「駐車場も付いて２６００万円の１棟アパートが八王子で出てきました。」
それは２０１９年１０月の出来事であった。
今回は、前回のワンルームマンションの失敗を踏まえて１棟アパートの購入までの軌跡について綴る。

現在、サラリーマンの方で会社の与信を活用して不動産投資をしたい方には有益な情報ですので一読ください。

ワンルームマンションでの失敗を励みに

２０１７年に購入したワンルームマンションでの失敗を励みに、２０１９年から追加の物件購入に向けて動き出した。
ワンルームマンションの時に学んだことは、収支が赤字になる物件を買うべきでないという点。
当たり前と感じるかもしれないが、そのような物件を見つけ出すには並大抵ではない努力が必要である。
高利回りの物件を探し出すことを心に誓ってスタートを切った。

それでも紆余曲折あって心が折れかけた半年間

２０１９年６月から物件探しがスタートした。
まずは手数を増やすため、インターネットから小さいところから大きいところまであらゆる不動産業者との面談を申し入れた。
個人で不動産仲介を運営している方と面談して小田急線「読売ランド前」にある３２９０万円の物件を紹介頂いた。
表面利回りは１０％で悪く無さそうな物件であったが、すぐさま購入は見送ることになった。
なぜなら、建ぺい率オーバーという、土地面積のうち建てて良い条件を超えているの違法物件であったからだ。

そういった物件は銀行融資が下り辛いだけでなく、建て替える時には建物面積を現在より小さくする必要があるため売却が難しい。
なぜそういった物件が存在するかというと、昭和時代に建設したときは問題なかったが、ルール改正で厳しくなったことが背景である。

次に、ある大手業者との面談で埼玉県岩槻市にある5,000万円のアパートを紹介頂く。
表面利回りはこちらも１０％と高利回りで良さそうに感じた。
とは言っても、金額が金額なだけに慎重になった。
第三者の意見を聞くために、不動産コンサルタントをされているある不動産オーナーに話を聞いた。
その結果、もっと良い物件があるという提案を頂き、埼玉県川口市の4,180万円の３階建てファミリー向けアパートを紹介頂く。
そのコンサルタント曰く、金利を下げるためには日本政策公庫の10年ローンがおすすめということであった。
しかし、4,180万円を10年ローンで試算すると、毎月赤字採算になってしまい収支が合わない。
収支のエクセルは有料noteでプレゼントします。
10年ローンで収支を合わせるためには3,600万円が最低条件であったため、売主に対して値引き交渉に望んだ。
そんな中、他の購入希望者が3,900万円で指値を入れたという情報が入り、諦めることになった。

なぜ買うのかを改めて考える

サラリーマンとして働きながら業者との面談や物件探しや収支計算を片手間でやっていたため、限られた時間の中、正直大変であった。
上記に挙げた以外にもいかにも儲からないワンルームマンションやアパートを紹介されて、「もう無理かもしれない」と何度も心が折れかけた。
しかし、モチベーションを維持して物件を探し続けることができたのは、自分の「やりたいこと」に繋がっていたからである。
それは著書「世界一やさしいやりたいことの見つけ方」の定義に沿った「やりたいこと」であった。

「やりたいこと＝大事なこと×得意なこと×好きなこと」という方程式。
この３点を満たして初めて自分のやりたいことに繋がるという考え。
この著書は人生の生き方に自身を持つことができる1冊のため自分にとっては今でもバイブルとなっている。

今回の不動産購入の観点から自身の場合に置き換えてみた。
大事なこと
・不動産投資による不労所得で自由な時間を買う
・格安な住居を提供して貧困問題の解決の一助となる

得意なこと
・お金の計算や管理すること
・事業計画書を策定すること
・一次情報と二次情報をもとに分析してすぐさま行動に移すこと

好きなこと
・不動産を通じて投資仲間や業者のような新たな人と出会うこと
・新たな情報を得て知恵として蓄えられること

不動産投資活動を通じて、上記の内容を満たせている実感が持てていたため、諦めることなく楽しく物件探しを続けられた。

それは突然の出逢いであった。

２０１９年１０月に投資用一棟マンション・アパートを手掛ける大手業者の方と面談したことから始まる。
面談時には半年間の紆余曲折での経験をもとに物件の条件をまとめた資料を提出した。
そして面談した翌週、「2,600万円で利回り１２％の物件が八王子にある」という一報があった。
紹介を受けてすぐさま八王子の現場にかけつけた。
3DK×4部屋のアパートで築30年を超えていたが、想像していたよりも状態が良く、一目惚れであった。
半年間かけて磨き上げたエクセルの収支表に相場家賃を加味して試算してみると、相場からやや割高という結果で。
今後の家賃下落を交渉材料に2,400万円で交渉に挑む。
試算の根拠に対して納得頂き、何とか銀行融資がおりる前提で買付証明書を受理頂く。
そこから、他の買付が出る前に契約を決めるために、銀行融資に必要な確定申告書類や納税証明書を集めて銀行面談に進んだ。
そして、２か月後の２０１９年１２月末に無事に審査が通り、融資実行頂きついにオーナーとなることが叶った。

そして1年の収支はどうか

この１年間、不動産に関する仕事と言えば、「建物設備の不具合を修理するために備品を買っていいか」という管理会社からの事務連絡に応対する程度。サラリーマンの仕事と比較して圧倒的に少ない仕事量で不労所得を得られている。
今回、青色申告特別控除前の所得金額や収支を計算するエクセルは有料noteで販売させて頂きます。
また、追加特典として、今回の物件を事例に、本では不動産投資本では見かけたことの無い「避けるべきリスク２選」も載せています。
不動産はどのくらい儲かるのかや、収支計算のコツを知りたい方は購入頂けると嬉しいです。

今回も最後まで読んで頂きありがとうございます。

リスク２選と対策