現在古民家再生民泊"HACHI"+マンスリーとして運営している古民家の物語。

市街地で100万の中古住宅がでたので行ってみた(2018.8.29)

久しぶりに激安物件が出たので見に行ってみた。
八幡沢岱、土地353平米、建物129平米、1954築、水洗（排水下水）。井戸、原野59平米付、物置で100 万。

アプローチ道路は４m未満だが、所々空き地があって車はすれ違えそう。築64年の割にそれほどボロボロではない。googleストリートビューで見える車庫と増築部が解体されていて車が２台停められそう。和風庭園と池を潰せば野菜作りもできそう。

敷地奥が一段下がってコンクリートで覆われていて、更に２mくらい下がって水路がある。原野とはこの部分のことか？徒歩で買い物できるのはローソン。東大館駅まで歩けそう。

建物内の写真がないので中はかなり痛んでいるのか、残置物が相当あるのか？向かいの家は空き家で壊れ掛かっているし、メインの道路から入る一画には半壊した家屋があって、こういう環境は嫌われるだろうが、町内には新しく建て替えられた家もある。

空き家が増えてると言っても、田んぼや休耕地を宅地化した方が受けがいいのだろう。ジョギングコースの長木川沿いでも宅地開発が進む。

(2018.8.29)

民泊か賃貸か検討(2018.9.27)

中古住宅を再生活用する場合、民泊、簡易宿所の許可をとるための要件など復習中。

セルフリノベして賃貸するのが一番収入としては安定すると思うのだが、民泊にして客がいないときはセカンドハウス、オフィス、アトリエとして楽器の練習したり大きな絵を描いたり、果樹植えたり、比内地鶏飼ったりできないか？なんて思いもあったり。

「住宅宿泊事業法」（民泊新法）では年間営業日数180日という上限があるし住宅宿泊事業者は、２ヶ月ごとに届出住宅に人を宿泊させた日数等以下の4つの項目の報告が義務化された。

・届出住宅に人を宿泊させた日数 -
・宿泊者数 -
・延べ宿泊者数 -
・国籍別の宿泊者数の内訳

というのがちょっと面倒なので、簡易宿所の許可をとった方がいいのでは？と思ったり。

簡易宿所の要件としては
客室床面積：延床面積33㎡以上（宿泊者数を10人未満とする場合には、3.3㎡に当該宿泊者の数を乗じて得た面積以上）
適当な数のトイレっていうのは秋田市の条例見ると定員５人までで大便器１、小便器１となっていて大館でもそんなところか。
建築基準法の適用で用途変更の申請が必要となると厄介だな。敷地内に未登記の倉庫があったり、1981年以前の物件だと新耐震基準を満たしていない既存不適格だろうし。
後は100mの区域内に小学校などないかとか、
営業開始前に、経営許可申請書および必要な添付書類に検査手数料（22,000円）を添えて提出とか。
最寄りの保健所がシルバーエリアのとこだから車ないときついな。
秋田県は農林漁業者が宿泊業を始める手引はあるんだが、一般の人がする民泊は奨励していないみたいで情報が少ない。

ちなみにAirbnbには大館の宿が一つもなく(2018年9月現在）、一番近いところで北秋田市のMATAGI (local hunter) Guest house ORIYAMAKE¥2258/人. ５、６年前に移住してきた頃あちこちで話題になっていた夫婦の宿。今やマタギでスーパーホスト。大鰐の一軒貸切「星の丘inおおわに」は￥8580（二人まで。一人追加ごと+¥3000)
と強気の価格設定。

また、STAY JAPAN には大館で６件の農家民宿が登録されている。一律￥13500。明記されてないが、この値段だと食事、きりたんぽづくり体験料込みなのか？大館市まるごと体験推進協議会を通した札幌や仙台からの修学旅行生受け入れがメインだろうし、農業が本業だから宿泊業が忙しくなり過ぎても困るっていう価格設定なのかな？秋田犬ツーリズムのHPでは１名　７，５００円（税別・宿泊＆体験付き）となってる。

宿泊業をやる場合はどのサイトで集客して、手数料がなんぼかっていうのもチェックしないと。

120平米くらいの一軒家だと
月4万で賃貸したら、年48万
月5万で賃貸したら、年60万
民泊１泊4000x180日で、年72万
民泊１泊3000x180日で、年54万

簡易宿所で宿泊日数上限なくしても秋田県の宿泊施設稼働率の統計みると、ビジネスホテルで50～60％、簡易宿所で10～20％なんだよね。

大館市内の大館グリーンホテルは素泊まり¥3800。

シェアハウスで１部屋２万で３部屋貸し出す方が確実か？
大館にはまだシェアハウスってないんじゃないかな。大館初のシェアハウス。
震災復興で無料で短期利用できるのはあるみたいだけど。

(2018.9.27)

100万中古内覧(2028.10.26)

８月29,30日に記事にした100万円の中古住宅の内部を見せてもらった。
不動産屋から話を聞き、実物を見ると、いろいろ謎が解消。
畳の床がちょっと沈む等あるが、築64年にしては思ったより状態はいい。

あまり安すぎると何かあるのか？事故物件か？と脳裏をかすめるが、買主が解体して建て替える想定で解体費を差し引いた価格設定だと。
増築部を中途半端に解体してるのは敷地奥の擁壁工事をする際、重機を入れる邪魔になるから。

２階に未完成と書かれた部屋は正にそのような状態で外壁の金属の裏が見えて、断熱も仕上げもない状態。

トイレはリフォーム済みで比較的綺麗で１畳の狭い洗面、洗濯機置、１畳の狭い浴室があり、ガスボイラーは比較的新しそうなので機能しそう。台所には外の灯油タンクに繋がって煙突付きの石油ストーブ。

２階はアルミサッシだが１階南面は木枠のガラス戸の外にサンルーム状にはめ込み式のガラス戸があり、夏季は倉庫にしまっていたらしい。昔のタンスとかちょっと惹かれるがリフォームの邪魔になるから基本家具は全撤去かな。脚立、ネコ、大工道具なんかは置いていってもらって。

そのまま使えるくらい綺麗だと壊すのが勿体無いが、丁度手を入れてみようかって具合かな。

壁の断熱、開口部の断熱（二重サッシとか）、床の断熱・張り替え、耐震は内側から構造用合板で固めるくらいにして、水周りをいじるかどうか、２階床に穴あけて吹き抜け作るか、どこまで壁撤去するか、今週考えて返事をしよう。巨大なオモチャでいろいろ実験できそうでワクワクするが手を掛けるだけコストもかかるのでざっと材料費どのくらいかかりそうか見積もってみてからか。いよいよリスクとって動くかどうか。

これまで何組か内見に来ているそうだがまだ不動産購入申込書を出した人はいない。申込金１万円は契約が流れた際は返してくれるらしい。

(2018.10.26)

今Macで使える無料CAD(2018.10.30)

中古住宅のセルフリノベを検討するのに図面を描こうとjw-cadを立ち上げようとしたら開けない。

macOS Mojave(10.4)にアップデートしていてjwが対応してなかった。DraftSightも使用期限切れ。

LibreCADが動いて使えそう。レイヤもあり、線の太さや線種も選べる。文字に日本語が使えないのが残念。MacのPagesだと寸法書いて横向きに90度回転できないのでLibreOfficeVanillaに読み込めば、部屋名、横向きの寸法も付け足せる。
何か申請で図面が必要な時はLibreCAD＋LibreOfficeVanillaでいくか。

Shadeはまだ動くのでdxfファイルを読み込んで３Dにすることもできそう。

(2018.10.30)
追記：現在はMacとWindowsでjwcadを使っています。

薪ストーブの検討(2018.11.4)

ざっくり古民家再生のリノベ概算をだすと200万の予算などあっという間に突破してしまうのがわかったので、部分リノベで予算配分をざっくりして優先順位を考える。

贅沢品は後回しになってしまいがちだし、床の補強や壁、屋根の貫通が出てくる薪ストーブをどうするかをまず考えようと色々調べているところ。予算は10万。

インテリア、住宅系雑誌に出てくるような薪ストーブは本体だけでも30万、50万、煙突、設置用まで含めると軽く100万超えるようなものが多いわけだが、ホームセンターでは板金で１万切るようなものもあってシングル煙突で使ってる例も北国では見かけることも多い。

安くしようとすればかなりコストは抑えられるんだが、当然性能を犠牲にすることになる。燃焼効率とか、シングル煙突だとすぐ内側にタールやススがこびりついて煙が逆流したり、２週間に一度掃除をしないといけなかったり。

薪ストーブの構造も輻射式、対流式、輻射対流式と色々。できればコメリで扱ってるクリーンバーン機能のtbi-306Aとか定価５万円クラスのをヤフオクで３万くらいで落とせないか？

二重煙突が理想だが、シングルの10倍以上の価格で煙突だけで10万超えてしまいそうなので、１階建ての部分から屋根を出して煙突を短くし、シングル煙突を自作で断熱仕様にできないか？

昔、建築系雑誌などで話題になったJAXAが開発したGAINAが浮かんだのだが、何故かメーカーには熱伝導率のデータが明示されておらず、JAXAのHPに「0.05～0.107w/mk,発泡スチロール100ミリ相当の遮熱性能が得られる」と曖昧な記述。しかも価格は7kgで¥34000。煙突に塗装された事例は全くヒットしないし、ちょっと怪しいというか冒険すぎるというか。

そこでシングル煙突にニチアスのセラカバーを巻くとか、さらに太い系のシングル煙突で二重にする、というのだと結構自作してる人がいるみたい。

南面の広縁、縁側のあたりに設置するのが有力なので、設置面：炉台をコンクリートやレンガの土間にしてパッシブな蓄熱を考えるか、とか契約引き渡し前のイメージトレーニング。
(2018.11.4)

契約引き渡しに向けて(2018.11.6)

現場で残置物の残す、撤去するの確認をして、事務所で売買契約書案とスケジュールの確認。

解体部屋根の板金処理を要望していた分は20万値引きで買い主が手配することに。

所有権移転登記関連は８万ちょっとでうち40%くらいが行政書士の報酬なので、自分で登記して３万ちょっと節約するつもり。

不動産屋の取り分が４万ちょとなので取得費全体で100万切る感じ。

11月17契約、12月6日引き渡しの予定。

その間、一応耐震診断をしてみるつもり。
新基準前の建物なので「倒壊する可能性が高い」判定になるのは予想できるのだけど、それが0.4くらいなのか、0.2レベルなのか、壁の補強でどの程度あげられるのか。

全体的に耐震補強するのは現実的ではないので、緊急時に逃げ込めるシェルターみたいなのを入れ子で作るとか、それを寝室とか防音室兼用にするとか。
(2018.11.6)

耐震評価は想定内(2018.11.8)

中古住宅の耐震診断をしてみた。
詳細にわからない部分もあるので壁の強さ外周は１.９、内壁1.6、接合部の低減を0.8として、１階桁行の評価が０.29で最低、２階桁行0.67で最高。
１階南面は大開口で壁がないし、内部は襖、障子で仕切られているのでこんなところでしょう。

構造用合板を耐力壁にする場合はN50釘を150mm間隔で打つのだけど、施工性や騒音、解体まで考えてN50くぎ相当のネジってないのだろうか？と調べてみる。同じようなことを考える人はいるもので、ネジは初期合成は強いが、大地震時、釘は曲がって粘るのに対して、ネジは破断する可能性があるのだとか。

将来壁内の配線をやり直したりしそうなところだけビス併用で行くかな。
今日はウチから一番近いホームセンター、ジャンボグリーンをチェック。薪ストーブ、煙突直径120がつくそこそこのは¥59800、直径106がつく安いのが¥29800。大きな資材は軽トラ貸してくれるコメリかな。ホーマックとコメリも今度じっくり見てみよう。

(2018.11.8)

引き渡し準備(2018.11.30)

​来週の物件引渡しに向けて、不用品搬出の立会い。同時に設備関係の動作確認。

給湯器回りが壊れていたようでキッチンの配管直しをしていた。一応壁に断熱材が入ってる。給湯器本体も交換する模様。契約では建物本体は無償譲渡で設備の不具合があった場合は協議となっていたから売主さん負担でやってくれればいいけど。。。井戸のポンプが動けば使うし、壊れてれば外部水栓は上水に繋いでもらう。

倉庫には昔の釜や錆びてる薪ストーブもあり残してもらう。

その後法務局へ行って移転登記の相談。地番が４筆あるのでまとめて申請できるのか、地番ごとに出すのか、答えはその中間の所在～地積をそれぞれ分けて４段にして１枚で申請できるとのこと。これを自分でやれば司法書士の報酬３万ちょっと節約できる。
(2018.11.30)

引き渡し登記申請(2018.12.7)

昨日は雪の中、チャリで中古住宅の引き渡しと法務局へ移転登記の手続き。
結局給湯器は新品にして、井戸のポンプは中古をつけて引き渡してもらいました。素晴らしい売主様。親の家を相続しても毎年固定資産税の請求が来てお荷物だって人は多いのでは。

残置物が業者の確認不足でいくらかあるので来週撤去してもらおう。
ガスの手配が済むまで凍結して壊れるといけないので水抜きしておく。取説には３度を下回るとヒーターが起動、マイナス15度になるような寒冷地では水抜きすると書いてあるけど、実際確認時に壊れてたしやっておく。
登記は来週には完了する見込み。

帰りは流石にチャリで走れないくらいに雪が積もったので歩く。めっちゃ寒かった。
自宅からセカンドハウスまでチャリで約12分のところ歩くと約33分。通勤に30分くらいかかるのは普通だし、冬場はジョギングできないからいい運動になるかな。雪かきもしないといけなくなるだろうし。HPのページも作ってみた。
https://ogaruchacco.wixsite.com/book/second-house

(2018.12.7)

次回は自分のものになった古民家をリノベしていきます！