こんにちは。大家兼不動産屋の廣田です。

今回の記事では、不動産投資のメリットとして「相続税対策」と言われています。不動産投資が相続対策になるのかについて書いて行きます。

相続税とは

相続税は亡くなった（被相続人）の財産を承継した配偶者や子とも（相続人）に課税される税金です。

すべての相続財産に課税される訳ではなく、被相続人の正味の財産が基礎控除額までに財産には課税されません。相続税が課税されるのは、亡くなった人の８．３％（令和元年）で、12人に一人程度の割合です。

基礎控除　＝３０００万円＋６００万円／相続人×法定相続人の人数
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2021年11月現在

相続財産の算出

相続税の計算をするために、被相続人の正味の財産（純財産評価額）を計算します。正味の財産額は、ザックリいうと

　　正味に財産額　＝　所有財産額　ー　負債額（借入金）　となります。

所有財産のうち、現金、預金などは、金額が明確ですが、有価証券や不動産などの財産は、時価で評価します。

有価証券は、取引所があり、日々市場価格は明確ですが、不動産は、取引頻度が少なく、また、個別性が強いため、適正な価格を把握するのが困難なため、評価基準があります。

相続財産の不動産の評価基準

土地に関しては、国税庁が定めた、相続税路線価をベースに、土地ごとの形状などによる係数をかけて算出します。路線価がない場所の土地は、倍率方式で評価します。

建物に関しては、固定資産税評価額で評価します。

相続税路線価、固定資産税評価額も、市場価格よりは安くなっている場合が多いので、相続財産の圧縮効果があります。

さらに、賃貸用不動産の場合、借地権、借家権などの理由で減額が可能となります。

例えば、現金1億円もっているより、１億円の賃貸不動産保有している方が、相続財産投資として評価した場合、不動産との方が、1億円より少ない評価額（個別に違いますが、少なくとも２０％程度が減額が可能だと思います）になり、その分相続財産の節税になります。

ローンは相続税対策になるのか

収益不動産を購入した時にローンに関しては、相続時点の残債分は財産からマイナスできるので、相続税対策になるように思えます、しかし、物件購入した時点でを、財産が増えているため、必ずしも相続税の節税につながるとは限りません。

まとめ

ザックリ、不動産投資が相続税対策になる理由を書きました。

不動産投資によって相続税の節税効果は期待できます。しかし、投資対象の物件が、キャッシュフローを生み出すような物件でないと、相続税は節税できたけど売却損が出るようでは、意味がありません。

相続税対策として購入するから、どんな物件でもいい訳ではなく、不動産投資としても儲かる物件を選定することが大切です。

最後までお読みいただき、ありがとうございます。

今日はこの辺で、次回また。