こんにちは。
関西を中心に大家業に奮闘中の佐山 潤（さやま じゅん）です。

前回の続きです。（前編はコチラ↓）
https://note.com/joon420/n/n6c92d7a6483f

３点ユニットはお金がかかる、という話。

絶句した私はそれでも正気を保って、
「なんでそんなことになるんですか？」

「このマンションの作り上、配管だけを変える、修繕する、
いうのがでけへんのですわ。ユニットバスの配管を替えるとなると、
ユニットバスごと交換が必要なんですよ」

との事。どうも３点ユニットからの配管とその周りにあるコンクリートが、
ぴったりくっついていることが原因らしく、
工法上この内容をクリアしようと思うと全とっかえが必要になると。

「それっていくらくらいかかるんですか」
要はその問題ですよね。

「まあ

80万くらい

ですかね？」

、、、
がーーん

ということは、

という事はですよ！

このマンションは30部屋以上あるんです。
まあ、階下に水漏れの心配がない１階はいいとして、残り20部屋ちょい。
この20部屋ちょいのユニットから漏水するたびに、
ユニットバスの全交換が必要になる？
てことは全部で？

約2000万

一応確認します。
「それって今後このマンションで、トイレだろうが、風呂だろうが、
ユニットバスからの配管の漏水なら、毎回ユニット全体の交換が必要ですか？」

「そうです。」

「いままでこの問題が表面化しなかったのは、配管から漏水する程、
劣化してこなかったからで、今後どんどん表面化する可能性あるってこと？」

「そうです。」

おおそうかい！真綿で首を絞められるたあこのこったい！
と同時にもちろん、
こりゃなんかの間違いだろがい！

と思い、もちろん信頼している業者さんではありましたが、
一応他の知り合いの業者さん数社にも聞いてみましたが、総じて
「まあ現場見てないから100％の事は言えませんが、その状況なら全とっかえでしょうね」
と。

やっぱりか、と凹むと同時に、
馴染みの業者さんが嘘をついてない事にほんのちょっと安心。

また、その業者さんからの話だと、
３点ユニットでも比較的築浅の物件は、
この問題をクリアできるように、
配管がコンクリートにぴったりくっつかないような作りになっているらしい。

なので、これはある程度の築古３点ユニットでしか起こらない問題。。。

いや、大阪は築古の３点ユニットばっかりなんですって！

この事実に失笑しながらも、これからもこの問題を考慮しつつ、
関西の大家さんは物件選びをしていかないといけないわけです。

さておき、目の前の問題をどうにかしないと。
とりあえず工期は２日程。
その間、入居者さんは風呂トイレが使えません。
となると、ホテルを取らないと。ホテル代は？予約は？
もちろんこちらで手配です。
工事自体もユニットに目を奪われがちですが、
配管修繕、階下の天井その他の修繕。
階下の持ち物の水濡れ保障（今回は服のクリーニング代だけで済みました）
等など。。。

結局100万オーバーです。
保険がおりましたが、前編の通り、支払対象に配管工事
（もちろんユニット交換も）
が入らないので、半分以上は自腹です。
それでも保険代理店さんの尽力もあって、これでも思った以上は出たな。
という所でした。ありがたや。
皆さん臨時費用特約（略して「りんぴ」と保険業界ではいう）
は必ず入りましょう。
認定損害額の+20％がお見舞い金として払ってもらえるありがたい保険金。
これについても機会があったらまた話したいと思います。

本日もお読みいただき、ありがとうございます！