目黒区の区分マンションを買います。

来週、契約・決済を同日で行います。まだ契約前のため詳細は改めてご報告します。今回は概要のみ。

東急田園都市線池尻大橋駅徒歩6分と立地は良いのですが、1980年築(旧耐震)、総戸数12戸、鉄骨造5階建と分譲マンションとしては小規模です。

室内も築年数相当にボロボロで大規模リフォームが必須。

そして最大のリスクは、(管理組合がない)自主管理物件であることと敷地権登記がされていないことです。

(自主管理物件のリスク)
管理規約や使用細則がなく、所有権割合が大きい一人のオーナーが独自の判断で管理運営を行っている状況です。とはいっても、管理費5,000円と法外な料金を巻き上げているといったことはありません。

修繕積立金の積立はなく、修繕の度に支払いが発生します。15年～20年に一度上記オーナーの判断で大規模修繕を行っているようですが、一昨年修繕が済んでいるため直近での負担発生はなさそうです。

(敷地権登記がされていない物件のリスク)
敷地権登記がされていない物件は融資がつきづらいです。さらに耐用年数切れの鉄骨造なので余計に融資がでません。

場所が良くグロスもそれほど大きくありませんので、現金購入での買い手はいると思いますが、区分マンションの中では流動性が低い部類に入ります。

本来であればまず先に当社のお客様にご紹介するのですが、このような理由によりリスクが高いと判断し、自身で購入することにしました。

一方、メリットはリノベーション後の賃料が月額9.5万円とれることです。修繕に400万円ほどかかりそうですがそれでも費用対効果が良いです。オールキャッシュの場合、CCR(cash on cash return)10％程度の見込みです。

このように賃貸市場さえ安定してさえいれば、すぐに売却できなくても保有の選択肢が取れます。

しかし長期保有という解決方法は、どのような状況でも成り立ってしまう(失敗する可能性が限りなく低い)ため、ある意味「逃げ」のコメントだと思っています。

今回の物件が流動性が低く(極端に価格を下げないと売れない状況)ても投資としての成功だと考えるのは、CCRの高さです。

賃料水準が安定していて継続的にCCR10％程度得られるのであれば、仮に7年後に買値の半分程度で売れたとしてもIRR(Internal rate of return)4％弱です。今の投資市場を考慮すれば、投資価値は十分と判断しました。

購入後は、リフォーム方法など写真を添えてさらに具体的に紹介していく予定です。