こんにちは。
けんしろう常務です。

さて今回は、身の回りで起きている事件について話します。

途中で読むのをやめたらまったく違う解釈をすることになるので気をつけてほしいです

今から話すことはあまり間に受けないで聞いてくれたらちょうどいいです

【ワンルームマンション投資ってこんな感じ】

世の中にはいろんな投資がある
株式投資／投資信託／ETF／国債／社債／iDeCo／金・プラチナ／FX／仮想通貨／不動産投資など

そのなかでも今回は不動産投資について話す

一棟アパートとか一棟マンション
あとは戸建て投資とかシェアハウスとか
不動産投資といってもいくつか種類がある

色々あるけど今回は「ワンルームマンション投資」についてやっていく

まずはじめにワンルームマンションってこういうものだよって簡単に説明をする

「マンションの一室を買って、誰かに貸す」
以上、超シンプル

マンション一室とはいえさすがに一括では買えないからローンを組んで購入
銀行に返済をしつつ誰かに貸して家賃収入を得る
やっていることは小学生でも理解ができるレベル

例えば毎月10万円の返済があるマンションを
誰かに12万円で貸したら
毎月2万円ゲット！的な感じね

分譲賃貸ってよく聞くよね
まさにそれ

なんかさ、シンプルに気楽じゃない？って思う
「あれ、会社員のおれでもできちゃうことない？」って
めちゃくちゃ共感する

自分の周りにワンルームマンション投資に手を出している人があまりにも多い

仕事で付き合いのある方や数十人の友達まで
え、まじ？！そんなみんなやってるの？！ってレベルで話を聞く
そして勧められる

常務はやらない明確な理由がある

この話題になるたびに説明をするのがめんどくさいからここでまとめることにした
常務が警鐘を鳴らすことにした
正義感から「ワンルームマンション投資」の闇を暴くことにした

【リアルな数字】

ちょっとさ、ここからは具体的な数字も混ぜて話すね

ターゲットとなる物件は大体こんな感じ
2500万円前後のマンションの一室（東京が多い／東京以外は論外）
"一応"都心（都心の定義はかなりアバウト）
駅から徒歩10分前後

みーーーーーーんな共通してるわけよ
誰から聞いても同じような条件

ざっくりとした流れはこんな感じ（数字はだいたい）

株式投資とかに比べると超シンプルだし計算も簡単
勉強無しで誰でもできそうに思える

ただし不動産というものはそこらに売っているボールペンとは違う
持っているだけでとんでもないお金がかかる

こんな簡単に儲かるなら常務だってやりたい
ただし見えない膨大なコストと巧妙な数字のマジックがあることくらい知っている

この時点で勘のいい人間なら気づくはず
「みんながやっているような儲け話なんて儲からない」
本当に美味しい話なら誰にも言わない

ちょっと不動産に詳しければ誰でも知っている
手元にあるスマートフォンで今すぐに調べられることばかり
不思議なことに実際に「ワンルームマンション投資」を行っている人ほど本当のことを知らないケースが多い

先ほど申し上げた見えない膨大なコストについて話す

これもざっくりとした金額でまとめる

例えば家賃収入が「毎月9万円×12ヶ月」＝年間108万円だとする
「(1年の家賃収入)108万円ー(毎年の維持費)150万円」＝ー42万円

少なめに見積もっても毎年42万円の赤字になってしまう
ということは毎月3万5000円の赤字

夢のようだ…
こんな理想の投資があったなんて…
ここで大体の人はすんなり騙される

いやちょっと待て！！！！！

毎年42万円の赤字だから
「42万円×35年」で1470万円
35年で1470万円の大赤字になってるじゃないか

それを言うと不動産会社は
「(マンション価格)2500万円ー(35年で支払った額)1470万円」＝1050万円
「たった毎月3万5000円を払うだけで1050万円の資産が残るんです！赤字じゃありません！」
なんてことを言われる

ふざけるな！！！ちょっと待て！！！！

そもそも2500万円のマンションが35年後はいくらになっていると思っているんだ

東京だとしても大都心部以外はせいぜい1000万円前後の資産価値だぞ
2500万円で買ったマンションが35年後も2500万円で売れると思っているのか

日本の不動産が値上がりすることはほぼないと思ったほうがいい

(ちなみに、細かい話だからここは聞き流してもいいんだけど、仮に2500万円を銀行から借りたら場合、金利がかかるから実質は3000万円以上の返済が必要)

それにな！！！

毎月9万円の家賃収入があったとしても、
5年後、10年後、ましてや30年後
同じ家賃で貸し続けられるとは思えない
築30年のボロマンションにだれが毎月10万円近く払って住むんだって話

おいおいおいまてまてまて！！！！！
そうとわかってしまったら簡単だ！！！

「毎年42万円の赤字×35年」＝1470万円
35年経った時点ですでに持ち出しが1470万円

そして2500万円で買ったマンションは35年後には約1000万円の価値

「(35年後の価値)1000万円ー(35年で支払う額)1470万円」＝ー470万円
単純計算にはなるけど35年で470万円の大赤字ということになる

じゃあ仮に35年が経った時点で売ってしまったらどうだ

いやいやいやいやいや！！！

商売ってのは買うときだけじゃなくて売るときにもお金がかかる
仲介手数料や登記費用、その他諸々の諸経費
だいたい数十万円

35年後に手元に残るのが「(マンションの価値)1000万円ー売るときの諸費用(数十万円)」＝900万円ちょっと

頭を冷やして考え直そう、、、
これは入居者にお金をあげているのと同じだということ

ワンルームマンション投資のロジックは
物件価格が下がったら破綻する

これだけダラダラとわかりやすく話したけど
値上がりする物件さえ買えば文句のつけどころがない投資だって見方もある

ん？ちょーーーっと待った！！！

残念ながら業者が利益乗せまくっているからそもそも美味しい話ではない

それと、、、そもそもなんだけど
「今まで不動産投資なんて考えたこともない情弱な自分にこんな都合よく良い話が回ってくるか？」とまずは疑わなければいけない

そうです、ホンモノのお宝物件はあなたには回ってきません

【実際に儲かったのは彼らだけ】

たまーーーーにね
儲かったって話を聞く
たまーーーーーーーにだよ
ほんとたまーーーーーーーーーにね

これは超簡単な話であって
「買った時期が奇跡的によかった」
これに尽きる

直近で言うと2010年〜約5年間の間に買った人
これは儲かっているケースが多い

当時の日経平均株価は約7000円
じゃあ昨年末の株価は3万円前後
単純に4倍になっている

株価と不動産価格は連動する
不動産価格も平均で約2倍になっている
運が良ければ3〜4倍

じゃあ今の株価は25000円前後だから
単純に株価が5万円くらいにならないと値下がりしないワンルーム物件にならないということになる

35年後に日経平均株価が5万円になってる自信はある？
これは誰にもわからない

ましてやこの説明を聞いて頭の中が「？？？」であれば絶対に手を出してはいけない
可能性は0じゃないけどギャンブル性があまりに高い

【ワンルームマンション投資に向いている人】

これだけ反対的な意見を散々述べてきたけど
それでも買っていい例外な人がいる

超金持ちが税金対策として買う場合
その他の例外はない

わざわざ銀行からお金を借りてマンションを買う人
要は借金をしてまで資産をつくりたい人と大富豪の考え方は根本的に違う

彼らは投資会社が売っているワンルームマンション投資の物件は買わない
なぜなら業者が凄まじい利益を乗せているからおもしろくもなんともないことを知っている

一般に出回っている中古物件を安く買い叩いて現金で利回り高く運用する

ワンルームマンション投資の話を間に受けて買ってしまう人
それは情弱でマネーリテラシーが低いだけだとみんな知っている
勉強していたら誰も買わない

ちなみに常務は「ワンルームマンション投資」については4年ほど前にすでに話を持ちかけられていた
遅いからダメというわけではないが投資にタイミングは凄まじく重要だと思っている

買う気満々な人間を演じてワンルームマンション投資の話を聞いたことがあるけど
「うぉぉぉおすげええええ！これは儲かりそうだぁぁぁあ！」ってなる

あいつらすげーよ
めちゃくちゃいい話じゃん！！！って思わしてくれる
チラシとかの書類なんかもすげえ綺麗にまとまってる

ただね！！！！！！

若気の至りで買ってしまうことくらいある
常務も投資で数えきれないほど失敗してきた

ましてや20代半ばで投資用のマンションを買ったなんて人聞き良くてかっこいい
誰だってかっこよく思われたい
その気持ちもすげえわかる

少し冷静になって自分を俯瞰して見てみるといい
35年後に笑えているかは全く別の話

ちょっと物分かりがいい人間なら3年くらい経過した時点で儲からないことに気づく

今回この話を聞いた人のなかに
「いやいや俺の投資はそんなんじゃない」
「緻密な計算のもと自信がある」
そう思ってくれている人がいたら嬉しい

そんな優秀な方はぜひ常務に絶好の投資話をお願いします、、、
(本気のお願い)

勘違いしてもらってはいけないことがある

しかしワンルームマンション投資は地獄への片道切符の可能性が高い
隠れたコストがあまりにも多く、節税にも年金／保険代わりにもならない

【常務のオススメの投資】

仮に毎月3万円近くを投資に回せる余剰資金がある場合

さきほど申し上げた不動産価格と株価が連動する話
要は不動産価格が上がるには株価が上がらないといけない
↓
↓
それなら株買ってたほうがよくない？って話
マンションを買うよりよっぽどリスクは少ない

そしてなにより個人的には自己投資が最もおすすめです

毎月3万円も投資に回せるお金があるなら
経験や知識に投資をしてさらに賢くなった方がいいに決まっている

経験や知識は何年経っても資産価値は減らない

若くして得たものには複利のチカラが働く
20代と80代で同じことを経験したとしても価値は全く違うということ

だから若いうちから自分にたくさんお金を使った方がいい

投資に限らずだけどまずは自分で徹底的に調べるといい
誰かから聞いた情報、誰かから提案された商品
様々なパターンがあると思う
まずは怪しいと思わなければいけない

とにかく納得がいくまで自分で調べるといい
誰に何と言われようと自分の考えはこうだ！と自信を持って言えるようになるまで調べ尽くした方がいい

ちなみに今回この記事を書くにあたって不動産投資についてさらに調べ直した
夜の12時に描き始めたこの記事も気づけば朝の5時になっていた

「まずは自分で調べる」ことがどれだけ大切か
これは幼い頃から教わってきた
身体に染み付いているから大人になってからも本当に役に立っている
たくさんの場面で自分を助けてくれた

「調べる」ことはみんなが面倒くさがる
たしかに面倒くさい
でも今どき手元にあるスマートフォンで世の中の99%のことがわかる
しかもタダだからね
調べないなんて損

投資はあくまでも自己責任
あまり間に受けないで読んでくれたでしょうか

良い儲け話がありましたらぜひご紹介お待ちいたしております

本日もありがとうございました。