない）
・賃料がけっこう高い（売価の年率10％前後。3,500万円なら月30万円！リバースモゲージは３％くらい）
・定期賃貸契約なので期限が来ると追い出される（リバースモゲージは死ぬまでOK）
・基本的に買戻しは難しい（リバースモゲージはお金を返せばOK）
・第三者に転売される可能性あり（リバースモゲージの所有権はあくまでも居住者）
・家を自由に使えない（所有者はリースバック業者なので、勝手に改修できないし、借家と違って修繕もしてくれない）
・一部だけ売るとかできない（家買い上げなので）

そして、一番の問題が「クーリングオフ」がきかないということ。なぜなら、クーリングオフは個人が商品を「買う」時の権利を守るものですが、リースバックは個人が家を「売る」ので、適用されないのだそう。

リバースモゲージは家を担保にお金を借りて、その利率を払いながら住み続け、死んだら売却して元金を返済する仕組み。利率はだいたい年率３％くらいだそうです。3500万円ならだいたい月10万円くらいと妥当で、30年くらい住んでようやく赤字です。一方、リースバックは10％前後。10年住むだけで赤字になります。

また、リバースモゲージは、必要な金額だけ家を担保に借りれますが、リースバックは家そのものを売ってしまわないといけないので、本来不要なお金も入ってきてしまいます。そういうお金は大体散財しちゃいますよね。で、高額な家賃だけ払わなければならなくなると…。

ですので本当ならリバースモゲージの方が健全なのですが、いかんせん保証人が必要とか条件が厳しく、扱っている業者も少ない。あるいは売却して賃貸とかに住む方がシンプルだけど、高齢だと部屋を貸してくれなかったりする。それでしかたなく…という弱みに付け込む悪徳業者が多いのだそう。あと、利率３％より１０％のほうが魅力的ですしね。返済が滞ったら転売すればいいんだから、どう考えても業者が儲かる仕組みです。

もちろん、リースバックという仕組みが悪いというわけではありません。門脇先生によると、居住期間２〜３年くらいだったら、使い方によっては悪くないといいます。ただし、多数業者で相見積をとって、じっくり吟味する必要があるそう。でも、それを果たして、高齢者にできるでしょうか？　それこそ認知症だとしたら……。

そもそも家を売ってまでそのお金は必要なのか？　と考え直すことも大事だと講師の門脇先生はいいます。

そういう時に力になれるのが家族や友人ではないでしょうか。

結局のところ、普段から相談できる家族や友人がいるかどうか？

老いた親を持つ子だったら、そういう時に相談してくれる関係を保てているか？

うーん……ちょっと自信ないかも。

今度帰省した時に、親と腹を割って話してみようと思いました。

親の終活を支援するのも50歳からの終活の一つですからね。

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