新規で飲食店開業したい人のほとんどが、

コスト抑えたいからって”居抜き”の物件が大好きです。

けれど、本当に居抜きはお得なのか？

居抜きも、スケルトンからも、店舗を作ってきた私からすると、

居抜きはオススメではありません。

それは、何故か、

・造作譲渡料、手数料などが無駄に高い

・造作譲渡料が無くてもその分賃料や礼金で上乗せされてる

・元々商売失敗した場所なので、成功確率が低い

・オペレーションなどが難あり使いにくい。生産性が下がる

・イニシャルコストは若干安くできても、10年で考えるとその費用は微々たるもの。

特に最近は景気も良くないためか、イニシャルコストを抑えたいって人が多い。ので、居抜きの需要がめちゃめちゃ多い。
特に、10坪～20坪の物件は。

小さい店は、個人店が多いので、がんばって耐えるので、営業不振でも、なかなか辞めない。

近年は、小さい店で出店したいっていう人が多い。
個人は、飲食店店員さんや、会社員さんが、定年のない独立開業を目指す。
企業は、宴会需要も下がってきたので、個人客を相手にした小さい店舗を探している。

個人も企業も探してるので、需要と供給のバランスが悪い。
需要が多いと値段は高くなる。
実際、ボロボロのお店で、厨房機器も古く入れ替えないといけないレベルでも300万とかの高値で造作譲渡されてるケースも多い。

造作譲渡料が無い物件でも、
使える内装が残ってるとその分、礼金を高くしたり、賃料を上げたりしてる物件も多い。

元々、営業不振で閉店した居抜き店舗で、新しい店作って流行ると思いますか？
けれど、みんなヘンに自信過剰で、自分が新しくリニューアルしたら流行ると思い込み。
業態変えたら流行るなら、前のオーナーが自分でリニューアルしてますよ。

閉めた店は、使いにくいレイアウトな事が多い。
そのため、人手が余分に必要になったり、料理提供が遅れたりして生産性が下がるお店が多いことにも注意が必要。

イニシャルコストを抑えることは重要。
安く開業して早く投資資金回収する。商売の鉄則ですが、
しょうもない居抜きで開業することで、初期費用200万削減しても、
10年で割れば20万。月額1.6万円ほど。
そんなぐらいの経費、売上さえ上げれば微々たるもんです。

スケルトンで自分の理想の物件を新規で作ったほうが将来的にはお得です。
必要な投資はしっかり行い、売上上げて回収しましょう。

けど、20件に1件ぐらいは、お買い得な居抜き物件も出ることあります。

お得な居抜きは、

・お店を辞める理由が店主の高齢化によるもの

　（本当の閉店理由は分からないで注意が必要）

・応募が殺到していて、入札になりそうな好立地店舗

　（後で辞めることになっても高く売れる）

なかなかそんな物件は市場には出てきませんが。