返済比率とは

返済比率は、家賃収入に対する、ローンの返済額の比率です。

返済比率の数値が、高いほどリスクは高くなります。金利が上昇すると返済する金額が上昇し、返済比率を押し上げます。また、家賃収入の下落も返済比率の上昇要因になります。

ローンのリスク

物件購入時に、ローンで資金調達をした時点で、ローンの返済額は固定されます。金利変動により変化をすると思いますが、現在の金利水準はかなり低くなっているため、今後のこれ以上の金利の低下は考え難く、金利が上昇し、返済額がアップする方向に進む可能性が高いと考えらます。

ローンにより資金調達によって不動産投資を始めると、不動産投資自体のリスクに他に、ローンのリスクが重なります。

家賃収入は変化するがローンの返済額は一定

ローンの返済原資である家賃収入は、空室の影響で減少する可能性があります。好立地の物件であっても、賃貸物件、特に居住用の場合は、住み替えが容易なのが強みであるため、退去はさけて通れません。退去後は、期間が長短はあるものの、空室期間つまり、家賃が発生しない期間が発生します。

一方、ローンの返済は、空室により家賃が減少し、返済額を下回っても、自己資金を投資し返済する必要があります。

保有戸数によるリスクの変化

保有戸数によってもリスクが変化します。たとえば、区分マンション１戸だけ所有している場合は、空室が発生した場合、家賃収入がゼロとなってしまいます。つまり、家賃収入は、１００％から０％まで変動することになります。
複数戸を所有している場合は、家賃収入の変動の可能性としては、１００％～０％まで変動しますが、複数戸が同時に空室になること可能性はほとんどないと考えられます。

１戸だけ所有している場合より、複数戸所有している方が、家賃収入の変化の度合いは小さくリスクは軽減されます。

返済比率の適正値

返済比率の適正値は個人的な見解ですが、５０％以下です。理想的には４０％以下だと考えています。実際には、個人のリスク許容度によって返済比率の適正値が変わってきます。

まとめ

ローンによりレバレッジを掛けた投資ができることは、不動産投資の魅力の一つです。しかし、ローンによる資金調達によりリスクが増大することを認識しておきましょう。

返済比率は、ローンのリスクの度合いを判断する指標の一つです。物件の購入判断する場合、返済比率にも着目するようにしましょう。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

今日はこの辺で、次回また。