素敵じゃない築29年の兎小屋(中古戸建)を買ったときにこんな話を書いていて。

その続編として、賃貸vs持ち家についてどうしたらいいかなという話をあくまでも一般ピーポーな宇佐兎三がザッと調べた感じを書いてみようかなと思っていて。専門家でもなんでもないので、聞きかじった知識しかないけどね。

ちなみに前回のフラットなマンションvs戸建ですが、
前の記事を読むのがめんどくさい人向けに一応結論だけ書いておくと、宇佐兎三の個人的見解としては、

基本的には鉄筋コンクリートならマンションの方が住みやすいだろうなと思いますが、分譲マンションに何十年と住んでいたときに問題になるのは、後から出てきた最新技術を使ったインフラの対応だろうなって思っております。

現状では、主にネット回線とかネット回線とかネット回線なんですけど。
マンションの管理組合での協議の結果低速回線しか使え無いとかマジで問題外なので。宇佐兎三が検討していたようなボロマンションではなくて、お高いところなら大丈夫と思いたいけど、それも未来のことなんて誰もわからないからね。

私自身ネット回線が問題で最終的に好きな回線契約ができる戸建てにしたので。あと、分譲マンションを選びそうでネット回線こだわりある人は不動産屋さんに絶対に聞いたほうがいいよね。（具体的な話はリンクの記事に書いているけれど）

❅　❅　❅

先に結論から言うとね

はい、賃貸と持ち家ではどっちがいいのか？というと、自分の人生に大してどんなストーリーを思い描いてるかによるっていうのがあってね。
で、独身で特に何もストーリーがないんだったら賃貸の方が無難なんじゃ無いでしょうか。または宇佐兎三がやってる式で、上物に値段がついてない微妙な中古物件をキャッシュで買って、気合いで改装しつつ数年後に売って別の物件を買うことを目論むか。(なお改装した内容は、値段にはならないけど需要には繋がると思ってる)

別に宇佐兎三みたいに底辺物件を買えとも思わないけれども、マンションでも中古都心駅近とかせめて値下がりをしない物件を買うか。この理由は問題にならない人も多いのは重々承知の上で、私はネット回線が理由で分譲マンション無しかなぁって思ったので、基本的にはこの記事の持ち家は戸建て中心に書いていくけれども。

家には、「より金銭的な資産価値」という側面と、自分の人生におけるストーリーの中の「より感情的な位置づけ」と両方の側面があってね。
両立してるレアケースでは、先祖代々の土地とずっと続いてる稼業とかある人とかって、そのストーリー自体が付加価値だったりするケースもあるかもしれないけど。ただ、その二つが両立していることって希なんじゃないかな。

資産的な側面で見た場合は、持ち家にするんだったら家賃分がもったいないから、ちょっとでも早い方がいいっていうのもまぁわからなくはないんだけども。もちろん35年フルローンとかであるなら収入があるうちに返したいから35歳でローンを組んでも繰り上げ返済しなかったら70歳までってなるからってのはまぁわかるけど、早く建てたらその分早く古くなるので(笑)
ついでにいうと日本では木造家屋は22年で上物価値ゼロになる。

だったら、築22年過ぎたけれども現状建ってるという事実と、もっと古い家でも人が住んでいるという事実があるから、直ちにはつぶれないでしょうって家を買っちゃった方が良くないか？という実験が今回の宇佐兎三の持ち家購入なんだけれども。個人的には数年後にも借り手か、買い手がつくだろうという目論見の元に買ってはいるけれどもその出口戦略は大丈夫なのか？というのは今はわからない(笑)

ただ、築22年以上はたぶんローンが組めないからキャッシュ一括になるのと、こだわりの分だけリフォームを業者なり自分なりでしないといけないので苦労するので、時間がある方じゃないとキツイと思う(笑)
逆に言えば、普通に新築で買ってもそれくらいになったら同じくらいの労力とリフォーム代がかかるのかもしれないけれども。

で、資産面から考えた場合、住宅ローン組んで、新築プレミア払ってってどうなんだろうなって思う部分もあるんだけれども。
子供の頃、おじいちゃんに「音楽プレイヤー欲しい」って言ったら知り合いの質屋に連れてかれて。質屋の主人に、

「1回でも使ってたらぐんと値段下がるんだけど、これ新品未開封だからこの値段になっちゃうね」

なんて言われたんだけど、つまりそういうことだよね。
音楽プレイヤーなら、いうて数千円の差だけれども、数千万円のモノに対する新品プレミアが2〜3割やばいよね。

まぁでも賃貸なら最新設備の新築物件にずっと住み替えていくなんてこともできるなんていうよね。まぁ家賃ちょっと高いけど。

なんで今不動産関連コンテンツが
多い気がするのか

Youtubeなんかをみていても、私が見ているカテゴリではということなのかもしれないけれども、割と賃貸vs持ち家論争であったりとか、不動産に関するコンテンツがそれなりにあるのは、作り手側の年齢がどうしようかなって悩むなんていう世代だというのもあるかもしれない一方で、日銀総裁の交代や、今月、日経平均が1990年7月以来の33年ぶりの高値を更新したこと、さらに物価高に賃金上昇なんていう話があって、

これから日銀の金利あがんじゃね？

みたいなところに加えて、不動産相場自体が日経平均にちょっと遅れてつられて上下するみたいなところがあるんだそうで、まぁ高い。

高いというのは、価格は基本的には何もなくて上がらないので、買う人が多いっていうことなんだよね。
で、さらに金利上がると金利分だけ支払い増えちゃうから、増税前の駆け込み需要みたいに、今のうちにローン組んだ方がいいかなって思っちゃってる人も増えてそうだなってあたりで。

ずっと住むのか住まないのか問題

冒頭に書いた、
「家には、より金銭的な資産価値という側面と、自分の人生におけるストーリーの中のより感情的な位置づけと両方の側面がある。」

これって結構重要だと思っていて。
もちろん思いのこもった新築いいんだけど、どんなに注文住宅の凝った作りにしても築22年経ったら価値がゼロになるわけで。
宇佐兎三が家を買う前に一週間くらいかけて、nifty不動産にでていた日本全国の売家を全部見たんだけれども。
とある2軒の2億円の家が目に止まったんだよね。

同じ2億円物件でも片や築35年のめちゃくちゃ大豪邸。2億出せるならそのままめちゃくちゃ住みたい。片やその近所の同じくらいの土地の大きさだけど古い築40年くらいの庶民的な民家、こちらも2億円。

なんでこういうことになるかというと、建物が評価されてないから。

前者の方が写真でもわかるレベルで建物にめちゃくちゃお金かけてるけど、それでも評価はほぼゼロ。

つまり、ローンを組んで建てた新築のおうちのめちゃくちゃこだわったオプションも売るときには等しくほぼゼロになっちゃうっていうのが、日本の住宅事情なわけで。(値段には反映されていなくてもどうしてもそのあたりに中古の持ち家を欲しい！って人がどっちを選ぶかっていった場合の選択には影響してくると思う)

それであっても自分でこうやったら住みやすいだろうなってめちゃくちゃ考えた注文住宅って、住んでて納得感はあるだろうなっていうのもわかるんだよね。で、さらに言うと、22年を大きく超えて住むのであれば資産としてみても損はしないよねって思うんだけど。
損得で考えれば土地価格がよっぽど上昇しているとかでなければ、新築で家を建てるなら最低でも22年、できればローンが終わるまでは住まないと元取れないんじゃないかな。

じゃあ一般庶民がどうするのがオススメか

まずは、広告に踊らされないこと、きっちり調べること。
これは完全に第一条件。
そして、「損をしたく無い」を重視する人はきっちり計算することだろうなって思ってて。

あと、不動産屋にはちょっと呆れられたし、きっと非公開物件も世の中にはたくさんあると思うけど、ウェブのなかの情報だけでもいいから中古物件も見て相場観を培うって割と重要だと思ってて。時間があるならできれば1度は全国を目を通して、そのあと1年くらい自分が新築を建てるにしても狙っている地域の中古物件相場をよーーく見た方がいいんじゃないかな。

建てたときは新築でも、住み始めたあとは中古なので。

正直さ、ポンと出せちゃう人とか一応はじめは35年ローンを組んでもバリバリ稼いで繰り上げ返済で10年くらいで返せちゃうような人はテキトーでいいと思うんだけど、結構住宅ローンで首が回らないなんて話も聞くからね。

でもなんかこのあたりのモノに対する「所有」に対する意識とか「シェア」に対する意識ってジェネレーションギャップもめっちゃ感じるところで、ネットオークションや、ネットフリマによる「中古品」に対する抵抗がなくなってきた世代や、感染症の流行で薄れてしまったけれども数年前の「シェアエコノミー」に対する機運なんていうのを考えると、物的資源が豊かになるに従って、「所有」したと思ってもそれって結局一時のことでどのタイミングではかわからないけれども、いつかは手放すことを前提とした所有が当たり前になってきていて、「新品」にこだわること自体がだんだん前時代的なものになってくるのかなって思わなくも無いんだけれども。

そうなったときに、中古物件市場自体が変わってくるかもしれないよねって思わなくもないんだけれども。不動産関係者がどう思っているかわからないけれど。

さらにいうと、こだわりの注文住宅建てたい人ほど、一旦は築20年程度の中古住宅買ってみるのもありなんじゃないかなって思わなくもないけどね。
親の管理下ではない戸建に住んでみて気づくことも多いと思うので。

ちなみに全国の物件情報を見た宇佐兎三は、完全無欠な理想なおうちに住むのは中古価格でも最低2億かかるので、そうじゃないなら素敵じゃない兎小屋でいいやって思いました。

極端な性格をしているので、最高か最低のどっちかでいい。

ついでにいうと今の所引っ越し段ボール仮置きしてて使ってない部屋はスタジオに改装しようかと思ってて、こういうのができるのも持ち家の良さではあるよね。
数年住む間だけの間借りのつもりでも「今は所有している」ならこういうこともできるってあたりなのかなぁ。

蛇足的に不動産投資ってどうなの？

木馬の馬車問題やら、ワンルーム投資のサブリース問題などの不動産投資詐欺問題視されているわけだけれども。
「靴磨きの少年」理論でいえば、投資目的で不動産売買なんて今はしない方がいいよねって思うし、不動産投資って金利と利回りの差益で儲けるって方式なんだけど、きっちり計算しないと損するレベルのギリギリの薄利で勝負する世界だと個人的には思ってて。ただ動かす額は大きいのでちゃんとやれば儲かりますよってやつだと思うんだけれども。
ちゃんと計算できて、節税にしたいと思う頭のいい人がやる分にはいいと思うんだけど、それができない人はそのお金でREIT(不動産投信)かETF(上場投信)でも買うか別の商売やった方がまだ無難じゃね？って思っちゃう。
かなーりの偏見だけど、不動産投資の副業向いてるのって、税理士さんとか会計士さんとかそういう計算やるの億劫じゃない人くらいじゃね…って思うレベルで私は本を一応数冊読んでみたけど、やりたくないと思った。

ローンを組まずにキャッシュで買える程度の金額のものの中で需要がありそうな物件を買って、10年で回収できる程度の値段で貸し出し11年目以降インカムゲイン(家賃収入)をもらいつつ、長い目でみたキャピタルゲイン(売買益)を狙うのならば無しでもないよねとは思うんだけれども。

ただ、不動産の株とかREIT(不動産投信)とは違う醍醐味は担保があるから銀行が2%程度の金利で貸し出してくれる=レバレッジ(借金をすることで自己資金の何倍ものお金を転がせるよねってもの)を効かせられるのが魅力なんだそうだけどね。
でも、しつこいけどそれはちゃんと計算できる人じゃ無いとキツイし、ちゃんと自分で調べて物件の精査までできる人以外手を出さない方がいいよね。
どんな投資でもわけわかってないのに、レバレッジかけるってリスクしかないと思っていて。まずは倍率かけないで一度負けてみてから考えろって思うよね。

気づけば4700字。くそながかった(笑)