どうも、モゲ澤です！　マンション価格の上昇はとどまるところを知らず、東京23区内の新築マンションの平均価格は1億円超の水準になってきました。欲しい家を買うには背伸びしないと（ローンを多めに借りないと）買えないという悩みを抱えている方も多いのではないでしょうか。

そこでこのnoteでは、背伸びして家を買うのはありなのか、考え方をわかりやすく説明していきます。

年収別の住宅ローン借入可能額の目安

背伸びして住宅ローンを多めに借りると言っても、借入可能額には上限があります。借入可能額は年収によって大きく変わるため、まずは年収別に住宅ローン借入可能額がどれくらいかをお示しします。計算方法などの詳しい解説は、こちらのnoteも合わせて読んでみてください！

借入可能額の目安は年収倍率（自身の年収に対するローンの借入額）です。7倍まではローン審査に通りやすく（青信号）、8倍を超えると審査落ちすることも多くなります（赤信号）。7～8倍は五分五分（黄信号）といったところで、銀行によっても異なります。

この青信号・黄信号・赤信号の範囲をグラフにまとめてみました。縦軸は住宅ローン借り入れ額の目安、横軸は年収です。

年収別で一覧表にするとこのようになります。

ただし、年収倍率7倍というのは借入可能額であり、「銀行の審査に通るか」という基準です。余裕を持って返済できるかどうかはまた別の議論であり、実際に家計が回るかのセルフチェック（簡易診断）も必ずやってみてください。

簡易診断は、月収から税金と住宅費用を控除し、その手残りで余裕がある生活ができるかをチェックするものです。例えば、年収400万円・600万円・800万円で、年収倍率8倍の住宅ローンを借りた場合を計算してみました。

毎月の給与から税金の分を引くと手取り収入が計算できます。そこから、金利0.45％の場合の毎月返済額、管理・修繕積立費、固定資産税、火災保険料を引いたものが手残りです。年収400万円であれば14万円、年収600万円であれば21万円、年収800万円であれば28万円となりました。

他の年収帯でも同様に計算していくと以下のようになります。

この手残りで食費などの生活費や教育費、貯金・投資などができそうでしょうか？　これだと厳しいという場合は、住宅ローンの借入額を見直したほうが良いです！

私の肌感覚としては、借入の上限は年収の7倍、余裕のある返済になるのは5倍程度になる人が多いと思います。

背伸びしての購入はありなのか？

続いては、やりくりしていけばこの手残りでも大丈夫そう・・・という場合、背伸びして購入してもいいのかも考えていきます。結論から言えば、私は「あり」だと考えています！

そのロジックは、インフレ時代には含み益が出やすいからです。

インフレとは物価が上昇していくことを言いますが、日銀は今後、年率2％弱の物価上昇を見込んでいます。物価がいつまでも上がらなかったデフレ時代から、インフレへと潮目が変わってきているのです。

インフレ時代には何がおこるのか、4,000万円の物件をローンで購入した場合の具体例で説明していきます。

インフレが進むと、10年経てば物件価格はだんだんと上がっていきます。一方で住宅ローンのほうは返済が進み、元本は3,000万円程度に減っていますよね。実際は経年劣化の影響なども加味する必要はありますが、不動産価格が5,000万円まで上がれば2,000万円の含み益になるのです。

インフレ時代には持続的にモノの値段が上がるため、借金して買った不動産の含み益は出やすくなります。インフレ時代こそ、借金をしたほうがいいのです。これが、私がインフレ時代には多少背伸びをしても大丈夫だと考える理由です。

価格上昇を見込んで背伸びするときの2つの条件

ただし、目論見通りに進めるためには2つの条件があります。

1つ目は「返済ができるか」という点です。例えば、年収は高くないけれども4,000万円のマンションを買うとなれば、趣味や習い事を諦めることになるかもしれません。そういったやりくりに納得感があるかどうかは重要です。高額物件を買うときはどこかを我慢する必要があり、しかもそれが長期に続きます。

また、将来の出費の増加も考えておく必要があります。今は大丈夫でも、今後子どもができたり、親の介護が必要となったりしたときには出費がかさむ可能性があります。そうなっても住宅ローンを返し続けられる見通しがあるかは大きなポイントです。

もう1つは、「買った不動産の価格上昇が見込めるのか」どうかです。日本は人口減少社会ですので、不動産価格が上がる場所は限られてきます。具体的には、価格上昇が見込めるのは都心部、駅チカ、再開発エリアでしょう。買ったはいいものの、不動産価格が上がらない場所では含み益のメリットは受け取れませんので、不動産価格が上がる場所選びも非常に大切です。

この2つさえクリアできれば、インフレの効果で将来の家計が楽になる可能性は高いです！例えば、いずれ売却して老後資金の足しにすることもできますし、賃貸に出せば年金代わりにも活用できます。（もちろん、住宅ローンを借りたまま賃貸に出すのはダメですよ！必ず、銀行に事前相談ください。）

デフレ時代から見方を切り替え、インフレ時代を味方につけた戦略的な立ち回りも考えていけば、より豊かな人生設計になるのではないかと思います♪

今後も金利情報やお得な住宅ローン情報を発信していきますので、ぜひフォローやスキ！をいただけると嬉しいです♪

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