不動産投資の世界では、魅力的なフレーズが溢れています。「自己資金不要、高利回り、相続物件、不良債権、AIによるビッグデータ分析」など、これらの言葉は投資家の心をつかむために巧みに使われます。

『自己資金は不要です』
『利回り10%以上の物件です』
『相続物件だから急いでいます』
『不良債権だから安いです』
『AIのビッグデータで分析します』

投資は全て相場で決まります。
相場が上がると利益も上がり、相場が下がると利益も下がります。『低い相場で安く買い、高い相場で高く売る』、昔も今も世界共通、利益を出す方法はこれしかありません。

ではなぜこのような謳い文句に影響を受けてしまうのか？そこには明確な理由があります。
まずその理由を知る前に、この魅力的な言葉の正体を徹底的に紐解いていきます。

偽りフレーズ

自己資金不要、フルローン可能

まず顧客心理として、極力自己資金を出さずに不動産投資を行いたいと考えています。なぜなら日本は『低金利』であるからです。先日マイナス金利政策が解除となりましたが、急激に金利が上がることはありません。過去遡ってみると、住宅ローン金利が8%の時代もありました。もし低金利ではなく8%の金利であれば、フルローンを考えず極力自己資金を出したいと考えるはずです。
この低金利で長期間借入ができる時代で、更に自己資金を出さずにフルローンが組めるという魅力的な言葉に誘導されます。

フルローンの実態

では、実際に自己資金を出さずにフルローンを組み購入できるのかというと、答えは NOです。
各金融機関によって異なりますが、一般的に物件価格若しくは物件評価の90％若しくは80%までの融資という条件が定められています。つまり、90%融資を受けられたとしても、売買価格の10%＋諸費用分(登記費用や仲介手数料等)、物件価格の6〜7%分の自己資金が必要です。
よって、現実的に自己資金を一切出さずに購入することはできません。

全額融資が受けられるように、金融機関に対し実際の売買価格ではなく虚偽の物件価格を伝え、融資を受ける行為が多く行われています。しかしこれは違法行為であり、逮捕されたケースもあります。諸費用ローンという商品もありますが、金利も高く期間も短いため現実的ではありません。

『自己資金不要、フルローン可』には、『諸費用ローンを組み合わせて』若しくは『違法行為であれば』という言葉が隠されています。
自己資金がなく買えないはずの不動産が買える状況に目が眩み、多くの方が不動産業者と手を組み犯罪行為を行なっている実態があります。
不正融資案件として逮捕される可能性が十分にありますので、勧誘に乗らないようにお気をつけください。

利回り10%以上の物件です

物件価格1億2,000万円
賃料収入　　　100万円
年間収入　　1,200万円

このように10年で売却代金を回収できる物件が表面利回り10%になります。
利回りには、表面利回り、実質利回り、想定利回りがあります。

表面利回り

年間の不動産投資の利益の合計を物件価格で割ることで算出できます。
実質利回り管理費用や諸々経費などを差し引いたものを物件価格で割ることで算出できます。

実質利回り

管理費用や諸々経費などを差し引いたものを物件価格で割ることで算出できます。

想定利回り

複数の部屋がある物件の不動産で、満室経営を想定した家賃収入を物件価格で割ることで算出されます。

皆さんが目にしている利回りとは、この想定利回りになります。つまり、実際の数字ではなく、あくまで想定として『利回り10%以上の可能性がある』という言葉が隠されています。

その他、表面利回りの記載で「立地が悪い」「築年数が古い」「耐震性が低い」といった理由で物件価格が安いことから、利回りが高くなっているケースもあります。
特に築年数が古く、1981年以前に旧耐震基準のもとで確認申請が下りた物件は、金融機関からの融資が受けられないという問題があります。また、土地の権利形態が借地権の物件や、接道が悪く再建築のできない物件なども利回りが高くなりますが、同じように融資が受けられず売却が難しい物件なども、利回りが高い物件の特徴です。

また、空室の想定賃料を高く設定し利回りを上げている業者も存在します。賃料相場を調べることですぐ発覚しますが、集客目的で、利回り10%以上の架空の物件を広告に掲載しています。

時間の無駄にならないように、まず正確な入居状況と実施利回りを確認するようにしましょう。全ての物件に何かしらの問題があることに理解ができると思います。

相続物件だから急いでいます

このフレーズは、相続税の支払いのために売り急ぐ必要があり、安く買えるという印象を与えています。
実際には多くの場合、相続物件であっても市場価格で売買されます。
相続物件は売却までの手続きが複雑で時間がかかるため、急いでいるからといって特別に安価で放出されることは少ないのが現実です。また、相続税の計算や法定相続人との調整が必要なため、急いで売却するよりも適正な価格で売却することが望ましいとされています。
しかし、もし『安くてもすぐに売却したい』という売却依頼があった場合、まず99%不動産業者が買取ります。隣の所有者から買いませんかと言われることはあっても、一般の方が一般の方に売却依頼をする事はありません。
その権利は全て不動産業者が持っており、不動産業者が安く買い、そこから一般市場で仕入れ価格よりも高く転売をします。
これは市場の原理原則として当然の行為で何ら問題はありません。
問題なのは、相続と言うフレーズを使い、いかにも安い物件が集まるかのような印象を与え、集客を行う行為です。
相続物件は不動産業者が買い、適正価格で市場で転売されます。

不良債権だから安いです

不良債権とは、返済が見込めないローンや貸し付けのことを指し、これにより安く不動産を手に入れられると印象を与えています。しかし、相続物件と同様に、不良債権であっても市場価格で売却されます。なぜなら債権者は債権を回収する必要があり、少しでも高く売却したいと考えるからです。
それでも特別な事実で市場価格より安く売却をされるケースもあります。しかし相続物件と同じように、その購入する権利は不動産業者にあり、一般投資家にはありません。
競売参加する個人投資家も存在しますが、潤沢な資金を保有し、不動産業者と同じような動きをされるセミプロのような方で、一般投資家にはほぼ不可能です。

インターネットがなく、新聞の折込広告や雑誌広告でしか情報を確認できない過去の時代では、価格相場が不透明で、安い物件や高い物件が混在していました。
その頃は相続や不良債権物件に限らず、一般投資家でも安い物件を自ら探し購入できていました。

しかし現代では、情報が統一され相場が確立されています。一般の方でさえ相場を調べることができるこの時代に、特別に安い物件を購入することはほぼ不可能です。多少の価格交渉はできるかと思いますが、更に安く交渉するほどの材料が今の時代にはありません。不動産業者が全て抱え、市場をコントロールしています。

AIのビッグデータで分析します

AIとビッグデータは現代の技術進歩を象徴するキーワードですが、不動産投資の分野でこれらの技術を用いることで、確実な利益が得られるかのように語られることがあります。しかし、AIによる分析が有用であることは間違いありませんが、正確であるかどうかは不透明です。更に市場の変動や予期せぬリスクを完全に予測することはできません。
価格は需要と供給のバランスで成り立ちます。不動産は同じ物件が2つ存在しません。
ビックデータの分析上、価格が相場より安いという理由だけで購入し、すぐ売却に出したところ購入時よりも安い価格でなければ売却できなかった、というケースが多く存在しています。逆のケースも然りです。
不動産価格は、購入者若しくは売却者の意思でしか決定しないということを理解する必要があります。

ビッグデータ分析は『ある程度の相場』を知るには有力なツールの一つですが、不動産投資の成功を保証するものではありません。決まった商品が複数存在するものには有効ですが、不動産は1つであり、惑わされるほどの投資判断を生むツールではありません。

魅力的なフレーズに惑わされないために

不動産投資に関わる際に耳にする魅力的なフレーズは、表面的には魅力的に聞こえるかもしれませんが、その背後にある実態を理解することが重要です。高い利回り、相続物件の緊急性、不良債権の安価さ、AIによる分析など、それぞれのフレーズには、理解しておくべきリスクや実態があります。その本質を掴み魅力的なフレーズに踊らされることなく、健全な不動産の選別を行なって下さい。

不動産投資は慎重に行い、情報に基づく適切な判断が求められます。また、不動産投資のセミナーや勧誘に対しては、提供される情報の真実性を常に疑い、十分な調査と検討を重ねることが重要です。

不動産投資の本質を理解することで、このような魅力的なフレーズに惑わされず、地に足を付けた不動産投資が可能になります。

不動産投資の本質とは？

冒頭でも述べたように、不動産投資は全て相場できまります。安い相場で買うしか利益を上げる方法はありません。
世界の富裕層達はこの投資の本質を理解しているからこそ、相場の良い国に集まります。

不動産バブル指数

UBSが発表した世界の不動産バブル指数では日本が第2位にランクインしています。不動産バブル指数は、世界の主要都市の不動産市場の過熱状況を評価するものです。日本が高いランキングに位置するということは、市場が過熱し、バブルが形成されている可能性があることを意味します。バブルが存在する市場では、価格が実際の価値を超えて膨らんでいるため、投資家は高いリスクを背負うことになります。

なぜ日本の不動産は海外投資家に買われているのか？

1つの要因は円安です。円安が進むと、外貨を持つ海外投資家にとって日本の不動産は相対的に安価に見えます。この通貨の価値の変動は、日本の不動産が国際市場で魅力的になる大きな要因です。
円安により、同じドルやユーロなどの外貨でより多くの円を手に入れられるため、海外投資家はより少ない外貨で同じ価値の不動産を購入することができます。これにより、実質的なコストパフォーマンスが向上し、日本の不動産市場への投資意欲を刺激します。

円安による影響コストパフォーマンスの向上

外貨に対して円が安いとき、外国人投資家は比較的少ないコストで日本の不動産を購入することができます。これは、彼らにとって日本市場への進出コストを低減させる効果があります。

レンタルインカムの魅力

日本で購入した不動産からの賃貸収入は、円建てで発生します。円安の状況下では、これを外貨に換算した際の収益が増加するため、投資の魅力が高まります。

資産価値の長期的な増加

円安状態が長期間にわたって続くとは限らず、将来的に円が再び強くなる可能性があります。その際には、購入した不動産の外貨換算での資産価値が上昇する可能性があります。

日本の不動産市場の今後

日本の不動産市場の将来を考える際には、いくつかの重要な要因があります。マイナス金利政策の解除はその一つで、これによって金融環境が変化し、不動産市場にも影響を与えることが予想されます。

金利の上昇と融資条件金利上昇

マイナス金利政策の解除により、金利が上昇する可能性があります。これは、新たな不動産購入や投資に対する融資のコストを増加させ、特にレバレッジを多用する投資家には影響が大きいかもしれません。

融資条件の厳格化

金利上昇とともに、銀行の融資条件が厳格化する可能性があります。これは、購入者や開発者の資金調達を難しくする可能性があります。

価格調整

長期にわたる低金利環境は、不動産価格を押し上げる一因となってきました。金利が上昇すると、その逆のプロセスが起こり、価格が調整される可能性があります。

地域差の拡大

地域によっては、価格の調整が大きく異なる可能性があります。例えば、人口減少が進む地方では、不動産価格がさらに低下する可能性がある一方で、東京や大阪などの大都市圏では、需要が継続しているため、価格の下落が限定的である可能性があります。

投資環境の変化投資機会の再評価

金利の変動は、投資家によるリスクとリターンの再評価を促します。特に、海外投資家は通貨の動きも考慮に入れながら、日本の不動産市場への投資の魅力を再評価することになります。

不動産投資はアブダビが魅力的な理由

UAEの首都アブダビは、2023年世界の超富裕層移住先ランキングで2位となりました。
さらに、健全で高い不動産利回りランキングでは世界1位になり、世界的に注目されている市場です。

1人あたりのGDP世界3位でシンガポールを上回り、GDP成長率9.3%は中東アフリカ地域で1位です。
潤沢なオイルマネーに加え、安定し成長し続けているアブダビは不動産市場も着実に上昇しています。財政も安定し成長している国は他にありません。

さらに日本が2位にランクインした不動産バブル指数は、健全の位置でドバイが23位でランクインしているもののアブダビはランキング外です。まだまだ適正価格で、これからさらに価格が上昇していくことを意味しています。

超富裕層が集まり、財政が安定し経済成長をしているアブダビは、不動産投資に向いている唯一の都市です。
日本の不透明な相場ではなく、世界的に注目されているアブダビ市場で不動産投資を検討してみてはいかがでしょうか。
この相場では、低いリスクで確実に健全に利益を上げることが可能です。

アブダビ市場についての詳細はこちらの記事をご覧下さい。

BITEXとは

我々BITEXはアブダビ政府より認可を受けた、不動産会社BITEX REAL ESTATE BROKERAGE -LLCでございます。
アブダビ政府資本の最大手デベロッパーと業務提携をしており、アブダビで初の日系不動産会社です。

日本の金融や不動産、関係法規を熟知している我々だからこそ提案できる手法があります。

今の金融市場と不動産市場のルールに則った最善の手法を模索し、極力リスクを抑えた不動産をご提案致します。

更に我々は日本の上場企業で培った厳格なガバナンス構造を導入し、透明性、責任、公正性を重んじます。これらの原則は、私たちの事業活動全般において、絶対的な指針となります。さらに、社員一人ひとりがこれらの価値を内面化し、日々の業務に反映させることで、企業文化として定着させています。

単に事業の成功を収めることだけではなく、アブダビの真の品格のある魅力を世界に伝え、相互理解と尊重に基づく関係を築いていくことを最大の喜びとし、使命を果たして参ります。