昨今の不動産市場の活況からか日々、不動産投資家から 物件を購入したいという
連絡をいただきますが 残念ながら不動産投資ローンが希望通り組めないことも
多いので不動産投資ローンが通らない時の 対処法をいくつか紹介したいと思います。

まず前提として現在の不動産投資ローンを取り巻く現在の環境は 不祥事が発端となった5年前のスルガショックやコロナ渦も影響も 抜けてきて、少しづつポジティブになってきています。

もちろん5年前のような金融機関の融資がザルであった時と 比べると融資を受ける投資家の与信調査や購入する 投資物件の基準は厳しくなってますが 自身の属性と物件の資産性や収益性と金融機関の特徴を 知っていると融資枠を確保することは難しくないでしょう。

とはいえ、以下のような時に不動産投資ローンが通りにくい ことは知っておいた方が良いと思います。
①借入が多い
②年齢が高い
③自己資金があまりない

まず①の借入が多いケースですが、これはベテランの投資家に多く 購入する不動産のローンが年収の7倍-10倍以上となると 一般的な金融機関では融資枠の天井となります。

所有物件の整理をしてパフォーマンスの悪い物件は売却するなどして ローン残高を軽くするのが肝要かと思います。

また静岡銀行などは全体のローン残高が多少多くても 自己資金や年収など支払い能力に問題がなければ検討してもらえる こともあるので、金利が３％後半となることを考慮すると中古の高利回り物件を 狙うのが良いと思います。

②の年齢が高いというのは、多くの金融機関が80歳から82歳を 最終返済年齢としていて仮に60歳であればローン期間が20年以上組めない などする為、ローン期間が短いことでローン返済額が高くなり 家賃の収支からローンの返済をするとマイナスのキャッシュフロー になることが多く承認が下りないことになります。

この場合は、利回りの良い物件を金融機関に提示して返済比率を下げる工夫が いると思います。利回りが良い物件は東京近郊であれば神奈川、千葉、埼玉の 郊外の物件が多くまた中古アパート以外でも中古戸建てなども利回りが10％以上 となることも多いので狙い目です。

とはいえ、中古物件の融資が最も通りやすい三井住友トラストなどは 東京の中心から30キロ外側の環状道路、国道16号線の内側を指定してくるので郊外だと 何でも良いわけではありませんのご注意ください。

そして③自己資金があまりないことも融資がつかない根本的な原因となることが 多いです。住宅ローンや区分マンション向けのローンであれば自己資金が多少なくても フルローンで組めることが多いですが、アパート融資など物件価格の1-2割の自己資金を 金融機関も求めてきます。

その場合は、自己資金が少なくなるように物件価格を抑えるか 資産性が良く、利回りが高い収益性が良い物件で少しでも融資評価を伸ばす工夫が必要です。 以上のように不動産投資ローンが組むことに苦戦している場合は、その原因ごとに 対処法がありますのでお困りの場合は是非、弊社にお気軽にご相談ください。 ■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■□■
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