こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。

収益物件の販売広告で「オーナーチェンジ」という表記を目にすることがあると思います。今回の記事では、「オーナーチェンジ」について書いていきます。

オーナーチェンジとは

収益物件の販売広告でよく見かける、「オーナーチェンジ」とは、入居者はいる状態で、物件を売買することです。
中古物件の多くは、この「オーナーチェンジ」と言われる入居者が入居中の物件です。

オーナーチェンジ物件の購入のメリット

オーナーチェンジ物件は、すでに稼働中（入居者がいる状態）で購入するため、購入後すぐ家賃収入が得られれることが一番のメリットでと考えられます。また、入居者募集などの手間が必要ないこともメリットと言えます。

オーナーチェンジ物件の購入のデメリット

入居中の状態で購入するため、室内の状況が確認できないことがデメリットになります。また、入居者の属性や今までのトラブルなど履歴がが把握できないため、購入後に管理運営上の問題が発生する可能性があります。

オーナーチェンジ物件を購入する時の注意点

オーナーチェンジ物件を購入する場合の注意点として
　　賃貸契約の確認
　　管理委託契約の確認
　　敷金など精算方法
の３点が特に注意が必要です。

賃貸契約の確認

物件購入前に、レントロールにて家賃額などは確認しますが、入居者との賃貸契約書の内容も確認していきましょう。
家賃、敷金の金額は当然ですが、連帯保証人、更新の条件などもチェックします。
保証会社を使っている場合は、オーナーチェンジや管理会社の変更により、保証契約が引き継げない場合もあります。
また、入居者の滞納の有無、トラブルの有無を確認しておきましょう。

管理委託契約の確認

売却に条件に、管理会社の管理委託契約やサブリース契約を引き継ぐことが条件になっているケースがあります。契約を引き継ぐ場合は、契約の内容を確認しましょう。解約するために、高額な違約金や、解約予告期間が長い場合があります。

敷金など精算方法

オーナーチェンジで物件を取得した場合、賃貸人としての地位を引き継ぐため、入居者から預かった敷金の返還義務も引き継ぎます。
売買契約の条件で、敷金の取り扱いを確認します。敷金との取り扱いは、特に決まりがある訳ではありません。預かった敷金を売買時に売買代金とは別に、敷金を売主から買主へ渡す場合と、敷金を売買代金に含める場合もあります。

まとめ

収益物件の中古市場では、オーナーチェンジ物件が多くあり、購入後すぐに家賃収入があるため、初めて購入する物件としていいと思います。

しかし、オーナーチェンジ物件ならでは注意点をよく理解しておくことが重要です。

最後までお読みいただきありがとうございました。
今日はこの辺で、次回また。