不動産売却に係る税金
贈与税
【贈与税の計算と税率（暦年課税）】
1月1日から12月31日までの1年間に、贈与によりもらった財産の価額を合計。その合計額から基礎控除額：110万円を差し引き、残りの金額に税率を乗じて税額が計算されます。
・一般税率（特例税率に該当しない場合の贈与税）
＜基礎控除後の課税価格＞
200万円以下の場合、贈与税率：10%
300万円以下の場合、贈与税率：15%（控除額：10万円）
400万円以下の場合、贈与税率：20%（控除額：25万円）
600万円以下の場合、贈与税率：30%（控除額：65万円）
1,000万円以下の場合、贈与税率：40%（控除額：125万円）
1,500万円以下の場合、贈与税率：45%（控除額：175万円）
3,000万円以下の場合、贈与税率：50%（控除額：250万円）
3,000万円超えの場合、贈与税率：55%（控除額：400万円）
・特例税率（祖父母や父母などから、その年の1月1日において20歳以上の者（子・孫など）への贈与税の計算
＜基礎控除後の課税価格＞
200万円以下の場合、贈与税率：10%
400万円以下の場合、贈与税率：15%（控除額：10万円）
600万円以下の場合、贈与税率：20%（控除額：30万円）
1,000万円以下の場合、贈与税率：30%（控除額：90万円）
1,500万円以下の場合、贈与税率：40%（控除額：190万円）
3,000万円以下の場合、贈与税率：45%（控除額：265万円）
4,500万円以下の場合、贈与税率：50%（控除額：415万円）
4,500万円超えの場合、贈与税率：55%（控除額：640万円）
譲渡所得税
【税率】
・長期譲渡所得税
不動産等を売却した年の1月1日時点で、不動産等の所有期間が5年を超える場合
課税譲渡所得金額×20％（所得税15%、住民税5%）
・短期譲渡所得税
不動産等を売却した年の1月1日時点で、不動産等の所有期間が5年を超えない場合
課税譲渡所得金額×39％（所得税30%、住民税9%）
【課税譲渡所得金額の計算方法】
譲渡価額 －（取得費＋譲渡費用）－ 特別控除額（一定の場合）
・取得費
売却した不動産等を買い入れたときの購入代金（建物は減価償却費相当額を控除）や仲介手数料などの合計額
※実際の取得費の金額が譲渡価額の5％に満たない場合は、譲渡価額の５％相当額を取得費として計算することができます
・譲渡費用
仲介手数料、測量費、建物賃借人に対して支払った立退料、建物の解体費用などの合計額
・特別控除額（記載は最高額）
土地の収用の場合：5,000万円、マイホームの売却：3,000万円
被相続人の居住用財産（空き家）を売却した時の特例
【制度の概要】
・相続や遺贈により取得した、被相続人の居住用家屋や被相続人の居住用家屋の利用目的としていた敷地を、2016（平成28）年4月1日から2023（令和5）年12月31日までの間に売却。
一定の要件に該当するときは、譲渡所得の金額から、最高3,000万円まで控除することができます。
【対象要件】
・被相続人居住用家屋
相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋で、以下の3つの要件全てに当てはまるもの
① 1981（昭和56）年５月31日以前に建築されたこと（新耐震基準の建築物）
② 区分所有建物登記がされている建物ではないこと（マンションは除外）
③ 相続開始の直前において、被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。
なお、要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所していた場合についても、被相続人居住用家屋に該当することがあります。
【適用要件】
① 売却した人が、相続や遺贈により被相続人の居住用家屋や被相続人の居住用家屋の利用目的としていた敷地を取得したこと。
② 以下どちらかの要件を満たし、売却したこと。
相続や遺贈により取得した、被相続人の居住用家屋を売るか、被相続人居住用家屋とともに、一定の耐震基準を満たした被相続人の居住用家屋の利用目的としていた敷地を売却すること。
相続や遺贈により取得した、被相続人の居住用家屋を取壊した後に、被相続人の居住用家屋の利用目的としていた敷地を売却すること。
③ 相続の開始があった日から、3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。
④ 売却代金が1億円以下であること。
⑤ 売却した家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
⑥ 同一の被相続人から相続や遺贈により、取得した被相続人の居住用家屋や被相続人の居住用家屋の利用目的としていた敷地について、この特例の適用を受けていないこと。
⑦ 親子や夫婦、同族法人など、特別の関係がある人に対して売却していないこと。
【適用を受けるための手続き】
確定申告を行う必要があります。
マイホームを売却したときの特例
【制度の概要】
・マイホーム(居住用財産)を売却した際の、所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例
【適用要件】
① 住んでいる家屋を売却するか、家屋とともにその敷地や借地権を売却すること。
なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。
※住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件全てに当てはまることが必要です。
その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
② 売却した年の前年及び前々年にこの特例やマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
③ 売却した年、その前年及び前々年に、マイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。
④ 売却した家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
⑤ 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
⑥ 売却した物件の売主と買主が、親子や夫婦、同族法人など、特別な関係がある人に対して売却していないこと。
【適用を受けるための手続き】
確定申告を行う必要があります。
住宅ローンが残っているマイホームを売却して損失がでた時
【制度の概要】
・2021（令和3）年12月31日までに、マイホームを住宅ローンの残高を下回る価額で売却し、損失が生じたときは、一定の要件を満たすものに限り、その損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除（損益通算）できます。
また、損益通算を行っても控除しきれなかった損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除（繰越控除）できます。
なお、これらの特例は、新たなマイホームを購入していない場合であっても適用できます。
【適用要件】
① マイホームを売却すること。なお、以前に住んでいたマイホームの場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること。
※住んでいた家屋や住まなくなった家屋を取り壊した場合は、以下の3つの要件全てに当てはまることが必要です。
取り壊された家屋やその敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において所有期間が5年を超えるものであること。
その敷地の売買契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。
家屋を取り壊してから売買契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などで利用していないこと。
② 売却した年の1月1日における所有期間が5年を超える、日本国内にあるマイホームの売却であること。
③ 災害によって滅失した家屋で、当該家屋を引き続き所有、売却した年の1月1日において所有期間が5年を超える家屋の敷地の場合は、その敷地を災害があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで（住まなくなった家屋が災害により滅失した場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで）に売却すること。
④ 売却したマイホームの売買契約日の前日において、そのマイホームに係る償還期間10年以上の住宅ローンの残高があること。
⑤ マイホームの売却価額が、住宅ローンの残高を下回っていること。
【適用除外】
① 繰越控除が適用できない場合
合計所得金額が3,000万円を超える年
② 損益通算や繰越控除が適用できない場合
親子や夫婦、同族法人など、特別の関係がある人に対して売却した場合
マイホームを売却した年の前年及び前々年に、以下の特例を適用している場合
・居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例
・居住用財産の譲渡所得の3,000万円の特別控除
・特定の居住用財産の買換えや交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例
③ マイホームを売却した年の前年以前3年以内の年において生じた他のマイホームの譲渡損失の金額について、特定のマイホームの譲渡損失の損益通算の特例を適用している場合
④ マイホームを売却した年やその年の前年以前3年内における資産の譲渡について、マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例の適用を受ける場合やそれを受けている場合
【適用を受けるための手続き】
確定申告を行う必要があります。
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