不動産投資を始める方、始めようと勉強している方は多いと思います。
融資情勢も厳しい今の市況で、不動産を始めるのは、非常に難しい状況かもしれないと僕は感じています。
そんな中でも、取得を諦めず、スタートラインに立つために努力されておられる皆さんに、簡単ではありますが、不動産投資のリスク、不安への対処、対応に関して少し述べたいと思います。

世間一般的に考えられる不安リスクとは

世間の不動産投資のリスクというのは、どのようなことを指しているのか
如何にその内容を記してみますね。

１、空室リスク　家賃年収などは、満室が想定。思い通りに入居が
　　決まらなかったら支払いはどうなるのか。
２、天災リスク　地震被害、大雨の水害、真冬の凍結時の水道管破裂など、
　　建物に関わる問題が生じた時が怖い。
３、返済リスク　思ったように入居が決まらず手出しになってしまわないか、
　　天災により入居がなくなり、物件運営が出来なくなるのではないか。
４、会社にバレないか心配　副業、兼業に関する不安。バレると退職の勧告を
　　受けたりと就業に支障が出るのではないか。
５、入居者や近隣とのやりとりが心配　悪質な入居者がいたら困る
　（不慮の事故なども）、近隣から入居者や物件の問題を突かれたら怖い。
６、自分自身、本当に経営できるのかが心配　物件運営もしたことがない、
　　管理や修繕、さまざまなトラブル全域に対処できるか全てが不安
７、金利向上のリスク　返済できなくなる程、金利が上がったら
　　破産してしまうのではないかが心配

大まかに、このような内容ではないかと考えています。
ということは、このような様々な問題、心配（一部は固有の内容ですが）を
される方がほぼほぼ全体であると考えれば、世間の物件運営を行っている
初心者大家さん、不動産投資家、相続で経営を引き継いでいる方々、はたまた
お爺ちゃんお婆ちゃんの年配大家さんはどうして運営できているのでしょうか。

その答えはとても簡単なものです。

想定されるリスク懸念は、全て様々なが対処できる

不動産投資、賃貸経営を行っているみなさんは、先に記したリスクを
どのように乗り越えているのか、捉えて事業を進めているのでしょうか。

想像できる範疇のリスクのほとんどは、対策ができる上、運営に関わる部分は、
ほぼアウトソーシングするのがこの事業の基本であり、建物に至っても管理会社経由、経営しながらつながりを持つこと、工務店、ゼネコンなど、業者さんとの関係を構築すればよりリスク保全となってゆきます。

それでは、一般的な不安への対策に関して記してみます。

１、空室リスク　取得する段階で、積立修繕費、空室率25％などを含み
　　融資、事業を検討する金融機関からすれば、常に満室が良いのは当たり
　　前でですが、実際には、管理会社が運営管理を委託され行いますから
　　管理会社との関係、管理会社そのものの力によって、守られる事業です。
　　管理も一般、借上（サブリース）、その他の管理商品がありますので
　　物件管理を依頼する際によく相談して、納得の管理会社に決めましょう。

２、天災リスク　様々な建物被害に関しては、火災保険に加入することで大抵の
　　内容は保全されます。また、何かあったときに、その時々の内容により、
　　管理会社、火災保険会社、代理店経由で、建物の運営再建に関しての
　　手伝いを受けることができます。
　　地震などの大きな自然災害時には、国の援助があったり地震保険などの加入
　　も行っておくことで対策は可能です（全てではありませんが）
　　返済に関しては次で説明します。

３、返済リスク　入居問題、様々な建物被害を通して返済が滞ることがあれば
　　過去記事にも記しましたが、リスケジュールの依頼をすることで、返済に
　　関する内容変更を金融機関が検討してくれます。　事業をどのように
　　立て直すのかに至っても、よく相談しながら金融機関に判断を
　　仰いでください。　勝手な知識、人の知識を鵜呑みにしないことが重要です。

４、会社にバレないか心配　公務員職員、大企業、病院、金融機関などに
　　勤めている方にとって、未だ副業、兼業のハードルは高いと思われます。
　　その際、法人登記を行うことをお勧めします。代表者は奥様や、ご家族様
　　（成人）などの近親者であることが必須ですが、法人での取得、運営を通して
　　ご自身が代表でなくとも共同経営者として実績も積めます。

５、入居者や近隣とのやりとりが心配　この件に関しては、家主というより
　　管理会社が表立って対応を行うことが、管理契約上、管理を委託することで
　　決まっていますから、概ね大きな問題のない限りは、管理会社をある程度
　　信頼してお願いをいたしましょう。家賃滞納、事件事故に至っても管理会社が
　　原則対応していただけます。

６、自分自身、本当に経営できるのかが心配　正直・・！誰しも最初は初心者！
　　お爺ちゃんでもお婆ちゃんでも運営できるのは、これまで書いてきた通り
　　管理会社に運営をほぼ全体委託することになりますから、経営は出来ます。
　　ただし、丸投げの中でも、自分で客づけに対して、清掃、運営に至っても
　　思いがあるのであれば、管理会社とともに運営を行ってゆきましょう。

７、金利向上のリスク　これも、どこかでしっかりと考えておくべき事柄です。
　　絶対は絶対ではないのが、世の常。　まず金利向上のリスクヘッジは、
　　金融機関との信頼構築が原則です。そして、向上する際に、積立修繕が毎月
　　定期とともに積み重なっていること、営業にある程度協力している、決算書を
　　毎回言われる前に提出し、連絡、報告、相談を行っているかなど、誠実性を
　　意識してください。　金利交渉に至っても、そのような優良な顧客には、
　　答えてくれる場面は多いですし、金利向上時にも返済が滞らないような収支を
　　ともに考え検討してくれる場面も多く過去あったそうです。
　　
　　潰そうと思う顧客は、容赦無く潰しにかかります。
　　大切にしようと思う顧客はその限りではありません。金融機関も存続がある為
　　究極的な場面では、最終的に貢献度と人となります。

僕の考える最大のリスクとは

近い将来のリスクがはっきりと見えている人は、より細かいリスクへの対応を考えることでしょう。しかしそのリスク対応能力は、確かであるのか？自分への問いも忘れないことは大切だと感じています。
それは、自分の見識、あゆみ、経験って結構不確実であると思うからです。

例に挙げると、不動産投資のリスクは空室、そして返済ができなくなることは、借金（本来借金ではない）を返せなくなることだと、初心者などは思うはず。
しかし、返済できなくなることで、一番困るのは誰かわかっていますか？

貸し出しを行った金融機関の担当さんと、支店長さんであり
借りた本人が一番困るのは、認識の間違いです。

自分の勝手な知識や見識経験が誤っていることを理解できず
リスクの所在が不明確であったことを認識したことにより、
リスク回避に対してのアクションを取れるということです。

返済ができそうにないなら、素直に、ことの実情を説明して、改善策を提示して、
リスケジュール（返済予定の変更）をお願いすることで、
それら内容は理解されることで、リスク回避できるもの。

そして、空室は対策もできるし、地震被害やその他リスクも
対応することで回避できます。　それらは対策できることから
僕からしますと、もはやリスクではありません。

いつも言っているけど、本当のリスクは、
経営者が経営者的判断ができなくなった時　これが最大のリスクだと感じています。

ここで重要なのは、鈍感力であるということです。
常に細心の注意を払うのではなく、流動的に判断し、適応するという
抽象的な捉え方であり、鈍感さがある程度重要だと思っています。
全てに気を取られてはいけないし、真の重要な事柄だけにフォーカスして
望むということがリスクを最大限突破できる能力の一つだと感じています。