こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。

先日、ある投資用物件の販売会社の広告を見ていたら、４５年ローンという記載がありました。返済期間が最長４５年のローンが発売されたいううわさ話は聞いたいましたが、実際に目にしたのは初めです。
そこで今回は、４５年ローンのついて書いていきます。

４５年ローンってどんな商品か

今までは、不動産投資に使えるローン商品の返済期間の最長は３５年というに認識だったのが、４５年というのでびっくりしました。（住宅ローンの親子返済でも最長３５年です）２０歳で借りたとしても、６５歳までローンの返済があるということです。６５歳ならギリ定年ですが、２０歳で借りた場合ですから、３０歳で借りた場合は、７５歳になってしまいます。
もちろんすべての場合で４５年返済は適用されるわけではなく、区分所有のワンルームが中心のようです。

ローンの返済期間が長くなるとどうなるか

ローンの返済期間が長くなると、毎月の返済額は少なくなり、キャッシュフローは増えます。同じ金利でも期間が長くなると、支払い総額は増えてきます。下表に、返済期間別返済額をまとめてみました。

この表で注目してもらいたいのが、１０年後の残債（１０年間返済した時の元金の残高）です。
返済期間が１０年では、当然ゼロになりますが、４５年の場合１０年後の残債が、約１７百万円で、元金がまだ、８５％も残っています。何らかの理由で１０年後に物件を売却するときは、残債以上の現金が必要になります。

４５年ローンメリットデメリットは

４５年ローンのメリットは、何と言っても、毎月の返済額が少なくなることです。毎月の返済額が少なるなることで、キャッシュフローが良くなります。
一方デメリットとしては、支払い総額が増えることと、金利上昇リスクがあります。
支払い総額の増加は、毎月にキャッシュフローの改善との比較で、問題にならないケースもあるかも知れません。金利上昇リスクは、回避が難しいため、借入前に、金利上昇を見込んだシミュレーションをし、金利上昇に対する耐性を検討しておく必要があります。

まとめ

毎月の返済額が少なくなりキャッシュフローが増えるので、４５年ローンは魅力的に思えます。販売会社のセールストークでは、キャッシュフローが増えるので、儲かるような説明をしてきますが、自分自身でシミュレーションしましょう。
４５年ローンを組んで、１０年経過後に売却すればよい、というような話もありますが、１０年では、ローンの残債が８５％残っているため、売却可能額によっては、ローンの精算ができない場合がるので注意が必要です。

４５年ローンは、問題のある商品ではありませんが、購入する物件の購入費の全額を借りるような、フルローンなどはやめた方がよいと思います。４５年ローンでないと、キャッシュフローが出ない物件は、収益性に問題があると思います。

最後までお読みいただきありがとうございました。
今日はこの辺で、次回また。