注文住宅の施工会社選びポイント

Shunsuke Muraoka

2022年2月12日 19:28

3人家族が注文住宅を建てるまでの備忘録、第3回目です。
これから家づくりをする人の参考になれば幸いです。

前回までで、注文住宅の検討から施工会社が決定し、土地探しまでをnoteにしました。

今回はローンについて書く予定だったのですが、施工会社選びの方が肝だなと思いなおし、まずはここを深堀りしたいと思います。

施工会社による違い

施工会社とは注文住宅を建てるにあたって必要な諸々の管理や調整をしてくれる会社の事です。規模も形態も様々です。

ハウスメーカー
- 規模大、将来的に会社が存続してる可能性も高くアフターサポートが手厚い。営業や広告にかけてる費用が価格に転嫁されるので、割高傾向。規格住宅がベースになることが多いので、設計の自由度はあまり無い会社が多い。（鉄筋コンクリ系だったり、住友林業みたいに自由度を売りにしてる会社はある）構造や耐久の信頼性は高い。
工務店
- 規模中小、ハウスメーカーに近く自社で設計〜施工まで一貫して出来るところもあれば、下請けのみのところもある。営業が存在しない等の会社もあり基本的には割安傾向。全体のクオリティもピンキリで小さ過ぎるところだとアフターサポートの継続性には不安が残る。
設計事務所
- 規模様々、設計事務所が設計と進行管理を行い、施工は工務店が行う。設計に合わせた工法選びなども可能なので、工法による制限などは受けない。ハウスメーカーと工務店と比較すると設計料は割高になる。工務店同様クオリティがピンキリになる。

ざっと説明しましたが、↑のサイトに詳細にまとまっていました。
また、以下動画は内情が良くわかるのでおすすめです。

我が家は設計〜施工一貫型の工務店に依頼しました。
著名な建築家の方がアドバイザーに入っており、規模感としてはハウスメーカーと工務店の間ぐらいの大きさのところでした。

家の性能とは

断熱性、気密性、耐震性、耐久性、省エネ性などのことを指しています。
この辺りについて考えてみます。

断熱について

でも触れましたが、使用する建材・設備によってUA値（断熱性能、ざっくり家の中の温度が外に逃げないか度合い）に差が出ます。
寒冷地でなければ、UA値0.46未満であれば良い断熱性能なのではと思います。

ちなみにUA値については施工技術は特に問わずどういう設計でどの設備を使っているかなので、お金を払えば上がるものではあります。

ただ、実際は施工精度が影響する部分もあるので注意です。

例えば上記サイトのように、施工の仕方によって実際の効果に差が出る場合もあります。（念の為、グラスウールは正しく施工できる会社であれば大きな問題は無い断熱材です）

また、断熱材ごとに性能や特性が大きく異なります。

我が家は防音性能も求めていたので、セルロースファイバーを使う会社にしました。

基本的には施工状況を直接確認させてくれたり、記録を残してくれる会社だと全般的に安心かと思います。

松尾さんの回し者みたいですが、以下が参考になりました。

気密について

C値と呼ばれる気密性を測る数値があり、家全体の隙間がどれぐらいあるかが測定できます。この数値が悪いと隙間風等で冷暖房の効きが悪くなったり、換気効率が悪くなったりという事が起きます。

C値はUA値とは異なり、主には建設途中に実際に計測するものになります。

最近の目安としてはC値1.0未満が推奨で、0.5未満で高気密と呼ばれる水準だと思われます。数値を出せるかは設備によるところもありますが、施工会社の腕の見せ所だったりします。
ので、C値をその測定方法の詳細から公開している会社は一定の信頼感があると思います。

気密関連の動画として、以下が参考になりました。

玄関引き戸や引き違いの窓というものは隙間ができやすく、さらに細かい話をすると外壁側の壁へのコンセント設置なども悪影響になります。

だからといってFIX窓だけにしてC値が良いが生活しづらい家にしても意味がないので、目的を見誤らない事が大事かなと思います。

耐震について

耐震等級という地震への強度を測る指標があるのですが、これは迷いなく現状の最高水準である 3 の家（法律で定められている最低限の強度の1.5倍が耐震等級3）を建ててください。

強く言うまでもなく、現状は3が当たり前で、さらに強化したい場合は免震や制震をオプションでつけるという形かと思います。

ほぼどこで建てても当たり前に3で設計してくれると思いますので、2以下に落ちることを許容するような会社では建てない方が良いと思います。

ただ、工法や設計によって差が出るところなので、構造に問題があると言われた間取り案でも他会社だと問題無く出来る可能性はあります。
間取りに耐震性のケチがついた場合はその間取りでのままで、3で建てれる会社を探すというのはアリです。

以下が参考になりました。

耐久について

マンションであれば管理費や修繕積立金を支払って、掃除や電球交換等のメンテ、定期的に塗装や補修が行われると思います。

注文住宅では基本的にこれらを自分で管理して実行する必要があります。
（定期的な確認やサポートをしてくれる施工会社も沢山あるのでその点も自分にあった会社を探す必要があります）

屋根、壁、など外に面しているところは経年劣化が強いので、建てる段階からメンテナンスを考慮して設備を選択する必要があります。

壁が10年目、屋根は15年目　みたいな形で短期間に複数回メンテが必要な建材にしてしまうと、足場費用の分が割高になってしますので、なるべく同じタイミングでメンテできる建材を選ぶとコスパが良いです。

各種工法について

各所に様々な工法があると思いますが、建物と基礎がどんな工法で行われるかはある程度把握しておいた方が安心です。

建物の工法

主に3種類になり、木造は柱を組んでいく軸組工法と、木材で作ったフレームに合板を打ち付けたパネルを組み上げていく所謂2×4と呼ばれる枠組み壁工法の2種類があります。

ちなみにツーバイフォー（2×4）と呼ばれているのは枠組み壁工法で使用するフレーム木材の規格の事です。

検索するといくらでも出てくるのですが、以下表がわかりやすいかと思います。
RCのコストは × レベルだと思いますが… & 断熱については木造以外だと弱くなるか強くしようとすると木造よりコストがかかる傾向になります。

出典：https://suumo.jp/article/jukatsu/chumon/iraisaki/kouzou-kouhou/

基礎の工法

細かく工法を掘っていくとキリが無いですが、基礎部分はとても大事なので確認したほうが良いです。
住宅用の基礎は大きく分けて2つあり、ベタ基礎のほうがシロアリ被害や耐震性があるというメリットがありそうです。

ただ、他の要素でも変化する箇所かと思うので、確実なのは以下と思います

基礎工法
- 布基礎
  - 割安、床下の一部は土がむき出し
- ベタ基礎
  - 割高、床下全面コンクリート

高気密・高断熱住宅の場合は、基礎の工法よりも議論になるのが、床下に対してどういった断熱をするかという点です。
床下エアコンを採用したいなら、基礎断熱が必要です。

床断熱
- 床下すぐの箇所を断熱する最も一般的な手法、施工技術が問われるので意識が薄い施工会社だと気密が取れないケースがある。シロアリに対して一番強い。
基礎断熱
- 基礎内断熱
  - 基礎内の一部を断熱する。気密が取れるが1~2年は湿気が出るので床下の通気が必要。基礎の温熱効果により夏の涼しさと冬の暖かさに寄与する
- 基礎外断熱
  - 基礎の外を断熱する。基礎の温熱効果を一番活かしやすいが、シロアリに弱く採用するケースは少ない

我が家はベタ基礎で基礎内断熱となります。

価格について

大きな買い物なので、自分が建てたい家にいくらかかるかというのをみんな知りたいと思いますが、ブラックボックスが多過ぎて物事がかなり進まないとちゃんとした見積もりが難しいし、営業段階でほとんど詐欺みたいな触れ込みをしてるところも多々あると思います。

という前提があるうえで気をつけなきゃいけないのが、よくある坪単価についてです。

施工会社の比較にも坪単価を検索したり、実際に坪単価を確認するケースもあると思いますが、ここで確認しないといけないのは総額です。

総額を確認してください！

坪単価は明確に定められたルールが無く、各社自由な計算で表記してます。基本は延床面積 OR 施工床面積をもとに計算されていて、付帯費用が含まれているかもバラバラです。

カオスすぎるよ住宅業界

自分と施工会社の計算ロジックが合っていない場合は実際に話しが進んだ場合に想定外の金額になってしまいます。

なので、建物とそれに関わる工事費、諸費用など含めた総額を出してもらう必要があります。価格は総額とそのもとになる見積もりをもとに標準仕様の設備など含めて比較したほうが良いと思います。