マンション経営の失敗事例集の続きですね。ここが最終回になります。

前回までの記事はこちら↓

最後までしっかり読みとめてくださいね♪

マンション経営の失敗事例⑧：特定の大学や施設に依存

マンション経営の失敗事例⑧は特定の大学や施設に依存することは避けましょう。

理由としては移転する可能性があります。

駅徒歩15分以上かかる場所の物件で、
大学や工場があるからと言って
将来性はないです。

マンション経営において>場所が悪ければリスクしかありません。

マンション経営の失敗事例⑨：駅から15分以上は禁止エリア

マンション経営の失敗事例⑨は駅から15分以上は禁止エリアです。

マンション経営やるには場所が大事なのですがそのなかでも安定・安全・安心でできるのは東京都心部です。

ただ、東京だからすべてOKではありません。

駅から15分以上はダメです。

理由は、将来性がありません。

駅から遠ければ
20年、30年先の
入居率は望めません。

「利回りが良いから」
「家賃が高いから」
「社宅だから」

そんな理由でもダメです。

駅から遠いだけで
入居率は下がります。

将来性はないにも関わらず

『将来性はある』という営業マンは嘘つきです。

マンション経営の失敗事例⑩：家賃保証（マスターリース契約）に依存した賃貸経営

マンション経営の失敗事例⑩は家賃保証（マスターリース契約）に
依存した賃貸経営は、管理会社によって避けた方がいいです。

よく耳にする話ですが、５年契約で家賃保証が終わる。

会社の信頼性の話になりますが、長期的な視点で運営していきたいのに突然、家賃保証が解約されることもあるようです。

また、買った時の家賃相場と設定家賃がかけ離れていることもあります。

家賃相場よりも、高く設定されているケースです。

新築物件も中古物件問わず、不動産会社の質の悪さを見定めましょう。

マンション経営の失敗事例⑪：建物の管理状態が悪い

マンション経営の失敗事例⑪は建物の管理状態が悪い物件は家賃も継続的入りません。

売る時にも、売れません。

物件を見に行くと、
すぐにわかります。

建物管理のチェックポイント
★エントランス周りの清潔さ
★ゴミ置き場の管理状態
★廊下や階段の管理状態
★外壁などの維持管理
★検査や修繕計画

現地にて物件を見ない限り分からないこともあります。

たとえば、
住んでいる隣の物件はワンルームマンションなのですが管理状態が劣悪でした。ゴミ捨て置き場が外にあり、管理状態が汚く、外観が醜い状態でした。ゴミ置き場は、管理会社の姿勢がわかります。

その他にも物件のデザインや、エレベータなど行ってみて気づく部分は多いです。

入居者がいる場合室内は見れませんがもし、空室だったら必ず見てください。

住居地が遠方でも不動産会社によっては、物件見学の交通費を支払ってくれる会社もあります。

しっかり物件見学しましょう。

マンション経営の失敗事例⑫：修繕積立金と管理費が低すぎる

マンション経営の失敗事例⑫は修繕積立金と管理費が低い会社があります。

確認事項
★物件概要に記載されいる［販売戸数］を確認
★物件の専有面積［㎡］を確認

事例はこちらになります。
"修繕積立金と管理費の合計平均事例"
販売戸数　　50戸数
専有面積　　　25㎡
平均㎡単価　 500円

25㎡×500円=12,500円

この戸数あたりの平均は
㎡単価/500円

極端に低いケースがあります。

月5,000円というケースは極端に低いです。
販売戸数が多ければ分散され、低くなる傾向はありますが、しっかり確認しましょう。

極端に低いケースは
極端な値上がりが想定されます。

3年から5年以内に
5,000円→20,000円という
ケースもあります。

注意しましょう。

マンション経営の失敗事例⑬：管理会社が倒産する

管理会社が倒産するケースもあります。

入居率９９％という会社は嘘です。
その会社は管理戸数が少ない状態かオーナーと不動産会社との転貸契約を入居率と謳っています。

どの時期になっても入居者の入れ替わりがあり清掃期間がありますのでそこまで高い入居率は存在しません。

毎週変動しない会社は存在しません。

正式な入居率は９６％～９８％

嘘のない不動産会社を選び倒産しないような仕組みなど裏付けをしっかり見ていきましょう。

マンション経営の失敗事例⑭：短期売却が出口という誘惑な声

マンション経営の失敗事例⑭は短期売却が出口と誘惑な声で言ってくる営業マンは嘘つきです。

マンション経営は、長期保有が目的です。

『2～5年以内に高く売れます』
『不動産価格は上がります』
『短期売却できます』

という営業マンはダメです。

将来性はあるかもしれませんが、短期売却はできません。

まず買うときには不動産会社の利益が載っています。

載っていなかったら、不動産会社は破綻します。

300万円から600万円は最低載っています。

"物件事例"
売買価格　3,000万円
借入金額　3,000万円
借入金利　　　　 2%
借入年数　　　　 35年
年間元金返済額　約60万円

この返済額で、どうやったら売却利益がでるのか。

もし、営業マンが短期売却をおすすめしてきたらそれは詐欺です。

気をつけましょう。

マンション経営の失敗事例⑮：無理な支払いでやる

マンション経営の失敗事例⑮は無理な支払いでやるのは、辞めましょう。

マンション経営はさまざまなリスクがある中で、お金に余裕がない人は絶対にやらないでください。

不動産会社によってサービス金や紹介料といった形など税金が戻るという嘘を言う営業マンもいます。

真実かどうかをしっかり確認しましょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか？

マンション経営の失敗事例集１５選　Vol.１～３までの解説してきました。

実際不安になるケースもあるでしょう。失敗しない方法を考えなければなりません。

実績数Ｎｏ．１という会社を見てからでも遅くはありません。

マンション経営ガイドとしてしっかり安心・安全・安定したマンション経営を見てもらえればと思います。